大阪市此花区の古い空き家、買取と仲介の両方で査定

此花区の空き家売却、3つの結論

此花区の空き家について、結論を3つにまとめました。

1. 01

   古い戸建の相場は土地1坪あたり約54.0万円

   此花区で取引された1980年以前築の木造戸建（114件）の中央値です。伝法・西九条・春日出北などで取引が多くあります。建物にはほぼ値段がつかず、土地の値段が中心です。

2. 02

   解体は、見積もりを比べてから

   解体費しだいで有利・不利が入れ替わります。解体の前に両方の金額を比べましょう。

3. 03

   空き家率は16.9%（府内13位）

   売りにも貸しにも出ていない空き家が3,030戸あります。早めに動くほど選べる売り方が増えます。

取引データで見る此花区の空き家の値段

• 築古木造戸建の取引価格（中央値）900万円114件／1980年以前築
• 土地1坪あたり54.0万円/坪土地面積で割った単価
• 土地面積（中央値）55㎡約17坪
• 参考：2015年以降築の木造戸建163.5万円/坪129件／土地1坪あたり

此花区の1980年以前築の木造戸建の取引は114件あり、真ん中の価格は900万円。安いほうから4分の1が540万円、高いほうから4分の1が1,900万円という分布です。比較のため2015年以降に建った木造戸建を見ると163.5万円/坪。

築古の単価はその約33%で、価格の大半は土地の値段と考えてよいでしょう。また、此花区で取引された木造戸建（土地250㎡以下、329件）のうち35.3%が1980年以前築で、府内では24番目に高い割合です。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。 2016年〜2026年第1四半期、1980年以前築の木造・住宅用途・土地250㎡以下）を当社集計

此花区の町名別の相場

同じ此花区でも、町によって単価は変わります。取引3件以上の町では、西九条が86.0万円/坪でもっとも高く、伝法は31.6万円/坪でした。此花区内での位置づけの目安にしてください。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。）を当社集計

国の公表データで見る、此花区で売れた古い木造戸建

此花区で最近取引された、1980年以前に建った木造の中古戸建です。当社の取扱いではなく、国が公表している実際の取引価格です。築年や土地の広さが近いものがあれば、お手元の空き家の目安になります。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報をもとに当社が整理。当社の取扱い実績ではありません。個人が特定されないよう所在は町名までにしています。

この中には、此花区の中央値の半分を下回る取引も2件あります。道路付けや建物の傷み、家財の残り具合で、同じ町でも価格は大きく開きます。金額だけで「うちも同じくらい」と決めず、個別に査定することをおすすめします。

此花区の空き家、解体して売るか・そのまま売るか

建物付きで売るか、更地にして売るか。此花区の取引単価で比べると、1980年以前に建った木造戸建は土地1㎡あたり163,400円/㎡（54.0万円/坪）（114件の中央値）。此花区の更地（住宅地・250㎡以下）は183,300円/㎡（60.6万円/坪）（139件）で、その差は約1.12倍です。

買い手は、古い家を取り壊す費用や片付けの費用を見込んで価格を出します。その分を売主が先に負担した場合に手取りがどう変わるか、此花区で取引の多い規模を使って計算しました。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。 2016年〜2026年第1四半期）をもとに当社集計。解体単価は大阪府内の木造解体費の公開相場（坪3.5万〜6万円程度）を使用した目安

この試算はあくまで目安です。更地の取引には、もともと形や道路付けのよい土地が多く含まれるため、お手元の土地がそのまま更地の中央値で売れるとは限りません。解体費も、前面道路が狭く重機が入らない、隣家と壁がつながっている、アスベスト（石綿）の事前調査や除去が必要（2023年10月から有資格者による事前調査が義務）、家財が大量に残っている、といった条件で大きく上振れします。

なお、相続した実家を売る場合は相続空き家の3,000万円特別控除の適用も視野に入れてください。2024年1月以降の売却は、買主が売却の翌年2月15日までに解体や耐震改修をするケースでも要件を満たせるようになっています。

統計で見る此花区の空き家

此花区には、2023年住宅・土地統計調査の時点で6,640戸の空き家がありました。総住宅数39,290戸のうち16.9%にあたり、府内67市区町で13番目に高い率です（府全体14.2%）。

空き家の数字には、空室の賃貸マンションも含まれます。売りにも貸しにも出されていない「その他の空き家」に絞ると、此花区では3,030戸。

空き家全体の45.6%を占め、戸数は府内で25番目です。親が亡くなった後や施設に入った後の家の多くは、ここに含まれます。

参考までに、大阪市全体の空き家率は16.1%、その他の空き家は74,100戸です。

此花区でよくある「売れにくい理由」

統計から見ると、此花区の住宅には次のような特徴があります。

• 1980年以前に建った住宅の割合が22.9%と府全体（21.1%）より高く、建物の古さを理由に価格が下がりやすい
• 幅2m未満の道路にしか接していない、または道路に接していない住宅が7.4%（府全体5.5%）あり、建て替えに制約がある家が多い
• 空き家率が府平均を上回り、売り物件が多いぶん買主が選べる状況にある

いずれも「売れない」理由ではなく、「買主が限られる」理由です。業者による買取や、建て替えを前提にしない買主（隣地の方、リフォームして住む方、賃貸に出す方）に絞って探すことで、売却の道は開けます。

出典：総務省統計局「令和5年（2023年）住宅・土地統計調査」。順位は大阪府内67市区町（大阪市24区・堺市7区・その他の市町）の中での高い順。住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません。橙が当エリア、灰色が大阪府全体

