寝屋川市の古い空き家、買取と仲介の両方で査定

寝屋川市の空き家　結論3つ

寝屋川市の空き家について、結論を3つにまとめました。

1. 01

   古い戸建の相場は土地1坪あたり約27.5万円

   寝屋川市で取引された1980年以前築の木造戸建（851件）の中央値です。高柳・萱島東・点野などで取引が多くあります。建物にはほぼ値段がつかず、土地の値段が中心です。

2. 02

   解体すると手残りが増える計算です

   ただし固定資産税が上がるため、売れる見通しが立ってから解体するのが安全です。

3. 03

   道が狭い・接道なしの家も売れています

   寝屋川市では道路に接していない物件の取引が41件あります（2016年以降）。

寝屋川市で再建築が難しい空き家の売却

• 接面道路なしの取引41件2016年以降・全種別
• 接道なしの住宅520戸居住中の住宅（2023年）
• 接道なしの空き家140戸2023年
• 道幅4m未満の単価差-18%築古戸建・4m以上との比較

寝屋川市でも、道路に面していない土地・建物の取引が41件記録されています（2016年以降）。再建築ができない物件は買主が限られるものの、隣地の方や買取業者が買い手となって、実際に売れています。件数は府内8位です。

接道の問題は、図面だけでは判断できないことがよくあります。前面の通路が「2項道路」として扱われていれば、敷地を少し後退させることで建て替えが可能になります。私道の場合は持分や通行・掘削の承諾があるかも価格に影響します。

道路付けに不安がある空き家の売り方は、再建築不可・接道なしの空き家の売却で詳しく解説しています。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。、2016年〜2026年第1四半期）、総務省「令和5年住宅・土地統計調査」

寝屋川市の空き家の数・傷み・道路事情

総務省の2023年住宅・土地統計調査によると、寝屋川市の空き家は15,450戸、総住宅数116,110戸に対する空き家率は13.3%で、府内67市区町のうち40位の高さです（大阪府全体は14.2%）。

ただし空き家の多くは、入居者募集中の賃貸住宅です。相続した実家のように「住む人も借りる人もいないまま置かれている家」は、統計上「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家」（以下、その他の空き家）に分類されます。寝屋川市のその他の空き家は6,100戸（空き家全体の39.5%、府内8位の多さ）で、これが当サイトのご相談の中心となる家です。

寝屋川市でよくある「売れにくい理由」

統計から見ると、寝屋川市の住宅には次のような特徴があります。

• 1980年以前に建った住宅の割合が26.9%と府全体（21.1%）より高く、建物の古さを理由に価格が下がりやすい
• 空き家のうち腐朽・破損があるものが20.5%（府全体16.8%）と多く、傷みが進んでから売りに出るケースが目立つ

こうした条件の家でも、買い手がいないわけではありません。建物を直して使いたい人、隣の土地と合わせたい人、買い取って再生する不動産会社など、条件を受け入れる買主に届く売り方を選ぶことが大切です。

出典：総務省統計局「令和5年（2023年）住宅・土地統計調査」。順位は大阪府内67市区町（大阪市24区・堺市7区・その他の市町）の中での高い順。住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません。橙が当エリア、灰色が大阪府全体

解体する？しない？寝屋川市の取引単価で試算

寝屋川市で2016年以降に取引された1980年以前築の木造戸建は、土地1㎡あたりの中央値が83,300円/㎡（27.5万円/坪）でした（851件）。同じ寝屋川市の250㎡以下の住宅地の更地は127,900円/㎡（42.3万円/坪）（794件）で、更地は築古戸建の約1.53倍の単価で取引されています。

買い手は、古い家を取り壊す費用や片付けの費用を見込んで価格を出します。その分を売主が先に負担した場合に手取りがどう変わるか、寝屋川市で取引の多い規模を使って計算しました。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。 2016年〜2026年第1四半期）をもとに当社集計。解体単価は大阪府内の木造解体費の公開相場（坪3.5万〜6万円程度）を使用した目安

この試算はあくまで目安です。更地の取引には、もともと形や道路付けのよい土地が多く含まれるため、お手元の土地がそのまま更地の中央値で売れるとは限りません。解体費も、前面道路が狭く重機が入らない、隣家と壁がつながっている、アスベスト（石綿）の事前調査や除去が必要（2023年10月から有資格者による事前調査が義務）、家財が大量に残っている、といった条件で大きく上振れします。

相続した家なら、相続空き家の3,000万円特別控除も関係します。古家付きのまま売っても、2024年1月以降の売却なら、売った年の翌年2月15日までに買主が耐震改修または解体をすれば特例の対象になりえます。売主が自分で解体しなければ使えない、というわけではありません。

寝屋川市で築古の戸建はいくらで売れているか

• 築古木造戸建の取引価格（中央値）500万円851件／1980年以前築
• 土地1坪あたり27.5万円/坪土地面積で割った単価
• 土地面積（中央値）60㎡約18坪
• 参考：2015年以降築の木造戸建110.2万円/坪633件／土地1坪あたり

寝屋川市で取引された1980年以前築の木造戸建（土地250㎡以下）は851件。価格の中央値は500万円で、半数が300万円〜900万円の間に収まっています。築浅（2015年以降築）の木造戸建は土地1坪あたり110.2万円で、築古はその25%ほどの水準です。

建物の価値がほとんど評価されていないことが分かります。また、寝屋川市で取引された木造戸建（土地250㎡以下、2087件）のうち41.2%が1980年以前築で、府内では12番目に高い割合です。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。 2016年〜2026年第1四半期、1980年以前築の木造・住宅用途・土地250㎡以下）を当社集計

