松原市の空き家売却の相場と町名別の取引単価

まず押さえたい松原市の空き家の結論

松原市の空き家について、結論を3つにまとめました。

1. 01

   古い戸建の相場は土地1坪あたり約21.3万円

   松原市で取引された1980年以前築の木造戸建（661件）の中央値です。東新町・高見の里・天美南などで取引が多くあります。建物にはほぼ値段がつかず、土地の値段が中心です。

2. 02

   解体すると手残りが増える計算です

   ただし固定資産税が上がるため、売れる見通しが立ってから解体するのが安全です。

3. 03

   空き家率は13.4%（府内38位）

   売りにも貸しにも出ていない空き家が3,180戸あります。早めに動くほど選べる売り方が増えます。

松原市の空き家、解体して売るか・そのまま売るか

松原市で2016年以降に取引された1980年以前築の木造戸建は、土地1㎡あたりの中央値が64,300円/㎡（21.3万円/坪）でした（661件）。同じ松原市の250㎡以下の住宅地の更地は114,400円/㎡（37.8万円/坪）（392件）で、更地は築古戸建の約1.78倍の単価で取引されています。

この差は「古い建物が値段を下げている」というより、買う側が解体費・残置物の処分・建て替えの手間を差し引いて値段をつけている、と読むのが実態に近いでしょう。では、売主が先に解体すれば差額がそのまま手元に残るのか。松原市のよくある広さで計算してみます。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。 2016年〜2026年第1四半期）をもとに当社集計。解体単価は大阪府内の木造解体費の公開相場（坪3.5万〜6万円程度）を使用した目安

この試算はあくまで目安です。更地の取引には、もともと形や道路付けのよい土地が多く含まれるため、お手元の土地がそのまま更地の中央値で売れるとは限りません。解体費も、前面道路が狭く重機が入らない、隣家と壁がつながっている、アスベスト（石綿）の事前調査や除去が必要（2023年10月から有資格者による事前調査が義務）、家財が大量に残っている、といった条件で大きく上振れします。

なお、相続した実家を売る場合は相続空き家の3,000万円特別控除の適用も視野に入れてください。2024年1月以降の売却は、買主が売却の翌年2月15日までに解体や耐震改修をするケースでも要件を満たせるようになっています。

松原市で築古の戸建はいくらで売れているか

• 築古木造戸建の取引価格（中央値）360万円661件／1980年以前築
• 土地1坪あたり21.3万円/坪土地面積で割った単価
• 土地面積（中央値）60㎡約18坪
• 参考：2015年以降築の木造戸建99.2万円/坪391件／土地1坪あたり

松原市で取引された1980年以前築の木造戸建（土地250㎡以下）は661件。価格の中央値は360万円で、半数が200万円〜600万円の間に収まっています。比較のため2015年以降に建った木造戸建を見ると99.2万円/坪。

築古の単価はその約21%で、価格の大半は土地の値段と考えてよいでしょう。また、松原市で取引された木造戸建（土地250㎡以下、1352件）のうち49.4%が1980年以前築で、府内では5番目に高い割合です。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。 2016年〜2026年第1四半期、1980年以前築の木造・住宅用途・土地250㎡以下）を当社集計

松原市のどの町でいくら？町名別の単価

松原市で1980年以前築の木造戸建の取引が3件以上あった町名を、件数の多い順に並べました。単価がもっとも高いのは阿保（29.8万円/坪）、低いのは東新町（17.9万円/坪）で、同じ松原市の中でも差があります。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。）を当社集計

松原市で実際に取引された古い戸建（国交省の公表データ）

松原市で最近取引された、1980年以前に建った木造の中古戸建です。当社の取扱いではなく、国が公表している実際の取引価格です。築年や土地の広さが近いものがあれば、お手元の空き家の目安になります。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報をもとに当社が整理。当社の取扱い実績ではありません。個人が特定されないよう所在は町名までにしています。

この中には、松原市の中央値の半分を下回る取引も1件あります。道路付けや建物の傷み、家財の残り具合で、同じ町でも価格は大きく開きます。金額だけで「うちも同じくらい」と決めず、個別に査定することをおすすめします。

松原市の空き家はどれくらい？住宅・土地統計で見る実態

総務省の2023年住宅・土地統計調査によると、松原市の空き家は8,110戸、総住宅数60,460戸に対する空き家率は13.4%で、府内67市区町のうち38位の高さです（大阪府全体は14.2%）。

空き家の数字には、空室の賃貸マンションも含まれます。売りにも貸しにも出されていない「その他の空き家」に絞ると、松原市では3,180戸。

空き家全体の39.2%を占め、戸数は府内で24番目です。親が亡くなった後や施設に入った後の家の多くは、ここに含まれます。

松原市でよくある「売れにくい理由」

統計から見ると、松原市の住宅には次のような特徴があります。

• 1980年以前に建った住宅の割合が25.5%と府全体（21.1%）より高く、建物の古さを理由に価格が下がりやすい
• 空き家のうち腐朽・破損があるものが24.0%（府全体16.8%）と多く、傷みが進んでから売りに出るケースが目立つ

いずれも「売れない」理由ではなく、「買主が限られる」理由です。業者による買取や、建て替えを前提にしない買主（隣地の方、リフォームして住む方、賃貸に出す方）に絞って探すことで、売却の道は開けます。

出典：総務省統計局「令和5年（2023年）住宅・土地統計調査」。順位は大阪府内67市区町（大阪市24区・堺市7区・その他の市町）の中での高い順。住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません。橙が当エリア、灰色が大阪府全体