此花区の公示地価の推移と売り時

公示地価（住宅地）の6地点について2021年→2026年の変化を平均すると+11.4%で、此花区の住宅地は府内24位の伸びです。

公示地価は更地・標準的な条件の土地の価格です。古い家が建ったままの土地や、道が狭い土地はこれより低く取引されるのが普通です。上の表は「地域全体の値動き」を見るためのものとして使ってください。

出典：国土交通省 地価公示（2016年・2021年・2026年）

此花区の道が狭い家・道路に面していない家

• 接面道路なしの取引11件2016年以降・全種別
• 接道なしの住宅200戸居住中の住宅（2023年）
• 接道なしの空き家60戸2023年
• 道幅4m未満の単価差-26%築古戸建・4m以上との比較

国土交通省の取引データには、敷地が道路に接していない物件の取引に「接面道路無」と記録されます。此花区では2016年以降11件の取引がありました。

建築基準法上の道路に2m以上接していない土地は原則として建て替えができませんが、それでも売買は成立しています。件数は府内39位です。

接道の問題は、図面だけでは判断できないことがよくあります。前面の通路が「2項道路」として扱われていれば、敷地を少し後退させることで建て替えが可能になります。私道の場合は持分や通行・掘削の承諾があるかも価格に影響します。

道路付けに不安がある空き家の売り方は、再建築不可・接道なしの空き家の売却で詳しく解説しています。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。、2016年〜2026年第1四半期）、総務省「令和5年住宅・土地統計調査」

此花区の浸水想定・地盤と標高

此花区の面積の4.0%が、想定最大規模の洪水で浸水する区域にかかっています。うち0.5m以上の浸水が想定される範囲は4.0%、3m以上は2.3%です。

2020年8月から、不動産会社は売買の重要事項説明で水害ハザードマップ上の位置を説明することが義務になりました。浸水想定区域内だからといって売れないわけではありません。買主は必ず確認する項目なので、売主側も物件ごとにハザードマップで該当するかを確認しておくと話が早く進みます。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（洪水・高潮・津波浸水想定区域、土砂災害警戒区域、液状化）、国土地理院 標高タイル。エリア内に格子状に置いた地点の割合で算出

買主から見た此花区の暮らしやすさ

買主が最初に見るのは駅からの距離です。此花区の駅では西九条駅の乗降客数が最も多く、1日あたり約105,411人（2023年）が利用しています。

エリア内の生活施設

• スーパー13か所
• コンビニ42か所
• 病院4か所
• 診療所37か所
• 学校13か所
• 幼稚園・保育園22か所
• 公園53か所

此花区には、地図データ上でスーパーが13 か所、病院・診療所が41 か所あります。子育て世帯や、実家の近くに住みたい親族など、買主の候補を考える材料になります。

出典：国土交通省 国土数値情報（駅別乗降客数）、OpenStreetMap（施設数は地図に登録されたもの。実数と異なる場合があります）

此花区の空き家を売る前に知っておきたい制度と期限

• 相続空き家の3,000万円控除2027年12月31日までの売却が対象（現行の適用期限）。相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、という期限もあります
• 相続登記の申請義務2027年3月31日2024年4月より前に相続した不動産の申請期限。以後の相続は、取得を知った日から3年以内
• 固定資産税の住宅用地特例毎年1月1日時点の状況で判定。管理不全空家・特定空家として勧告を受けると、翌年度から特例の対象外

3,000万円控除の対象は、1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた一戸建てです。此花区で1980年以前に建てられた住宅は7,460戸（居住中の住宅の22.9%、府内28位）あります。親世代が住む家の中には、この年代に当てはまるものが一定数あります。

主な条件は、①相続の直前に亡くなった方が一人で住んでいた（老人ホーム等への入所は一定の条件で可）、②相続から売却まで事業・貸付・居住に使っていない、③売却代金が1億円以下、の3つ。手続きでは市区町村の「被相続人居住用家屋等確認書」が必要で、相続人が3人以上なら1人2,000万円が上限です。

空き家の管理や除却の相談窓口は、大阪市では各区役所が受け付けています。補助制度は年度ごとに内容や受付期間が変わるため、利用を考える場合は事前に確認してください。制度の詳細は3,000万円控除・相続登記・固定資産税をご覧ください。

此花区でよくあるご相談の例

ご相談の事例（特定のお客様の事例ではありません）

ご相談：兄弟3人で相続した実家。全員が別の場所に住んでいて、誰も住む予定がない。売るなら公平に分けたい。

進め方：共有のまま売る場合は全員の同意が必要です。此花区の相場をもとに査定額を全員に同じ資料でお伝えし、売却代金の分け方を話し合いやすい形にします（分け方そのものの交渉や法律判断は、弁護士・司法書士の領域になります）。

ご相談の段階では、売るかどうか決まっていなくても構いません。

此花区の近くのエリアと関連ガイド

此花区と同じ大阪市24区のエリアです。数字は空き家率（2023年）。

よくあるご質問

このページの監修

シュース健人（宅地建物取引士　大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 所属）

株式会社GEEZ所属。大阪・関西の相続、空き家、再建築不可、借地、工場・倉庫、長屋・文化住宅といった売却の難しい不動産の相談を担当しています。

大阪市此花区について、本ページの数値は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」、総務省「住宅・土地統計調査」、国土地理院、OpenStreetMap の公開データを当社が集計したものです。実際の金額は現地確認のうえでご提示します。