売れない空き家の理由と、売れるようにする方法

空き家が売れない理由の多くは、次のどれか（または複数）にあてはまります。

問い合わせが少ない最大の理由は、価格が買主の想定より高いことです。媒介契約をとるために高い査定額を出す会社もあり、その金額で売り出したまま何か月も動かない、というケースがあります。

相場の確認には、国土交通省の不動産情報ライブラリで公開されている取引価格が役に立ちます。当サイトの各エリアページでは、1980年以前築の木造戸建の取引単価を市区町・町名別に集計しています。お手元の空き家の価格が、その地域の中央値からどれだけ離れているかを確かめてみてください。

雨漏りやシロアリ被害がある家は、買主が修繕費を見込むため価格が下がります。それでも、建物を解体する前提の買主や、自分で直して住みたい買主にとっては検討の対象になります。

大切なのは、分かっている不具合を隠さないことです。売主が個人の場合、契約で契約不適合責任を負わない特約をつけることができますが、知りながら告げなかった事実については免責されません（民法572条）。告知書（物件状況報告書）に正直に書くことが、結果的に売主を守ります。

敷地が建築基準法上の道路に2m以上接していないと、原則として建て替えができません。こうした家は住宅ローンも使いにくく、一般の買主は限られます。

ただし、隣の土地の方にとっては、敷地を広げられる貴重な機会になることがあります。また、再建築不可の物件を専門に扱う買取業者もいます。詳しくは再建築不可・接道をご覧ください。

府内には、市街化を抑える「市街化調整区域」が指定されている市町があります。調整区域内の土地では、原則として建物の建築に都市計画法の許可が必要で、誰でも家を建て替えられるわけではありません。

建築の可否は、その建物が建てられたときの経緯（許可の有無や既存宅地かどうか）によって変わります。売却前に市町の開発指導の窓口で確認しておくと、買主への説明がスムーズになります。

住宅・土地統計調査から、空き家のうち腐朽・破損があるものの割合と、幅2m未満の道路にしか接していない（または接道なしの）住宅の割合が高い市区町を並べました。

空き家のうち腐朽・破損ありの割合

幅2m未満の道路・接道なしの住宅の割合

出典：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」。府全体は腐朽・破損あり16.8%、幅2m未満・接道なし5.5%

• 境界を確認する：隣地との境界標があるか、測量図があるかを確かめます。境界があいまいだと、買主が住宅ローンを使えないこともあります。
• 建物の状態を把握する：雨漏り、シロアリ、傾きなど、分かっていることを整理します。既存住宅状況調査（インスペクション）を受けると、買主に状態を説明しやすくなります。
• 家財を減らす：内覧の印象を左右します。すべて片付けられない場合は、買取も検討します。
• 道路の扱いを調べる：建て替えができるかどうかは、買主が最も気にする点の一つです。
• 相続登記を済ませておく：名義の問題で決済が遅れると、買主が離れてしまうことがあります。

準備をしても売れにくい物件はあります。その場合は、費用をかけすぎる前に買取額を確認し、準備にかけるお金と、それによって上がる価格を比べて判断しましょう。

• 買取：不動産会社が直接買い取ります。価格は仲介より下がるのが一般的ですが、条件の悪い物件でも値段がつくことがあります。
• 隣地の所有者に打診する：敷地を広げたい、駐車場にしたいといった需要があります。
• 自治体の空き家バンク：府内でも多くの市町が空き家バンクを運営しています。
• 賃貸に出す：修繕費がかかりますが、売れるまでの収入源になります。
• 相続土地国庫帰属制度：相続した土地を国に引き取ってもらう制度（2023年4月開始）。ただし建物がある土地は対象外で、審査手数料と原則20万円からの負担金が必要です。

どの方法が向いているかは物件によって違います。売り方を比べるなら買取と仲介もあわせてご覧ください。