大東市の空き家、道が狭い・傷んでいる家も買取

大東市の空き家売却、3つの結論

大東市の空き家について、結論を3つにまとめました。

1. 01

   古い戸建の相場は土地1坪あたり約26.0万円

   大東市で取引された1980年以前築の木造戸建（441件）の中央値です。北条・深野・野崎などで取引が多くあります。建物にはほぼ値段がつかず、土地の値段が中心です。

2. 02

   解体すると手残りが増える計算です

   ただし固定資産税が上がるため、売れる見通しが立ってから解体するのが安全です。

3. 03

   空き家率は14.9%（府内23位）

   売りにも貸しにも出ていない空き家が1,900戸あります。早めに動くほど選べる売り方が増えます。

大東市で古家付きのまま売る場合と更地で売る場合の比較

大東市で2016年以降に取引された1980年以前築の木造戸建は、土地1㎡あたりの中央値が78,800円/㎡（26.0万円/坪）でした（441件）。同じ大東市の250㎡以下の住宅地の更地は147,600円/㎡（48.8万円/坪）（286件）で、更地は築古戸建の約1.87倍の単価で取引されています。

買い手は、古い家を取り壊す費用や片付けの費用を見込んで価格を出します。その分を売主が先に負担した場合に手取りがどう変わるか、大東市で取引の多い規模を使って計算しました。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。 2016年〜2026年第1四半期）をもとに当社集計。解体単価は大阪府内の木造解体費の公開相場（坪3.5万〜6万円程度）を使用した目安

この試算はあくまで目安です。更地の取引には、もともと形や道路付けのよい土地が多く含まれるため、お手元の土地がそのまま更地の中央値で売れるとは限りません。解体費も、前面道路が狭く重機が入らない、隣家と壁がつながっている、アスベスト（石綿）の事前調査や除去が必要（2023年10月から有資格者による事前調査が義務）、家財が大量に残っている、といった条件で大きく上振れします。

相続した家なら、相続空き家の3,000万円特別控除も関係します。古家付きのまま売っても、2024年1月以降の売却なら、売った年の翌年2月15日までに買主が耐震改修または解体をすれば特例の対象になりえます。売主が自分で解体しなければ使えない、というわけではありません。

大東市の古い戸建・空き家の売却相場

• 築古木造戸建の取引価格（中央値）430万円441件／1980年以前築
• 土地1坪あたり26.0万円/坪土地面積で割った単価
• 土地面積（中央値）55㎡約17坪
• 参考：2015年以降築の木造戸建113.1万円/坪310件／土地1坪あたり

大東市の1980年以前築の木造戸建の取引は441件あり、真ん中の価格は430万円。安いほうから4分の1が250万円、高いほうから4分の1が830万円という分布です。比較のため2015年以降に建った木造戸建を見ると113.1万円/坪。

築古の単価はその約23%で、価格の大半は土地の値段と考えてよいでしょう。また、大東市で取引された木造戸建（土地250㎡以下、1019件）のうち44.1%が1980年以前築で、府内では8番目に高い割合です。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。 2016年〜2026年第1四半期、1980年以前築の木造・住宅用途・土地250㎡以下）を当社集計

大東市の町名別の相場

同じ大東市でも、町によって単価は変わります。取引3件以上の町では、明美の里町が40.1万円/坪でもっとも高く、北条は17.6万円/坪でした。大東市内での位置づけの目安にしてください。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。）を当社集計

国の公表データで見る、大東市で売れた古い木造戸建

大東市で最近取引された、1980年以前に建った木造の中古戸建です。当社の取扱いではなく、国が公表している実際の取引価格です。築年や土地の広さが近いものがあれば、お手元の空き家の目安になります。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報をもとに当社が整理。当社の取扱い実績ではありません。個人が特定されないよう所在は町名までにしています。

大東市の空き家率と「その他の空き家」

総務省の2023年住宅・土地統計調査によると、大東市の空き家は9,210戸、総住宅数61,730戸に対する空き家率は14.9%で、府内67市区町のうち23位の高さです（大阪府全体は14.2%）。

空き家の数字には、空室の賃貸マンションも含まれます。売りにも貸しにも出されていない「その他の空き家」に絞ると、大東市では1,900戸。

空き家全体の20.6%を占め、戸数は府内で46番目です。親が亡くなった後や施設に入った後の家の多くは、ここに含まれます。

大東市でよくある「売れにくい理由」

統計から見ると、大東市の住宅には次のような特徴があります。

• 1980年以前に建った住宅の割合が23.5%と府全体（21.1%）より高く、建物の古さを理由に価格が下がりやすい
• 空き家に限ると、接道に難のあるものが10.7%（府全体8.6%）に上る

いずれも「売れない」理由ではなく、「買主が限られる」理由です。業者による買取や、建て替えを前提にしない買主（隣地の方、リフォームして住む方、賃貸に出す方）に絞って探すことで、売却の道は開けます。

出典：総務省統計局「令和5年（2023年）住宅・土地統計調査」。順位は大阪府内67市区町（大阪市24区・堺市7区・その他の市町）の中での高い順。住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません。橙が当エリア、灰色が大阪府全体

