忠岡町の空き家、そのままの状態で買取・売却

まず押さえたい忠岡町の空き家の結論

忠岡町の空き家について、結論を3つにまとめました。

1. 01

   古い戸建の相場は土地1坪あたり約18.5万円

   忠岡町で取引された1980年以前築の木造戸建（49件）の中央値です。忠岡東・馬瀬・忠岡南などで取引が多くあります。建物にはほぼ値段がつかず、土地の値段が中心です。

2. 02

   解体すると手残りが増える計算です

   ただし固定資産税が上がるため、売れる見通しが立ってから解体するのが安全です。

3. 03

   空き家率は15.7%（府内19位）

   売りにも貸しにも出ていない空き家が540戸あります。早めに動くほど選べる売り方が増えます。

忠岡町の空き家はどれくらい？住宅・土地統計で見る実態

忠岡町には、2023年住宅・土地統計調査の時点で1,250戸の空き家がありました。総住宅数7,950戸のうち15.7%にあたり、府内67市区町で19番目に高い率です（府全体14.2%）。

ただし空き家の多くは、入居者募集中の賃貸住宅です。相続した実家のように「住む人も借りる人もいないまま置かれている家」は、統計上「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家」（以下、その他の空き家）に分類されます。忠岡町のその他の空き家は540戸（空き家全体の43.2%、府内66位の多さ）で、これが当サイトのご相談の中心となる家です。

忠岡町でよくある「売れにくい理由」

統計から見ると、忠岡町の住宅には次のような特徴があります。

• 1980年以前に建った住宅の割合が25.6%と府全体（21.1%）より高く、建物の古さを理由に価格が下がりやすい
• 幅2m未満の道路にしか接していない、または道路に接していない住宅が11.2%（府全体5.5%）あり、建て替えに制約がある家が多い
• 空き家のうち腐朽・破損があるものが32.8%（府全体16.8%）と多く、傷みが進んでから売りに出るケースが目立つ
• 空き家に限ると、接道に難のあるものが26.4%（府全体8.6%）に上る
• 空き家率が府平均を上回り、売り物件が多いぶん買主が選べる状況にある

こうした条件の家でも、買い手がいないわけではありません。建物を直して使いたい人、隣の土地と合わせたい人、買い取って再生する不動産会社など、条件を受け入れる買主に届く売り方を選ぶことが大切です。

出典：総務省統計局「令和5年（2023年）住宅・土地統計調査」。順位は大阪府内67市区町（大阪市24区・堺市7区・その他の市町）の中での高い順。住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません。橙が当エリア、灰色が大阪府全体

忠岡町の築45年超の戸建、取引価格の実際

• 築古木造戸建の取引価格（中央値）400万円49件／1980年以前築
• 土地1坪あたり18.5万円/坪土地面積で割った単価
• 土地面積（中央値）65㎡約20坪
• 参考：2015年以降築の木造戸建84.6万円/坪40件／土地1坪あたり

忠岡町の1980年以前築の木造戸建の取引は49件あり、真ん中の価格は400万円。安いほうから4分の1が210万円、高いほうから4分の1が600万円という分布です。比較のため2015年以降に建った木造戸建を見ると84.6万円/坪。

築古の単価はその約22%で、価格の大半は土地の値段と考えてよいでしょう。また、忠岡町で取引された木造戸建（土地250㎡以下、119件）のうち41.2%が1980年以前築で、府内では12番目に高い割合です。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。 2016年〜2026年第1四半期、1980年以前築の木造・住宅用途・土地250㎡以下）を当社集計

忠岡町の空き家、解体して売るか・そのまま売るか

忠岡町で2016年以降に取引された1980年以前築の木造戸建は、土地1㎡あたりの中央値が56,000円/㎡（18.5万円/坪）でした（49件）。同じ忠岡町の250㎡以下の住宅地の更地は85,400円/㎡（28.2万円/坪）（70件）で、更地は築古戸建の約1.53倍の単価で取引されています。

築古戸建の単価が低いのは、買主が解体費や手直しの費用をあらかじめ価格から引いているためです。それなら売主が解体すれば得なのか──忠岡町でよくある土地・建物の大きさを当てはめて試算します。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。 2016年〜2026年第1四半期）をもとに当社集計。解体単価は大阪府内の木造解体費の公開相場（坪3.5万〜6万円程度）を使用した目安

この試算はあくまで目安です。更地の取引には、もともと形や道路付けのよい土地が多く含まれるため、お手元の土地がそのまま更地の中央値で売れるとは限りません。解体費も、前面道路が狭く重機が入らない、隣家と壁がつながっている、アスベスト（石綿）の事前調査や除去が必要（2023年10月から有資格者による事前調査が義務）、家財が大量に残っている、といった条件で大きく上振れします。

相続した家なら、相続空き家の3,000万円特別控除も関係します。古家付きのまま売っても、2024年1月以降の売却なら、売った年の翌年2月15日までに買主が耐震改修または解体をすれば特例の対象になりえます。売主が自分で解体しなければ使えない、というわけではありません。

忠岡町の公示地価の推移と売り時

公示地価（住宅地）の6地点について2021年→2026年の変化を平均すると-0.1%で、忠岡町の住宅地は府内57位の伸びです。

公示地価は更地・標準的な条件の土地の価格です。古い家が建ったままの土地や、道が狭い土地はこれより低く取引されるのが普通です。上の表は「地域全体の値動き」を見るためのものとして使ってください。

