河南町の空き家、道が狭い・傷んでいる家も買取

河南町の空き家　結論3つ

河南町の空き家について、結論を3つにまとめました。

1. 01

   古い戸建の相場は土地1坪あたり約9.3万円

   河南町で取引された1980年以前築の木造戸建（6件）の中央値です。大宝などで取引が多くあります。建物にはほぼ値段がつかず、土地の値段が中心です。

2. 02

   解体は、売れる見通しが立ってから

   取引が少ない地域ほど、先に解体すると固定資産税だけが上がるおそれがあります。

3. 03

   空き家率は15.1%（府内22位）

   売りにも貸しにも出ていない空き家が560戸あります。早めに動くほど選べる売り方が増えます。

統計で見る河南町の空き家

河南町には、2023年住宅・土地統計調査の時点で1,130戸の空き家がありました。総住宅数7,500戸のうち15.1%にあたり、府内67市区町で22番目に高い率です（府全体14.2%）。

空き家の数字には、空室の賃貸マンションも含まれます。売りにも貸しにも出されていない「その他の空き家」に絞ると、河南町では560戸。

空き家全体の49.6%を占め、戸数は府内で65番目です。親が亡くなった後や施設に入った後の家の多くは、ここに含まれます。

河南町でよくある「売れにくい理由」

統計から見ると、河南町の住宅には次のような特徴があります。

• 幅2m未満の道路にしか接していない、または道路に接していない住宅が7.5%（府全体5.5%）あり、建て替えに制約がある家が多い
• 空き家に限ると、接道に難のあるものが14.2%（府全体8.6%）に上る

こうした条件の家でも、買い手がいないわけではありません。建物を直して使いたい人、隣の土地と合わせたい人、買い取って再生する不動産会社など、条件を受け入れる買主に届く売り方を選ぶことが大切です。

出典：総務省統計局「令和5年（2023年）住宅・土地統計調査」。順位は大阪府内67市区町（大阪市24区・堺市7区・その他の市町）の中での高い順。住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません。橙が当エリア、灰色が大阪府全体

取引データで見る河南町の空き家の値段

• 築古木造戸建の取引価格（中央値）520万円6件／1980年以前築
• 土地1坪あたり9.3万円/坪土地面積で割った単価
• 土地面積（中央値）160㎡約48坪
• 参考：2015年以降築の木造戸建46.7万円/坪21件／土地1坪あたり

河南町で取引された1980年以前築の木造戸建（土地250㎡以下）は6件。価格の中央値は520万円で、半数が220万円〜800万円の間に収まっています。（件数が少ないため参考値です）比較のため2015年以降に建った木造戸建を見ると46.7万円/坪。

築古の単価はその約20%で、価格の大半は土地の値段と考えてよいでしょう。また、河南町で取引された木造戸建（土地250㎡以下、108件）のうち6.5%が1980年以前築で、府内67市区町でもっとも低い割合です。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。 2016年〜2026年第1四半期、1980年以前築の木造・住宅用途・土地250㎡以下）を当社集計

河南町の築古戸建と更地、単価の差から考える解体の要否

河南町では、2016年以降に取引された1980年以前築の木造戸建、または250㎡以下の更地の件数が少なく（築古戸建6件・更地26件）、単価を比べた試算は誤差が大きくなるため掲載していません。

取引が少ない地域ほど、解体してから買い手を探すと「更地になったのに売れない」状態で固定資産税だけが上がる、ということが起こりえます。解体は売却の見通しが立ってから、あるいは買主側で解体してもらう前提で進めるほうが安全です。

解体費は木造なら延床1坪あたり3.5万〜6万円程度が目安で、30坪の家なら約105万〜180万円になります。考え方は解体して売るべきかのガイドで詳しく説明しています。

公示地価で見る河南町の土地の値動き

公示地価（住宅地）の4地点について2021年→2026年の変化を平均すると-5.0%で、河南町の住宅地は府内66位の伸びです。

地価が上がっている局面でも、空き家の建物は年々傷み、固定資産税や管理の手間は毎年かかります。「もう少し上がってから」と待つ場合は、待つ間の費用と建物の劣化を差し引いて考える必要があります。

