空き家の固定資産税は本当に6倍？管理不全空家と住宅用地特例

住宅が建っている土地（住宅用地）は、固定資産税と都市計画税の計算のもとになる課税標準が軽減されています。

この特例は、毎年1月1日（賦課期日）の時点で住宅が建っているかどうかで判定されます。人が住んでいるかどうかではなく、「住宅として使える建物があるか」が基準です。そのため、親が亡くなって空き家になっただけでは、特例は外れません。

• 建物を解体して更地にした：翌年1月1日時点で住宅がなければ、その年度から特例の対象外です。
• 管理不全空家・特定空家として勧告を受けた：市区町村長から勧告を受けると、その後の1月1日を基準とする年度から特例の対象外になります。
• 住宅として使えない状態になった：屋根が落ちている、壁が崩れているなど、構造上住宅として使えないと判断されると、住宅用地として扱われないことがあります（判断は市区町村）。

「空き家になったら」ではなく、「勧告を受けたら」「解体したら」「住めない状態になったら」と覚えておくと正確です。

小規模住宅用地の課税標準は評価額の6分の1なので、特例が外れると計算上は課税標準が最大6倍になります。しかし、住宅用地以外の土地（商業地等）には、課税標準を評価額の70％までに抑える仕組み（負担調整措置）があります。そのため、小規模住宅用地では土地の固定資産税が最大で約4.2倍（0.7÷1/6）、都市計画税と合わせた税額では3〜4倍程度になるのが一般的です。

都市計画税は軽減が3分の1なので、上がり方は固定資産税より小さくなります。上がり方が段階的になる年もあります。

上の表は仕組みを理解するための単純化した例です（税率は標準税率、負担調整は評価額の70％を上限とした場合）。実際の税額は、負担調整の段階的な適用や自治体の税率で変わります。正確な金額は市区町村の資産税の窓口で確認してください。

2015年に施行された空家等対策特別措置法（空家法）では、倒壊のおそれがあるなど著しく危険・有害な空き家を「特定空家等」として、市区町村が助言・指導、勧告、命令、行政代執行（強制的な解体など）を行えるようにしました。

2023年12月13日施行の改正で、そのまま放置すれば特定空家になるおそれがある段階の空き家を「管理不全空家等」とする制度が新設されました。管理不全空家に対しては指導・勧告ができ、勧告を受けると住宅用地の特例が外れます。つまり、倒壊寸前まで傷んでいなくても、窓が割れたまま、草木が道路にはみ出している、といった状態が続けば、税金が上がる可能性が出てきたということです。

改正では、災害時など緊急の場合に命令などの手続きを経ずに代執行できる「緊急代執行」の制度もできました。

• 定期的に換気・通水し、雨漏りや窓の破損は早めに直す
• 庭木や雑草が道路や隣地にはみ出さないよう手入れする
• 郵便物をためない、門扉や窓の施錠を確認する
• 近所の方に連絡先を伝えておく
• 市区町村から連絡や指導があったら、放置せずに対応する

それでも、空き家の傷みは年々進み、管理の負担もなくなりません。持ち続ける予定がないなら、指導や勧告を受ける前に売却を検討するのが確実です。年間の費用は維持費の計算ツールで試算できます。

固定資産税の納税通知書には、土地・家屋ごとの課税明細書がついています。土地の欄にある「評価額」と「課税標準額」を比べると、住宅用地の特例が使われているかどうかが分かります。課税標準額が評価額の6分の1程度になっていれば、小規模住宅用地の特例が適用されています。

明細書には、小規模住宅用地・一般住宅用地などの区分や、その面積が記載されているのが一般的です。特例が外れた場合にどれくらい上がるかの目安として確認しておきましょう。分からない場合は、市区町村の資産税の担当窓口で説明を受けられます。

賃貸用・売却用・別荘などを除いた「その他の空き家」は、管理が行き届かなくなりやすい空き家です。総住宅数に占める割合が高い市区町を並べました。

出典：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」。大阪府全体は4.6%（22万6,900戸）

売却のために解体する場合、1月1日を更地で迎えると、その年度の土地の固定資産税が上がります。解体は年明けに行う、売買契約を結んでから解体する、といった工夫で負担を抑えられます。解体するかどうかの判断は解体するかで詳しく説明しています。