大阪市住之江区の空き家売却の相場と町名別の取引単価

まず押さえたい住之江区の空き家の結論

住之江区の空き家について、結論を3つにまとめました。

1. 01

   古い戸建の相場は土地1坪あたり約47.6万円

   住之江区で取引された1980年以前築の木造戸建（174件）の中央値です。御崎・中加賀屋・北島などで取引が多くあります。建物にはほぼ値段がつかず、土地の値段が中心です。

2. 02

   解体すると手残りが増える計算です

   ただし固定資産税が上がるため、売れる見通しが立ってから解体するのが安全です。

3. 03

   空き家率は13.6%（府内36位）

   売りにも貸しにも出ていない空き家が2,570戸あります。早めに動くほど選べる売り方が増えます。

住之江区で築古の戸建はいくらで売れているか

• 築古木造戸建の取引価格（中央値）790万円174件／1980年以前築
• 土地1坪あたり47.6万円/坪土地面積で割った単価
• 土地面積（中央値）50㎡約15坪
• 参考：2015年以降築の木造戸建167.8万円/坪226件／土地1坪あたり

住之江区で取引された1980年以前築の木造戸建（土地250㎡以下）は174件。価格の中央値は790万円で、半数が400万円〜1,320万円の間に収まっています。比較のため2015年以降に建った木造戸建を見ると167.8万円/坪。

築古の単価はその約28%で、価格の大半は土地の値段と考えてよいでしょう。また、住之江区で取引された木造戸建（土地250㎡以下、525件）のうち33.7%が1980年以前築で、府内では29番目に高い割合です。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。 2016年〜2026年第1四半期、1980年以前築の木造・住宅用途・土地250㎡以下）を当社集計

町名で見る住之江区の築古戸建の単価

同じ住之江区でも、町によって単価は変わります。取引3件以上の町では、中加賀屋が60.1万円/坪でもっとも高く、北島は24.8万円/坪でした。住之江区内での位置づけの目安にしてください。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。）を当社集計

住之江区の築古戸建、最近の取引事例（国交省の公表データ）

住之江区で最近取引された、1980年以前に建った木造の中古戸建です。当社の取扱いではなく、国が公表している実際の取引価格です。築年や土地の広さが近いものがあれば、お手元の空き家の目安になります。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報をもとに当社が整理。当社の取扱い実績ではありません。個人が特定されないよう所在は町名までにしています。

この中には、住之江区の中央値の半分を下回る取引も4件あります。道路付けや建物の傷み、家財の残り具合で、同じ町でも価格は大きく開きます。金額だけで「うちも同じくらい」と決めず、個別に査定することをおすすめします。

解体する？しない？住之江区の取引単価で試算

住之江区の築45年以上の木造戸建（1980年以前築）は、土地の面積で割った単価が143,900円/㎡（47.6万円/坪）（174件）。一方、住之江区で建物のない住宅地は216,000円/㎡（71.4万円/坪）（168件）で、単価は築古戸建の1.50倍です。

買い手は、古い家を取り壊す費用や片付けの費用を見込んで価格を出します。その分を売主が先に負担した場合に手取りがどう変わるか、住之江区で取引の多い規模を使って計算しました。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。 2016年〜2026年第1四半期）をもとに当社集計。解体単価は大阪府内の木造解体費の公開相場（坪3.5万〜6万円程度）を使用した目安

この試算はあくまで目安です。更地の取引には、もともと形や道路付けのよい土地が多く含まれるため、お手元の土地がそのまま更地の中央値で売れるとは限りません。解体費も、前面道路が狭く重機が入らない、隣家と壁がつながっている、アスベスト（石綿）の事前調査や除去が必要（2023年10月から有資格者による事前調査が義務）、家財が大量に残っている、といった条件で大きく上振れします。

なお、相続した実家を売る場合は相続空き家の3,000万円特別控除の適用も視野に入れてください。2024年1月以降の売却は、買主が売却の翌年2月15日までに解体や耐震改修をするケースでも要件を満たせるようになっています。

統計で見る住之江区の空き家

総務省の2023年住宅・土地統計調査によると、住之江区の空き家は9,710戸、総住宅数71,500戸に対する空き家率は13.6%で、府内67市区町のうち36位の高さです（大阪府全体は14.2%）。

ただし空き家の多くは、入居者募集中の賃貸住宅です。相続した実家のように「住む人も借りる人もいないまま置かれている家」は、統計上「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家」（以下、その他の空き家）に分類されます。住之江区のその他の空き家は2,570戸（空き家全体の26.5%、府内34位の多さ）で、これが当サイトのご相談の中心となる家です。

参考までに、大阪市全体の空き家率は16.1%、その他の空き家は74,100戸です。

住之江区でよくある「売れにくい理由」

統計から見ると、住之江区の住宅には次のような特徴があります。

• 1980年以前に建った住宅の割合が27.6%と府全体（21.1%）より高く、建物の古さを理由に価格が下がりやすい

いずれも「売れない」理由ではなく、「買主が限られる」理由です。業者による買取や、建て替えを前提にしない買主（隣地の方、リフォームして住む方、賃貸に出す方）に絞って探すことで、売却の道は開けます。

出典：総務省統計局「令和5年（2023年）住宅・土地統計調査」。順位は大阪府内67市区町（大阪市24区・堺市7区・その他の市町）の中での高い順。住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません。橙が当エリア、灰色が大阪府全体