大東市で再建築が難しい空き家の売却

• 接面道路なしの取引20件2016年以降・全種別
• 接道なしの住宅690戸居住中の住宅（2023年）
• 接道なしの空き家460戸2023年
• 道幅4m未満の単価差-18%築古戸建・4m以上との比較

大東市でも、道路に面していない土地・建物の取引が20件記録されています（2016年以降）。再建築ができない物件は買主が限られるものの、隣地の方や買取業者が買い手となって、実際に売れています。件数は府内26位です。

接道の問題は、図面だけでは判断できないことがよくあります。前面の通路が「2項道路」として扱われていれば、敷地を少し後退させることで建て替えが可能になります。私道の場合は持分や通行・掘削の承諾があるかも価格に影響します。

道路付けに不安がある空き家の売り方は、再建築不可・接道なしの空き家の売却で詳しく解説しています。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。、2016年〜2026年第1四半期）、総務省「令和5年住宅・土地統計調査」

大東市の公示地価の推移と売り時

大東市の住宅地の公示地価17地点を平均すると、2021年から2026年の5年間で+7.6%の変化です。

公示地価は更地・標準的な条件の土地の価格です。古い家が建ったままの土地や、道が狭い土地はこれより低く取引されるのが普通です。上の表は「地域全体の値動き」を見るためのものとして使ってください。

出典：国土交通省 地価公示（2016年・2021年・2026年）

買主が気にする大東市のハザード情報

大東市の面積の52.8%が、想定最大規模の洪水で浸水する区域にかかっています。うち0.5m以上の浸水が想定される範囲は42.6%、3m以上は1.0%です。

2020年8月から、不動産会社は売買の重要事項説明で水害ハザードマップ上の位置を説明することが義務になりました。浸水想定区域内だからといって売れないわけではありません。

大東市では区域内でも取引が成立しています。買主は必ず確認する項目なので、売主側も物件ごとにハザードマップで該当するかを確認しておくと話が早く進みます。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（洪水・高潮・津波浸水想定区域、土砂災害警戒区域、液状化）、国土地理院 標高タイル。エリア内に格子状に置いた地点の割合で算出

大東市で空き家に買い手がつく理由

大東市で利用者の多い駅は住道駅（1日あたり約55,168人、2023年）。駅から歩ける範囲の空き家は、建物が古くても土地として評価されやすくなります。

エリア内の生活施設

• スーパー24か所
• コンビニ45か所
• 病院6か所
• 診療所34か所
• 学校33か所
• 幼稚園・保育園40か所
• 公園112か所

大東市には、地図データ上でスーパーが24 か所、病院・診療所が40 か所あります。子育て世帯や、実家の近くに住みたい親族など、買主の候補を考える材料になります。

出典：国土交通省 国土数値情報（駅別乗降客数）、OpenStreetMap（施設数は地図に登録されたもの。実数と異なる場合があります）

大東市の相続した家に関わる3つの期限

• 相続空き家の3,000万円控除2027年12月31日までの売却が対象（現行の適用期限）。相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、という期限もあります
• 相続登記の申請義務2027年3月31日2024年4月より前に相続した不動産の申請期限。以後の相続は、取得を知った日から3年以内
• 固定資産税の住宅用地特例毎年1月1日時点の状況で判定。管理不全空家・特定空家として勧告を受けると、翌年度から特例の対象外

大東市には、1980年以前に建った住宅が12,300戸（23.5%、府内21位）あります。相続空き家の3,000万円控除は昭和56年5月31日以前の建築が条件なので、該当するかどうかを建築年で確かめておきましょう。

主な条件は、①相続の直前に亡くなった方が一人で住んでいた（老人ホーム等への入所は一定の条件で可）、②相続から売却まで事業・貸付・居住に使っていない、③売却代金が1億円以下、の3つ。手続きでは市区町村の「被相続人居住用家屋等確認書」が必要で、相続人が3人以上なら1人2,000万円が上限です。

空き家の管理や除却の相談窓口は、大東市では住宅・建築の担当課が受け付けています。補助制度は年度ごとに内容や受付期間が変わるため、利用を考える場合は事前に確認してください。制度の詳細は3,000万円控除・相続登記・固定資産税をご覧ください。

大東市でよくあるご相談の例

ご相談の事例（特定のお客様の事例ではありません）

ご相談：親が住んでいた築50年を超える木造2階建て。「更地のほうが高く売れる」と聞いて、解体業者に見積もりを頼もうか迷っている。

進め方：この場合、先に解体を決めず、①古家付きのままの買取額、②仲介で更地として売る場合の見込み額と解体費、の両方を並べて比べます。大東市は更地の単価が高い地域なので、解体を条件にした売買契約や、買主に解体してもらう形も含めて検討します。

ご相談の段階では、売るかどうか決まっていなくても構いません。

大東市の近くのエリアと関連ガイド

大東市と同じ北河内のエリアです。数字は空き家率（2023年）。

よくあるご質問

このページの監修

シュース健人（宅地建物取引士　大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 所属）

株式会社GEEZ所属。大阪・関西の相続、空き家、再建築不可、借地、工場・倉庫、長屋・文化住宅といった売却の難しい不動産の相談を担当しています。

大東市について、本ページの数値は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」、総務省「住宅・土地統計調査」、国土地理院、OpenStreetMap の公開データを当社が集計したものです。実際の金額は現地確認のうえでご提示します。