出典：国土交通省 地価公示（2016年・2021年・2026年）

忠岡町で空き家に買い手がつく理由

買主が最初に見るのは駅からの距離です。忠岡町の駅では忠岡駅の乗降客数が最も多く、1日あたり約8,361人（2023年）が利用しています。

エリア内の生活施設

• コンビニ3か所
• 病院1か所
• 診療所1か所
• 学校3か所
• 幼稚園・保育園4か所
• 公園7か所

忠岡町には、地図データ上でスーパーが0 か所、病院・診療所が2 か所あります。子育て世帯や、実家の近くに住みたい親族など、買主の候補を考える材料になります。

出典：国土交通省 国土数値情報（駅別乗降客数）、OpenStreetMap（施設数は地図に登録されたもの。実数と異なる場合があります）

買主が気にする忠岡町のハザード情報

忠岡町の面積の40.7%が、想定最大規模の洪水で浸水する区域にかかっています。うち0.5m以上の浸水が想定される範囲は39.1%、3m以上は9.0%です。

2020年8月から、不動産会社は売買の重要事項説明で水害ハザードマップ上の位置を説明することが義務になりました。浸水想定区域内だからといって売れないわけではありません。買主は必ず確認する項目なので、売主側も物件ごとにハザードマップで該当するかを確認しておくと話が早く進みます。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（洪水・高潮・津波浸水想定区域、土砂災害警戒区域、液状化）、国土地理院 標高タイル。エリア内に格子状に置いた地点の割合で算出

忠岡町の町名別の相場

忠岡町で1980年以前築の木造戸建の取引が3件以上あった町名を、件数の多い順に並べました。単価がもっとも高いのは忠岡中（23.8万円/坪）、低いのは忠岡北（7.2万円/坪）で、同じ忠岡町の中でも差があります。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。）を当社集計

忠岡町で実際に取引された古い戸建（国交省の公表データ）

国土交通省が公表している忠岡町の取引のうち、古い木造戸建を新しい順に並べました。当社の取扱いではなく、国が公表している実際の取引価格です。面積は土地の広さです。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報をもとに当社が整理。当社の取扱い実績ではありません。個人が特定されないよう所在は町名までにしています。

この中には、忠岡町の中央値の半分を下回る取引も1件あります。道路付けや建物の傷み、家財の残り具合で、同じ町でも価格は大きく開きます。金額だけで「うちも同じくらい」と決めず、個別に査定することをおすすめします。

忠岡町の道が狭い家・道路に面していない家

• 接面道路なしの取引4件2016年以降・全種別
• 接道なしの住宅390戸居住中の住宅（2023年）
• 接道なしの空き家220戸2023年
• 道幅4m未満の単価差-39%築古戸建・4m以上との比較

国土交通省の取引データには、敷地が道路に接していない物件の取引に「接面道路無」と記録されます。忠岡町では2016年以降4件の取引がありました。

建築基準法上の道路に2m以上接していない土地は原則として建て替えができませんが、それでも売買は成立しています。件数は府内53位です。

「道が狭いから売れない」と言われた家でも、まず確認したいのは①前面の道が建築基準法上の道路か、②敷地が道路に何m接しているか、③セットバックが必要か、の3点です。役所の道路判定（大阪市なら建築指導の窓口、府内の市町は各建築担当課）で分かります。

道路付けに不安がある空き家の売り方は、再建築不可・接道なしの空き家の売却で詳しく解説しています。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。、2016年〜2026年第1四半期）、総務省「令和5年住宅・土地統計調査」

忠岡町の相続した家に関わる3つの期限

• 相続空き家の3,000万円控除2027年12月31日までの売却が対象（現行の適用期限）。相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、という期限もあります
• 相続登記の申請義務2027年3月31日2024年4月より前に相続した不動産の申請期限。以後の相続は、取得を知った日から3年以内
• 固定資産税の住宅用地特例毎年1月1日時点の状況で判定。管理不全空家・特定空家として勧告を受けると、翌年度から特例の対象外

忠岡町には、1980年以前に建った住宅が1,710戸（25.6%、府内14位）あります。相続空き家の3,000万円控除は昭和56年5月31日以前の建築が条件なので、該当するかどうかを建築年で確かめておきましょう。

控除を受けるには、相続の直前まで亡くなった方が一人で住んでいたこと（老人ホーム入所の例外あり）、相続後に貸したり住んだりしていないこと、売却代金が1億円以下であることなどの条件があり、市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」も必要です。相続人が3人以上いる場合は、1人あたりの控除額は2,000万円になります。

空き家の管理や除却の相談窓口は、忠岡町では住宅・建築の担当課が受け付けています。補助制度は年度ごとに内容や受付期間が変わるため、利用を考える場合は事前に確認してください。制度の詳細は3,000万円控除・相続登記・固定資産税をご覧ください。

忠岡町でよくあるご相談の例

ご相談の事例（特定のお客様の事例ではありません）

ご相談：実家のある地域は取引が少なく、そもそも値段がつくのか分からない。遠方に住んでいて現地にも行けない。

進め方：忠岡町のように取引が少ない地域では、近隣の市区町の相場や公示地価も参考にしながら価格を出します。現地確認は当社で行い、写真とともにご報告します。

ご相談の段階では、売るかどうか決まっていなくても構いません。

忠岡町の近くのエリアと関連ガイド

忠岡町と同じ泉州のエリアです。数字は空き家率（2023年）。

よくあるご質問

このページの監修

シュース健人（宅地建物取引士　大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 所属）

株式会社GEEZ所属。大阪・関西の相続、空き家、再建築不可、借地、工場・倉庫、長屋・文化住宅といった売却の難しい不動産の相談を担当しています。

忠岡町について、本ページの数値は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」、総務省「住宅・土地統計調査」、国土地理院、OpenStreetMap の公開データを当社が集計したものです。実際の金額は現地確認のうえでご提示します。