相続登記をしていない空き家は売れる？義務化の期限と順番

不動産を相続で取得した相続人は、相続により所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請しなければなりません。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になります。

義務化の前（2024年3月31日以前）に相続した不動産も対象です。この場合は、施行日の2024年4月1日（またはそれより後に取得を知った場合はその日）から3年以内、つまり多くの場合2027年3月31日が期限です。

不動産を売ると、売主から買主へ所有権移転登記をします。登記上の所有者が亡くなった親のままだと、買主へ直接名義を移すことはできません。売る前（遅くとも決済と同時）に、相続人への相続登記を済ませる必要があります。

ただし、査定や売却の相談は登記の前でもできます。いくらで売れそうかを先に知ることで、誰が相続するか、売却代金をどう分けるかの話し合いがしやすくなります。

遺産分割の話し合いがまとまらず、期限内に相続登記ができない場合は、「相続人申告登記」で義務を果たすことができます。法務局に、登記名義人が亡くなったことと自分が相続人であることを申し出る手続きで、相続人が単独で、比較的少ない書類で行えます。

ただし、相続人申告登記は「誰が相続人か」を記録するだけで、所有権を取得したことを示す登記ではありません。売却するには、別途、通常の相続登記が必要です。遺産分割がまとまったら、その日から3年以内に相続登記を申請します。

1. 戸籍を集める：亡くなった方の出生から死亡までの戸籍と、相続人全員の戸籍。2024年3月から、本籍地以外の市区町村窓口でもまとめて請求できる広域交付が始まりました。
2. 法定相続情報一覧図をつくる（任意）：法務局で交付を受けると、戸籍の束の代わりに使え、銀行手続きなどもスムーズになります。
3. 遺産分割協議書をつくる：実家を誰が相続するかを決め、相続人全員が署名し実印を押します。印鑑証明書も必要です。
4. 登記申請：法務局に申請します。登録免許税は固定資産税評価額の0.4％です。
5. 登記識別情報の受け取り：新しい所有者に通知されます。売却の決済で使うので大切に保管します。

登記を何代も放置していると、相続人が枝分かれして数十人になっていることもあります。全員の協力が必要になるため、手続きには時間がかかります。

連絡がとれない相続人がいる場合は、不在者財産管理人の選任など裁判所の手続きが必要になることもあります。こうした場合は早めに司法書士へ依頼し、売却のスケジュールに余裕をもたせましょう。

2026年4月1日から、登記上の所有者の住所や氏名が変わった場合、変更から2年以内に変更登記をすることも義務になりました（正当な理由なく怠ると5万円以下の過料）。それ以前の変更は2028年3月31日までに登記が必要です。売却の際、登記上の住所と現住所が違うと決済前に変更登記が必要になるため、あわせて確認しておきましょう。

遺言書がある場合や、相続人に未成年者・海外在住者がいる場合は、必要な書類が変わります。司法書士に依頼すれば、書類の収集から申請までまとめて任せられます。

期間は相続人の人数や戸籍の量、話し合いの進み方で大きく変わります。相続人が多い、遠方に住んでいる、連絡がとりにくい方がいるといった場合は、さらに時間がかかることを見込んでおきましょう。

相続登記の費用（登録免許税、戸籍の取得費用、司法書士の報酬）は、不動産を相続する人が負担するのが一般的です。ただし、売却して代金を分けることが決まっている場合は、相続人全員で売却代金から精算する方法もあります。

売却の際には、別に売主側の費用として抵当権抹消登記の費用、住所変更登記の費用などがかかることがあります。買主への所有権移転登記の費用は、買主が負担するのが一般的です。

相続登記には、書類集めから完了まで1〜2か月以上かかることがあります。売却の準備（査定、売り方の検討、片付け）と並行して進めると、全体の期間を短くできます。

当社では、相続登記がお済みでない段階からご相談をお受けし、司法書士と連携して決済までの段取りをご案内します。全体の流れは相続した実家の売却をご覧ください。