再建築不可・道路に面していない空き家の売却

建築基準法では、建物を建てる敷地は、原則として「建築基準法上の道路」に2m以上接していなければならないと定めています（接道義務、同法43条）。この条件を満たさない土地では、今ある建物を取り壊すと新しい建物を建てられません。これが「再建築不可」です。

建築基準法上の道路は、幅4m以上の道路が基本です。ただし、法律ができる前からあった幅4m未満の道で、特定行政庁が指定したもの（いわゆる2項道路）も道路とみなされます。2項道路に面した土地は、道路の中心線から2m後退（セットバック）すれば建て替えができます。

• 前の道が建築基準法上の道路かどうか：市区町村の建築指導課などで、指定道路図や道路判定の資料を確認できます。大阪市では計画調整局 建築指導部の窓口や「マップナビおおさか」の道路参考図で調べられます。
• 敷地が道路に何m接しているか：登記所の地積測量図や公図、現地での計測で確認します。1.8mしかない、という場合もあります。
• 私道の場合の権利関係：私道の持分があるか、通行や水道・ガス管の工事（掘削）の承諾が得られるかで、価格が変わります。

「再建築不可」と言われた家でも、調べてみると2項道路に面していてセットバックすれば建て替えられた、ということがあります。逆に、道に見えても法律上の道路でない場合もあるため、思い込みで判断しないことが大切です。

• 隣の土地の所有者に売る：隣地と一体にすれば接道を満たせることがあり、隣地の方にとっては価値の高い土地になります。
• 隣地の一部を買う・借りる：接道部分を2m以上にできれば、再建築可能な土地として売れる可能性があります。
• 建築基準法43条2項の認定・許可を受ける：周囲に広い空地があるなど一定の条件を満たすと、特定行政庁の認定や建築審査会の同意を得た許可で建築が認められることがあります。
• 建物を活かして売る：リフォームして住む人、賃貸に出したい人に向けて売ります。
• 買取業者に売る：再建築不可の物件を扱う不動産会社が買い取ります。

2025年4月の建築基準法の改正で、木造2階建ての住宅などについて、これまで建築確認が不要だった大規模な修繕・模様替え（屋根や外壁、柱・床などの主要構造部の半分を超える工事など）にも建築確認が必要になりました。接道を満たさない敷地では確認を受けられないため、再建築不可の家で大がかりなリフォームを前提にした売り方は難しくなっています。

内装の改修や設備の交換など、確認が不要な範囲の工事で済む物件であれば、引き続きリフォームして使う買主が見込めます。どこまでの工事ができるかは、建築士や役所に確認しましょう。

再建築不可の土地で建物を解体すると、建物を建てられない更地が残るだけになり、価値は大きく下がります。固定資産税も住宅用地の特例が外れて上がります。傷みがひどくても、売却が決まるまでは解体しないのが原則です（解体するか）。

大阪の住宅地では、複数の家が共同で使う私道に面した家が少なくありません。私道でも、建築基準法上の道路（位置指定道路など）として扱われていれば、建て替えは可能です。

売却の際に問題になりやすいのは、私道の所有関係です。私道の持分を持っていない場合、買主が水道管やガス管の引き込み工事をするときに、私道の所有者から掘削の承諾を得る必要があります。

2023年4月の民法改正で、ライフラインの設備を設置するために他人の土地を使う権利が明文化されましたが、実務では承諾書があるほうが買主・金融機関の安心につながります。売却前に、私道の持分や承諾書の有無を確認しておきましょう。

再建築不可の家は、建て替えができる同じ広さの土地より大幅に低い価格で取引されるのが一般的です。住宅ローンが使いにくく、買主が現金で買える人や不動産会社に限られるためです。

一方で、隣地の方にとっては、自分の土地と合わせることで接道や広さの問題が解消され、通常の土地と同じように使えるようになることがあります。その場合、第三者に売るより高い価格で話がまとまることもあります。価格は、建物がまだ使えるか、賃貸に出せるか、隣地との関係がどうかで大きく変わるため、個別に査定することが欠かせません。

総務省の住宅・土地統計調査では、敷地が接している道路の幅を調べています。幅2m未満の道路にしか接していない、または道路に接していない住宅の割合が高い市区町と、2016年以降の取引データで「接面道路無」と記録された取引の件数を示します。

幅2m未満の道路・接道なしの住宅の割合

接面道路なしの取引件数（2016年以降）

接面道路なしの土地でも、毎年一定数の取引が成立しています。売れない、とは限らないことの裏付けです。

出典：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」、国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。）