相続空き家の3,000万円控除｜要件と2027年末の期限

主な要件は次のとおりです（国税庁タックスアンサーNo.3306）。一つでも欠けると使えないため、売却の前に確認してください。

よくある勘違いが、「相続から3年以内に売ればよい」というものです。正しくは相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までです。

例えば、2023年8月10日に亡くなった場合、3年を経過する日は2026年8月10日で、その年の12月31日である2026年12月31日が売却の期限です。2024年2月に亡くなった場合は2027年12月31日になります。

さらに、特例そのものの適用期限が2027年12月31日までの売却とされています（2026年10月時点）。税制改正で延長されることもありますが、延長を前提に計画を立てるのは避けましょう。

亡くなった親が昔に買った実家を1,500万円で売った例です。購入時の契約書がなく取得費が分からないため、売却価格の5％を取得費とします。所有期間は5年を超えているものとします。

この例では、特例を使うかどうかで約277万円の差が出ます。税率は所得税・復興特別所得税・住民税の合計（長期譲渡所得の20.315％）です。実際の税額は、取得費や費用の内容で変わります。

古い家は、そのままでは耐震基準を満たしていないことがほとんどです。そのため、売主が耐震改修をして売るか、解体して土地を売る必要がありました。

2024年1月1日以降の売却では、買主が売った年の翌年2月15日までに耐震改修または取り壊しをした場合も特例の対象になりました。古家付きのまま売り、買主に解体してもらう売り方でも使えるようになったということです。

ただし、買主がその期限までに工事を終えることが前提になるため、売買契約で取り決めておくことが大切です。解体の判断は解体するかもご覧ください。

特例を使うには、売った年の翌年に確定申告をします。主な添付書類は次のとおりです。

• 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）
• 売った土地・建物の登記事項証明書など
• 被相続人居住用家屋等確認書：家屋の所在地の市区町村に申請して交付を受けます。亡くなった方の住民票の除票、電気・水道の使用状況が分かる資料、売買契約書の写しなどが必要になることがあります
• 売買契約書の写し（売却代金が1億円以下であることの確認）
• 耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写し（家屋を耐震改修して売る場合）

確認書の発行には日数がかかります。電気や水道の使用中止の記録が必要になるため、空き家になった後の公共料金の書類は捨てずに残しておきましょう。

• 「相続から3年以内」ではなく、「3年を経過する日の属する年の12月31日まで」
• マンションの一室（区分所有建物）は対象外
• 相続後に一度でも人に貸したり、相続人が住んだりすると対象外
• 亡くなった方以外に同居していた人がいた場合は、原則として対象外（老人ホーム等への入所の特例とは別の話）
• 相続税の取得費加算の特例とは、どちらか一方しか使えない
• 1981年5月31日より後に建築された家は対象外。建築の時期は登記事項証明書（新築年月日）などで確かめる

相続税を納めた人が、相続した不動産を相続税の申告期限の翌日から3年以内（相続開始から3年10か月以内）に売った場合、納めた相続税のうち、その不動産に対応する部分を取得費に加えられる特例があります。

3,000万円控除とこの取得費加算の特例は、同じ家屋・土地について併用できず、どちらか一方を選びます。相続税の額が大きく、譲渡所得がそれほど大きくない場合は、取得費加算のほうが有利になることもあります。どちらが有利かは、譲渡価格・取得費・相続税額によって変わるため、売却前に税理士に試算してもらうことをおすすめします。

特例の対象は1981年5月31日以前に建築された家屋です。住宅・土地統計調査で、1980年以前に建てられた住宅の割合が高い市区町を並べました（統計の区分は1980年までのため、目安です）。

出典：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」（居住世帯のある住宅）