羽曳野市の空き家売却、片付け前でも査定できます

羽曳野市の空き家　結論3つ

羽曳野市の空き家について、結論を3つにまとめました。

1. 01

   古い戸建の相場は土地1坪あたり約18.4万円

   羽曳野市で取引された1980年以前築の木造戸建（439件）の中央値です。野々上・島泉・高鷲などで取引が多くあります。建物にはほぼ値段がつかず、土地の値段が中心です。

2. 02

   解体すると手残りが増える計算です

   ただし固定資産税が上がるため、売れる見通しが立ってから解体するのが安全です。

3. 03

   空き家率は14.5%（府内28位）

   売りにも貸しにも出ていない空き家が3,460戸あります。早めに動くほど選べる売り方が増えます。

羽曳野市で築古の戸建はいくらで売れているか

• 築古木造戸建の取引価格（中央値）400万円439件／1980年以前築
• 土地1坪あたり18.4万円/坪土地面積で割った単価
• 土地面積（中央値）75㎡約23坪
• 参考：2015年以降築の木造戸建87.2万円/坪335件／土地1坪あたり

羽曳野市で取引された1980年以前築の木造戸建（土地250㎡以下）は439件。価格の中央値は400万円で、半数が250万円〜700万円の間に収まっています。築浅（2015年以降築）の木造戸建は土地1坪あたり87.2万円で、築古はその21%ほどの水準です。

建物の価値がほとんど評価されていないことが分かります。また、羽曳野市で取引された木造戸建（土地250㎡以下、1217件）のうち36.5%が1980年以前築で、府内では20番目に高い割合です。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。 2016年〜2026年第1四半期、1980年以前築の木造・住宅用途・土地250㎡以下）を当社集計

羽曳野市のどの町でいくら？町名別の単価

羽曳野市で1980年以前築の木造戸建の取引が3件以上あった町名を、件数の多い順に並べました。単価がもっとも高いのは誉田（19.5万円/坪）、低いのははびきの（11.9万円/坪）で、同じ羽曳野市の中でも差があります。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。）を当社集計

国の公表データで見る、羽曳野市で売れた古い木造戸建

国土交通省が公表している羽曳野市の取引のうち、古い木造戸建を新しい順に並べました。当社の取扱いではなく、国が公表している実際の取引価格です。面積は土地の広さです。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報をもとに当社が整理。当社の取扱い実績ではありません。個人が特定されないよう所在は町名までにしています。

この中には、羽曳野市の中央値の半分を下回る取引も1件あります。道路付けや建物の傷み、家財の残り具合で、同じ町でも価格は大きく開きます。金額だけで「うちも同じくらい」と決めず、個別に査定することをおすすめします。

解体する？しない？羽曳野市の取引単価で試算

羽曳野市の築45年以上の木造戸建（1980年以前築）は、土地の面積で割った単価が55,600円/㎡（18.4万円/坪）（439件）。一方、羽曳野市で建物のない住宅地は87,000円/㎡（28.7万円/坪）（386件）で、単価は築古戸建の1.57倍です。

この差は「古い建物が値段を下げている」というより、買う側が解体費・残置物の処分・建て替えの手間を差し引いて値段をつけている、と読むのが実態に近いでしょう。では、売主が先に解体すれば差額がそのまま手元に残るのか。羽曳野市のよくある広さで計算してみます。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。 2016年〜2026年第1四半期）をもとに当社集計。解体単価は大阪府内の木造解体費の公開相場（坪3.5万〜6万円程度）を使用した目安

この試算はあくまで目安です。更地の取引には、もともと形や道路付けのよい土地が多く含まれるため、お手元の土地がそのまま更地の中央値で売れるとは限りません。解体費も、前面道路が狭く重機が入らない、隣家と壁がつながっている、アスベスト（石綿）の事前調査や除去が必要（2023年10月から有資格者による事前調査が義務）、家財が大量に残っている、といった条件で大きく上振れします。

なお、相続した実家を売る場合は相続空き家の3,000万円特別控除の適用も視野に入れてください。2024年1月以降の売却は、買主が売却の翌年2月15日までに解体や耐震改修をするケースでも要件を満たせるようになっています。

羽曳野市の空き家の数・傷み・道路事情

総務省の2023年住宅・土地統計調査によると、羽曳野市の空き家は7,580戸、総住宅数52,260戸に対する空き家率は14.5%で、府内67市区町のうち28位の高さです（大阪府全体は14.2%）。

空き家の数字には、空室の賃貸マンションも含まれます。売りにも貸しにも出されていない「その他の空き家」に絞ると、羽曳野市では3,460戸。

空き家全体の45.6%を占め、戸数は府内で22番目です。親が亡くなった後や施設に入った後の家の多くは、ここに含まれます。

羽曳野市でよくある「売れにくい理由」

統計から見ると、羽曳野市の住宅には次のような特徴があります。

• 1980年以前に建った住宅の割合が22.3%と府全体（21.1%）より高く、建物の古さを理由に価格が下がりやすい
• 幅2m未満の道路にしか接していない、または道路に接していない住宅が8.3%（府全体5.5%）あり、建て替えに制約がある家が多い
• 空き家のうち腐朽・破損があるものが24.0%（府全体16.8%）と多く、傷みが進んでから売りに出るケースが目立つ
• 空き家に限ると、接道に難のあるものが15.3%（府全体8.6%）に上る

こうした条件の家でも、買い手がいないわけではありません。建物を直して使いたい人、隣の土地と合わせたい人、買い取って再生する不動産会社など、条件を受け入れる買主に届く売り方を選ぶことが大切です。