出典：国土交通省 地価公示（2016年・2021年・2026年）

河南町で空き家に買い手がつく理由

エリア内の生活施設

• スーパー3か所
• コンビニ2か所
• 学校6か所
• 幼稚園・保育園3か所
• 公園4か所

河南町には、地図データ上でスーパーが3 か所、病院・診療所が0 か所あります。子育て世帯や、実家の近くに住みたい親族など、買主の候補を考える材料になります。

出典：国土交通省 国土数値情報（駅別乗降客数）、OpenStreetMap（施設数は地図に登録されたもの。実数と異なる場合があります）

買主が気にする河南町のハザード情報

河南町の面積の6.0%が、想定最大規模の洪水で浸水する区域にかかっています。うち0.5m以上の浸水が想定される範囲は3.9%、3m以上は1.6%です。

2020年8月から、不動産会社は売買の重要事項説明で水害ハザードマップ上の位置を説明することが義務になりました。浸水想定区域内だからといって売れないわけではありません。買主は必ず確認する項目なので、売主側も物件ごとにハザードマップで該当するかを確認しておくと話が早く進みます。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（洪水・高潮・津波浸水想定区域、土砂災害警戒区域、液状化）、国土地理院 標高タイル。エリア内に格子状に置いた地点の割合で算出

河南町の町名別の相場

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。）を当社集計

河南町で実際に取引された古い戸建（国交省の公表データ）

国土交通省が公表している河南町の取引のうち、古い木造戸建を新しい順に並べました。当社の取扱いではなく、国が公表している実際の取引価格です。面積は土地の広さです。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報をもとに当社が整理。当社の取扱い実績ではありません。個人が特定されないよう所在は町名までにしています。

河南町の道が狭い家・道路に面していない家

• 接面道路なしの取引5件2016年以降・全種別
• 接道なしの住宅10戸居住中の住宅（2023年）
• 接道なしの空き家—戸2023年

国土交通省の取引データには、敷地が道路に接していない物件の取引に「接面道路無」と記録されます。河南町では2016年以降5件の取引がありました。

建築基準法上の道路に2m以上接していない土地は原則として建て替えができませんが、それでも売買は成立しています。件数は府内50位です。

接道の問題は、図面だけでは判断できないことがよくあります。前面の通路が「2項道路」として扱われていれば、敷地を少し後退させることで建て替えが可能になります。私道の場合は持分や通行・掘削の承諾があるかも価格に影響します。

道路付けに不安がある空き家の売り方は、再建築不可・接道なしの空き家の売却で詳しく解説しています。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。、2016年〜2026年第1四半期）、総務省「令和5年住宅・土地統計調査」

河南町の相続した家に関わる3つの期限

• 相続空き家の3,000万円控除2027年12月31日までの売却が対象（現行の適用期限）。相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、という期限もあります
• 相続登記の申請義務2027年3月31日2024年4月より前に相続した不動産の申請期限。以後の相続は、取得を知った日から3年以内
• 固定資産税の住宅用地特例毎年1月1日時点の状況で判定。管理不全空家・特定空家として勧告を受けると、翌年度から特例の対象外

3,000万円控除の対象は、1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた一戸建てです。河南町で1980年以前に建てられた住宅は1,380戸（居住中の住宅の21.7%、府内35位）あります。親世代が住む家の中には、この年代に当てはまるものが一定数あります。

控除を受けるには、相続の直前まで亡くなった方が一人で住んでいたこと（老人ホーム入所の例外あり）、相続後に貸したり住んだりしていないこと、売却代金が1億円以下であることなどの条件があり、市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」も必要です。相続人が3人以上いる場合は、1人あたりの控除額は2,000万円になります。

空き家の管理や除却の相談窓口は、河南町では住宅・建築の担当課が受け付けています。補助制度は年度ごとに内容や受付期間が変わるため、利用を考える場合は事前に確認してください。制度の詳細は3,000万円控除・相続登記・固定資産税をご覧ください。

ご相談の事例（河南町）

ご相談の事例（特定のお客様の事例ではありません）

ご相談：実家のある地域は取引が少なく、そもそも値段がつくのか分からない。遠方に住んでいて現地にも行けない。

進め方：河南町のように取引が少ない地域では、近隣の市区町の相場や公示地価も参考にしながら価格を出します。現地確認は当社で行い、写真とともにご報告します。

ご相談の段階では、売るかどうか決まっていなくても構いません。

河南町の近くのエリアと関連ガイド

河南町と同じ南河内のエリアです。数字は空き家率（2023年）。

よくあるご質問

このページの監修

シュース健人（宅地建物取引士　大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 所属）

株式会社GEEZ所属。大阪・関西の相続、空き家、再建築不可、借地、工場・倉庫、長屋・文化住宅といった売却の難しい不動産の相談を担当しています。

河南町について、本ページの数値は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」、総務省「住宅・土地統計調査」、国土地理院、OpenStreetMap の公開データを当社が集計したものです。実際の金額は現地確認のうえでご提示します。