寝屋川市のどの町でいくら？町名別の単価

寝屋川市で1980年以前築の木造戸建の取引が3件以上あった町名を、件数の多い順に並べました。単価がもっとも高いのは豊里町（30.1万円/坪）、低いのは緑町（18.7万円/坪）で、同じ寝屋川市の中でも差があります。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。）を当社集計

寝屋川市で実際に取引された古い戸建（国交省の公表データ）

国土交通省が公表している寝屋川市の取引のうち、古い木造戸建を新しい順に並べました。当社の取扱いではなく、国が公表している実際の取引価格です。面積は土地の広さです。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報をもとに当社が整理。当社の取扱い実績ではありません。個人が特定されないよう所在は町名までにしています。

この中には、寝屋川市の中央値の半分を下回る取引も2件あります。道路付けや建物の傷み、家財の残り具合で、同じ町でも価格は大きく開きます。金額だけで「うちも同じくらい」と決めず、個別に査定することをおすすめします。

寝屋川市の洪水・液状化・標高のデータ

洪水浸水想定区域は寝屋川市の56.1%に及び、0.5m以上が49.6%、3m以上が22.3%を占めます。

2020年8月から、不動産会社は売買の重要事項説明で水害ハザードマップ上の位置を説明することが義務になりました。浸水想定区域内だからといって売れないわけではありません。

寝屋川市では区域内でも取引が成立しています。買主は必ず確認する項目なので、売主側も物件ごとにハザードマップで該当するかを確認しておくと話が早く進みます。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（洪水・高潮・津波浸水想定区域、土砂災害警戒区域、液状化）、国土地理院 標高タイル。エリア内に格子状に置いた地点の割合で算出

公示地価で見る寝屋川市の土地の値動き

寝屋川市の住宅地の公示地価26地点を平均すると、2021年から2026年の5年間で+8.4%の変化です。

公示地価は更地・標準的な条件の土地の価格です。古い家が建ったままの土地や、道が狭い土地はこれより低く取引されるのが普通です。上の表は「地域全体の値動き」を見るためのものとして使ってください。

出典：国土交通省 地価公示（2016年・2021年・2026年）

買主から見た寝屋川市の暮らしやすさ

寝屋川市で利用者の多い駅は寝屋川市駅（1日あたり約46,297人、2023年）。駅から歩ける範囲の空き家は、建物が古くても土地として評価されやすくなります。

エリア内の生活施設

• スーパー47か所
• コンビニ76か所
• 病院27か所
• 診療所66か所
• 学校63か所
• 幼稚園・保育園92か所
• 公園295か所

寝屋川市には、地図データ上でスーパーが47 か所、病院・診療所が93 か所あります。子育て世帯や、実家の近くに住みたい親族など、買主の候補を考える材料になります。

出典：国土交通省 国土数値情報（駅別乗降客数）、OpenStreetMap（施設数は地図に登録されたもの。実数と異なる場合があります）

寝屋川市の空き家を売る前に知っておきたい制度と期限

• 相続空き家の3,000万円控除2027年12月31日までの売却が対象（現行の適用期限）。相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、という期限もあります
• 相続登記の申請義務2027年3月31日2024年4月より前に相続した不動産の申請期限。以後の相続は、取得を知った日から3年以内
• 固定資産税の住宅用地特例毎年1月1日時点の状況で判定。管理不全空家・特定空家として勧告を受けると、翌年度から特例の対象外

3,000万円控除の対象は、1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた一戸建てです。寝屋川市で1980年以前に建てられた住宅は26,850戸（居住中の住宅の26.9%、府内7位）あります。親世代が住む家の中には、この年代に当てはまるものが一定数あります。

主な条件は、①相続の直前に亡くなった方が一人で住んでいた（老人ホーム等への入所は一定の条件で可）、②相続から売却まで事業・貸付・居住に使っていない、③売却代金が1億円以下、の3つ。手続きでは市区町村の「被相続人居住用家屋等確認書」が必要で、相続人が3人以上なら1人2,000万円が上限です。

空き家の管理や除却の相談窓口は、寝屋川市では住宅・建築の担当課が受け付けています。補助制度は年度ごとに内容や受付期間が変わるため、利用を考える場合は事前に確認してください。制度の詳細は3,000万円控除・相続登記・固定資産税をご覧ください。

ご相談の事例（寝屋川市）

ご相談の事例（特定のお客様の事例ではありません）

ご相談：不動産会社に「道が狭くて再建築できないかもしれない」と言われ、売れるのか不安になった。

進め方：まず役所で前面道路の扱いを確認し、建て替えができるか・セットバックが必要かを整理します。寝屋川市でも道路条件に難のある家の取引は記録されており、条件に合う買主を探すか、買取で早く手放すかを比べます。

ご相談の段階では、売るかどうか決まっていなくても構いません。

近隣の市区町と売却ガイド

寝屋川市と同じ北河内のエリアです。数字は空き家率（2023年）。

よくあるご質問

このページの監修

シュース健人（宅地建物取引士　大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 所属）

株式会社GEEZ所属。大阪・関西の相続、空き家、再建築不可、借地、工場・倉庫、長屋・文化住宅といった売却の難しい不動産の相談を担当しています。

寝屋川市について、本ページの数値は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」、総務省「住宅・土地統計調査」、国土地理院、OpenStreetMap の公開データを当社が集計したものです。実際の金額は現地確認のうえでご提示します。