公示地価で見る住之江区の土地の値動き

公示地価（住宅地）の11地点について2021年→2026年の変化を平均すると+11.4%で、住之江区の住宅地は府内24位の伸びです。

公示地価は更地・標準的な条件の土地の価格です。古い家が建ったままの土地や、道が狭い土地はこれより低く取引されるのが普通です。上の表は「地域全体の値動き」を見るためのものとして使ってください。

出典：国土交通省 地価公示（2016年・2021年・2026年）

住之江区の道が狭い家・道路に面していない家

• 接面道路なしの取引17件2016年以降・全種別
• 接道なしの住宅480戸居住中の住宅（2023年）
• 接道なしの空き家150戸2023年
• 道幅4m未満の単価差-35%築古戸建・4m以上との比較

住之江区でも、道路に面していない土地・建物の取引が17件記録されています（2016年以降）。再建築ができない物件は買主が限られるものの、隣地の方や買取業者が買い手となって、実際に売れています。件数は府内29位です。

接道の問題は、図面だけでは判断できないことがよくあります。前面の通路が「2項道路」として扱われていれば、敷地を少し後退させることで建て替えが可能になります。私道の場合は持分や通行・掘削の承諾があるかも価格に影響します。

道路付けに不安がある空き家の売り方は、再建築不可・接道なしの空き家の売却で詳しく解説しています。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。、2016年〜2026年第1四半期）、総務省「令和5年住宅・土地統計調査」

住之江区の浸水想定・地盤と標高

洪水浸水想定区域は住之江区の22.9%に及び、0.5m以上が22.3%、3m以上が3.0%を占めます。

2020年8月から、不動産会社は売買の重要事項説明で水害ハザードマップ上の位置を説明することが義務になりました。浸水想定区域内だからといって売れないわけではありません。買主は必ず確認する項目なので、売主側も物件ごとにハザードマップで該当するかを確認しておくと話が早く進みます。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（洪水・高潮・津波浸水想定区域、土砂災害警戒区域、液状化）、国土地理院 標高タイル。エリア内に格子状に置いた地点の割合で算出

買主から見た住之江区の暮らしやすさ

買主が最初に見るのは駅からの距離です。住之江区の駅では住之江公園駅の乗降客数が最も多く、1日あたり約27,752人（2023年）が利用しています。

エリア内の生活施設

• スーパー12か所
• コンビニ40か所
• 病院6か所
• 診療所11か所
• 学校29か所
• 幼稚園・保育園25か所
• 公園58か所

住之江区には、地図データ上でスーパーが12 か所、病院・診療所が17 か所あります。子育て世帯や、実家の近くに住みたい親族など、買主の候補を考える材料になります。

出典：国土交通省 国土数値情報（駅別乗降客数）、OpenStreetMap（施設数は地図に登録されたもの。実数と異なる場合があります）

住之江区の空き家を売る前に知っておきたい制度と期限

• 相続空き家の3,000万円控除2027年12月31日までの売却が対象（現行の適用期限）。相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、という期限もあります
• 相続登記の申請義務2027年3月31日2024年4月より前に相続した不動産の申請期限。以後の相続は、取得を知った日から3年以内
• 固定資産税の住宅用地特例毎年1月1日時点の状況で判定。管理不全空家・特定空家として勧告を受けると、翌年度から特例の対象外

3,000万円控除の対象は、1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた一戸建てです。住之江区で1980年以前に建てられた住宅は17,070戸（居住中の住宅の27.6%、府内5位）あります。親世代が住む家の中には、この年代に当てはまるものが一定数あります。

控除を受けるには、相続の直前まで亡くなった方が一人で住んでいたこと（老人ホーム入所の例外あり）、相続後に貸したり住んだりしていないこと、売却代金が1億円以下であることなどの条件があり、市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」も必要です。相続人が3人以上いる場合は、1人あたりの控除額は2,000万円になります。

空き家の管理や除却の相談窓口は、大阪市では各区役所が受け付けています。補助制度は年度ごとに内容や受付期間が変わるため、利用を考える場合は事前に確認してください。制度の詳細は3,000万円控除・相続登記・固定資産税をご覧ください。

ご相談の事例（住之江区）

ご相談の事例（特定のお客様の事例ではありません）

ご相談：兄弟3人で相続した実家。全員が別の場所に住んでいて、誰も住む予定がない。売るなら公平に分けたい。

進め方：共有のまま売る場合は全員の同意が必要です。住之江区の相場をもとに査定額を全員に同じ資料でお伝えし、売却代金の分け方を話し合いやすい形にします（分け方そのものの交渉や法律判断は、弁護士・司法書士の領域になります）。

ご相談の段階では、売るかどうか決まっていなくても構いません。

近隣の市区町と売却ガイド

住之江区と同じ大阪市24区のエリアです。数字は空き家率（2023年）。

よくあるご質問

このページの監修

シュース健人（宅地建物取引士　大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 所属）

株式会社GEEZ所属。大阪・関西の相続、空き家、再建築不可、借地、工場・倉庫、長屋・文化住宅といった売却の難しい不動産の相談を担当しています。

大阪市住之江区について、本ページの数値は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」、総務省「住宅・土地統計調査」、国土地理院、OpenStreetMap の公開データを当社が集計したものです。実際の金額は現地確認のうえでご提示します。