松原市で再建築が難しい空き家の売却

• 接面道路なしの取引35件2016年以降・全種別
• 接道なしの住宅120戸居住中の住宅（2023年）
• 接道なしの空き家80戸2023年
• 道幅4m未満の単価差-35%築古戸建・4m以上との比較

国土交通省の取引データには、敷地が道路に接していない物件の取引に「接面道路無」と記録されます。松原市では2016年以降35件の取引がありました。

建築基準法上の道路に2m以上接していない土地は原則として建て替えができませんが、それでも売買は成立しています。件数は府内12位です。

接道の問題は、図面だけでは判断できないことがよくあります。前面の通路が「2項道路」として扱われていれば、敷地を少し後退させることで建て替えが可能になります。私道の場合は持分や通行・掘削の承諾があるかも価格に影響します。

道路付けに不安がある空き家の売り方は、再建築不可・接道なしの空き家の売却で詳しく解説しています。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。、2016年〜2026年第1四半期）、総務省「令和5年住宅・土地統計調査」

松原市の公示地価の推移と売り時

松原市の住宅地の公示地価17地点を平均すると、2021年から2026年の5年間で+0.4%の変化です。

公示地価は更地・標準的な条件の土地の価格です。古い家が建ったままの土地や、道が狭い土地はこれより低く取引されるのが普通です。上の表は「地域全体の値動き」を見るためのものとして使ってください。

出典：国土交通省 地価公示（2016年・2021年・2026年）

買主が気にする松原市のハザード情報

松原市の面積の38.5%が、想定最大規模の洪水で浸水する区域にかかっています。うち0.5m以上の浸水が想定される範囲は30.4%、3m以上は8.0%です。

2020年8月から、不動産会社は売買の重要事項説明で水害ハザードマップ上の位置を説明することが義務になりました。浸水想定区域内だからといって売れないわけではありません。

松原市では区域内でも取引が成立しています。買主は必ず確認する項目なので、売主側も物件ごとにハザードマップで該当するかを確認しておくと話が早く進みます。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（洪水・高潮・津波浸水想定区域、土砂災害警戒区域、液状化）、国土地理院 標高タイル。エリア内に格子状に置いた地点の割合で算出

買主から見た松原市の暮らしやすさ

買主が最初に見るのは駅からの距離です。松原市の駅では河内松原駅の乗降客数が最も多く、1日あたり約26,250人（2023年）が利用しています。

エリア内の生活施設

• スーパー25か所
• コンビニ47か所
• 病院8か所
• 診療所45か所
• 学校51か所
• 幼稚園・保育園39か所
• 公園87か所

松原市には、地図データ上でスーパーが25 か所、病院・診療所が53 か所あります。子育て世帯や、実家の近くに住みたい親族など、買主の候補を考える材料になります。

出典：国土交通省 国土数値情報（駅別乗降客数）、OpenStreetMap（施設数は地図に登録されたもの。実数と異なる場合があります）

松原市の相続した家に関わる3つの期限

• 相続空き家の3,000万円控除2027年12月31日までの売却が対象（現行の適用期限）。相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、という期限もあります
• 相続登記の申請義務2027年3月31日2024年4月より前に相続した不動産の申請期限。以後の相続は、取得を知った日から3年以内
• 固定資産税の住宅用地特例毎年1月1日時点の状況で判定。管理不全空家・特定空家として勧告を受けると、翌年度から特例の対象外

3,000万円控除の対象は、1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた一戸建てです。松原市で1980年以前に建てられた住宅は13,270戸（居住中の住宅の25.5%、府内15位）あります。親世代が住む家の中には、この年代に当てはまるものが一定数あります。

控除を受けるには、相続の直前まで亡くなった方が一人で住んでいたこと（老人ホーム入所の例外あり）、相続後に貸したり住んだりしていないこと、売却代金が1億円以下であることなどの条件があり、市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」も必要です。相続人が3人以上いる場合は、1人あたりの控除額は2,000万円になります。

空き家の管理や除却の相談窓口は、松原市では住宅・建築の担当課が受け付けています。補助制度は年度ごとに内容や受付期間が変わるため、利用を考える場合は事前に確認してください。制度の詳細は3,000万円控除・相続登記・固定資産税をご覧ください。

ご相談の事例（松原市）

ご相談の事例（特定のお客様の事例ではありません）

ご相談：親が住んでいた築50年を超える木造2階建て。「更地のほうが高く売れる」と聞いて、解体業者に見積もりを頼もうか迷っている。

進め方：この場合、先に解体を決めず、①古家付きのままの買取額、②仲介で更地として売る場合の見込み額と解体費、の両方を並べて比べます。松原市は更地の単価が高い地域なので、解体を条件にした売買契約や、買主に解体してもらう形も含めて検討します。

ご相談の段階では、売るかどうか決まっていなくても構いません。

松原市の周辺エリアの空き家相場もあわせて

松原市と同じ南河内のエリアです。数字は空き家率（2023年）。

よくあるご質問

このページの監修

シュース健人（宅地建物取引士　大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 所属）

株式会社GEEZ所属。大阪・関西の相続、空き家、再建築不可、借地、工場・倉庫、長屋・文化住宅といった売却の難しい不動産の相談を担当しています。

松原市について、本ページの数値は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」、総務省「住宅・土地統計調査」、国土地理院、OpenStreetMap の公開データを当社が集計したものです。実際の金額は現地確認のうえでご提示します。