相続した実家（空き家）を売るまでの流れと期限

相続の手続きには、法律や税制で決まった期限がいくつもあります。実家の売却に直接関係するものを、早い順に並べました。

とくに見落とされやすいのが、3,000万円控除の売却期限です。「相続から3年以内」と覚えている方がいますが、正確には相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までです。例えば2024年5月に亡くなった場合、3年を経過する日は2027年5月で、その年の12月31日、つまり2027年12月31日が期限になります。

まず、遺言書があるかどうかを確認します。公正証書遺言なら公証役場で検索でき、自筆の遺言書は法務局に保管されている場合があります。自宅で見つかった自筆の遺言書は、法務局保管のものを除き、家庭裁判所での検認が必要です。

次に、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍を集めて、相続人を確定させます。2024年3月からは、本籍地が遠方でも、最寄りの市区町村の窓口でまとめて請求できる「広域交付」が始まりました（請求できるのは本人・配偶者・父母や祖父母・子や孫の戸籍で、兄弟姉妹の戸籍は対象外です）。

財産の把握では、実家の土地・建物の評価も必要です。毎年届く固定資産税の納税通知書（課税明細書）に、評価額と所在地番が載っています。

通知書が見当たらない場合は、市区町村で名寄帳や評価証明書を取得できます。実家の価値よりも借金のほうが大きい場合は、相続放棄を検討する必要があり、その期限は相続を知った日から3か月です。

相続人が複数いる場合、実家を誰が受け継ぐかを遺産分割協議で決めます。分け方は主に次の4つです。

• 単独で相続する：一人が実家を相続し、他の相続人には別の財産で調整する
• 代償分割：一人が相続し、他の相続人にお金（代償金）を払う
• 換価分割：実家を売って、売却代金を分ける
• 共有で相続する：持分を決めて全員の名義にする

誰も住む予定がない実家の場合、換価分割を選ぶご家族が多くあります。共有で相続すると、売るときに全員の同意と書類が必要になり、相続人の誰かが亡くなるとさらに相続人が増えていきます。

売る方針が決まっているなら、代表の相続人の名義にしてから売り、代金を分ける方法もあります（分け方によっては贈与税の問題が生じるため、税理士に確認してください）。共有になった場合の進め方は共有名義で説明しています。

実家を売るには、亡くなった方から相続人へ名義を変える相続登記が先に必要です。2024年4月1日から相続登記は義務になり、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請しなければなりません。

正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。2024年4月より前に相続した不動産も対象で、2027年3月31日が期限です。

登記には、戸籍一式、遺産分割協議書（相続人全員の実印と印鑑証明書）、住民票などが必要で、登録免許税は固定資産税評価額の0.4％です。手続きは司法書士に依頼するのが一般的です。詳しくは相続登記をご覧ください。

名義の準備と並行して、売却の準備を進めます。査定は相続登記の前でも受けられます。むしろ、いくらで売れそうかが分かっているほうが、遺産分割の話し合いもまとまりやすくなります。

売り方は、不動産会社が直接買い取る「買取」と、買主を探してもらう「仲介」の2つです。家財が残っている、建物が傷んでいる、遠方で管理できないといった事情があれば買取、立地がよく時間に余裕があれば仲介、というのが一般的な目安です（買取と仲介）。

家財の片付けは、売り方が決まってからでも遅くありません。買取なら残したまま引き渡せることが多く、先に費用をかけて片付けたのに、結果的に不要だったということを避けられます（家財・片付け）。

実家を売って利益（譲渡所得）が出ると、所得税・住民税がかかります。譲渡所得は「売った金額 −（取得費＋売却にかかった費用）」で計算します。

取得費は亡くなった方が買ったときの金額を引き継ぎますが、昔の売買契約書がなく分からない場合は、売った金額の5％とみなします。そのため、思ったより税金が大きくなることがあります。

所有期間（亡くなった方の所有期間を引き継ぐ）が売った年の1月1日時点で5年を超えていれば長期譲渡所得となり、税率は所得税・復興特別所得税・住民税を合わせて20.315％です。一定の要件を満たせば、相続空き家の3,000万円特別控除が使えます。相続税を納めた場合は「取得費加算の特例」もありますが、3,000万円控除とはどちらか一方の選択です。

相続した実家の売却を相談するとき、次の資料があると、査定の精度が上がり、手続きの見通しも立てやすくなります。すべてそろっていなくても相談はできますので、分かる範囲で構いません。

• 固定資産税の納税通知書（課税明細書）：所在地番、面積、評価額が分かります
• 登記事項証明書（登記簿謄本）：名義が誰になっているか、抵当権が残っていないかを確認します
• 権利証（登記済証）または登記識別情報、購入時の売買契約書：取得費の計算に使います
• 建物の図面、建築確認の書類：建築年や増改築の有無を確認します
• 測量図、境界の確認書：境界が確定しているかどうかで、売り方や期間が変わります
• 相続人の一覧（分かる範囲で）：誰の同意が必要かを整理します

抵当権が残っている場合は、売却代金で返済して抹消するのが一般的です。昔の住宅ローンを完済していても、抹消登記がされずに残っていることがあるため、登記事項証明書で確認しておきましょう。

売却が決まるまでの間も、空き家の管理は相続人の責任です。換気・通水、郵便物の整理、庭木の手入れを定期的に行い、近所に連絡先を伝えておくと安心です。

台風で瓦が飛んで隣家を傷つけた場合など、建物の所有者は過失がなくても損害賠償責任を負うことがあります（民法717条）。管理が行き届かない状態が続くと、市区町村から管理不全空家として指導を受けることもあります（固定資産税）。

持ち続ける費用は、固定資産税だけではありません。維持費の計算ツールで、ご自身の空き家の年間費用を計算できます。