出典：総務省統計局「令和5年（2023年）住宅・土地統計調査」。順位は大阪府内67市区町（大阪市24区・堺市7区・その他の市町）の中での高い順。住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません。橙が当エリア、灰色が大阪府全体

羽曳野市の地価は上がっている？公示地価10年の動き

羽曳野市の住宅地の公示地価21地点を平均すると、2021年から2026年の5年間で-2.2%の変化です。

公示地価は更地・標準的な条件の土地の価格です。古い家が建ったままの土地や、道が狭い土地はこれより低く取引されるのが普通です。上の表は「地域全体の値動き」を見るためのものとして使ってください。

出典：国土交通省 地価公示（2016年・2021年・2026年）

接道なし・狭い道の空き家は羽曳野市で売れているか

• 接面道路なしの取引31件2016年以降・全種別
• 接道なしの住宅920戸居住中の住宅（2023年）
• 接道なしの空き家280戸2023年
• 道幅4m未満の単価差-7%築古戸建・4m以上との比較

羽曳野市でも、道路に面していない土地・建物の取引が31件記録されています（2016年以降）。再建築ができない物件は買主が限られるものの、隣地の方や買取業者が買い手となって、実際に売れています。件数は府内15位です。

「道が狭いから売れない」と言われた家でも、まず確認したいのは①前面の道が建築基準法上の道路か、②敷地が道路に何m接しているか、③セットバックが必要か、の3点です。役所の道路判定（大阪市なら建築指導の窓口、府内の市町は各建築担当課）で分かります。

道路付けに不安がある空き家の売り方は、再建築不可・接道なしの空き家の売却で詳しく解説しています。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。、2016年〜2026年第1四半期）、総務省「令和5年住宅・土地統計調査」

羽曳野市の洪水・液状化・標高のデータ

洪水浸水想定区域は羽曳野市の27.7%に及び、0.5m以上が22.3%、3m以上が12.3%を占めます。

2020年8月から、不動産会社は売買の重要事項説明で水害ハザードマップ上の位置を説明することが義務になりました。浸水想定区域内だからといって売れないわけではありません。買主は必ず確認する項目なので、売主側も物件ごとにハザードマップで該当するかを確認しておくと話が早く進みます。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（洪水・高潮・津波浸水想定区域、土砂災害警戒区域、液状化）、国土地理院 標高タイル。エリア内に格子状に置いた地点の割合で算出

羽曳野市の駅と生活施設

買主が最初に見るのは駅からの距離です。羽曳野市の駅では古市駅の乗降客数が最も多く、1日あたり約17,992人（2023年）が利用しています。

エリア内の生活施設

• スーパー15か所
• コンビニ26か所
• 病院13か所
• 診療所12か所
• 学校34か所
• 幼稚園・保育園33か所
• 公園39か所

羽曳野市には、地図データ上でスーパーが15 か所、病院・診療所が25 か所あります。子育て世帯や、実家の近くに住みたい親族など、買主の候補を考える材料になります。

出典：国土交通省 国土数値情報（駅別乗降客数）、OpenStreetMap（施設数は地図に登録されたもの。実数と異なる場合があります）

羽曳野市の空き家を売る前に知っておきたい制度と期限

• 相続空き家の3,000万円控除2027年12月31日までの売却が対象（現行の適用期限）。相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、という期限もあります
• 相続登記の申請義務2027年3月31日2024年4月より前に相続した不動産の申請期限。以後の相続は、取得を知った日から3年以内
• 固定資産税の住宅用地特例毎年1月1日時点の状況で判定。管理不全空家・特定空家として勧告を受けると、翌年度から特例の対象外

羽曳野市には、1980年以前に建った住宅が9,890戸（22.3%、府内33位）あります。相続空き家の3,000万円控除は昭和56年5月31日以前の建築が条件なので、該当するかどうかを建築年で確かめておきましょう。

控除を受けるには、相続の直前まで亡くなった方が一人で住んでいたこと（老人ホーム入所の例外あり）、相続後に貸したり住んだりしていないこと、売却代金が1億円以下であることなどの条件があり、市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」も必要です。相続人が3人以上いる場合は、1人あたりの控除額は2,000万円になります。

空き家の管理や除却の相談窓口は、羽曳野市では住宅・建築の担当課が受け付けています。補助制度は年度ごとに内容や受付期間が変わるため、利用を考える場合は事前に確認してください。制度の詳細は3,000万円控除・相続登記・固定資産税をご覧ください。

ご相談の事例（羽曳野市）

ご相談の事例（特定のお客様の事例ではありません）

ご相談：兄弟3人で相続した実家。全員が別の場所に住んでいて、誰も住む予定がない。売るなら公平に分けたい。

進め方：共有のまま売る場合は全員の同意が必要です。羽曳野市の相場をもとに査定額を全員に同じ資料でお伝えし、売却代金の分け方を話し合いやすい形にします（分け方そのものの交渉や法律判断は、弁護士・司法書士の領域になります）。

ご相談の段階では、売るかどうか決まっていなくても構いません。

羽曳野市の近くのエリアと関連ガイド

羽曳野市と同じ南河内のエリアです。数字は空き家率（2023年）。

よくあるご質問

このページの監修

シュース健人（宅地建物取引士　大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 所属）

株式会社GEEZ所属。大阪・関西の相続、空き家、再建築不可、借地、工場・倉庫、長屋・文化住宅といった売却の難しい不動産の相談を担当しています。

羽曳野市について、本ページの数値は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」、総務省「住宅・土地統計調査」、国土地理院、OpenStreetMap の公開データを当社が集計したものです。実際の金額は現地確認のうえでご提示します。