大阪市阿倍野区の空き家売却、片付け前でも査定できます

阿倍野区の空き家　結論3つ

阿倍野区の空き家について、結論を3つにまとめました。

1. 01

   古い戸建の相場は土地1坪あたり約72.3万円

   阿倍野区で取引された1980年以前築の木造戸建（173件）の中央値です。阪南町・相生通・王子町などで取引が多くあります。建物にはほぼ値段がつかず、土地の値段が中心です。

2. 02

   解体すると手残りが増える計算です

   ただし固定資産税が上がるため、売れる見通しが立ってから解体するのが安全です。

3. 03

   空き家率は13.8%（府内33位）

   売りにも貸しにも出ていない空き家が2,920戸あります。早めに動くほど選べる売り方が増えます。

阿倍野区の公示地価の推移と売り時

公示地価（住宅地）の6地点について2021年→2026年の変化を平均すると+21.6%で、阿倍野区の住宅地は府内12位の伸びです。

地価が上がっている局面でも、空き家の建物は年々傷み、固定資産税や管理の手間は毎年かかります。「もう少し上がってから」と待つ場合は、待つ間の費用と建物の劣化を差し引いて考える必要があります。

出典：国土交通省 地価公示（2016年・2021年・2026年）

阿倍野区の古い戸建・空き家の売却相場

• 築古木造戸建の取引価格（中央値）1,400万円173件／1980年以前築
• 土地1坪あたり72.3万円/坪土地面積で割った単価
• 土地面積（中央値）60㎡約18坪
• 参考：2015年以降築の木造戸建203.9万円/坪297件／土地1坪あたり

阿倍野区で取引された1980年以前築の木造戸建（土地250㎡以下）は173件。価格の中央値は1,400万円で、半数が680万円〜2,400万円の間に収まっています。築浅（2015年以降築）の木造戸建は土地1坪あたり203.9万円で、築古はその35%ほどの水準です。

建物の価値がほとんど評価されていないことが分かります。また、阿倍野区で取引された木造戸建（土地250㎡以下、614件）のうち28.5%が1980年以前築で、府内では38番目に高い割合です。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。 2016年〜2026年第1四半期、1980年以前築の木造・住宅用途・土地250㎡以下）を当社集計

阿倍野区の空き家、解体して売るか・そのまま売るか

建物付きで売るか、更地にして売るか。阿倍野区の取引単価で比べると、1980年以前に建った木造戸建は土地1㎡あたり218,800円/㎡（72.3万円/坪）（173件の中央値）。阿倍野区の更地（住宅地・250㎡以下）は360,000円/㎡（119.0万円/坪）（398件）で、その差は約1.65倍です。

この差は「古い建物が値段を下げている」というより、買う側が解体費・残置物の処分・建て替えの手間を差し引いて値段をつけている、と読むのが実態に近いでしょう。では、売主が先に解体すれば差額がそのまま手元に残るのか。阿倍野区のよくある広さで計算してみます。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。 2016年〜2026年第1四半期）をもとに当社集計。解体単価は大阪府内の木造解体費の公開相場（坪3.5万〜6万円程度）を使用した目安

この試算はあくまで目安です。更地の取引には、もともと形や道路付けのよい土地が多く含まれるため、お手元の土地がそのまま更地の中央値で売れるとは限りません。解体費も、前面道路が狭く重機が入らない、隣家と壁がつながっている、アスベスト（石綿）の事前調査や除去が必要（2023年10月から有資格者による事前調査が義務）、家財が大量に残っている、といった条件で大きく上振れします。

相続した家なら、相続空き家の3,000万円特別控除も関係します。古家付きのまま売っても、2024年1月以降の売却なら、売った年の翌年2月15日までに買主が耐震改修または解体をすれば特例の対象になりえます。売主が自分で解体しなければ使えない、というわけではありません。

阿倍野区のどの町でいくら？町名別の単価

同じ阿倍野区でも、町によって単価は変わります。取引3件以上の町では、昭和町が103.3万円/坪でもっとも高く、阿倍野元町は44.1万円/坪でした。阿倍野区内での位置づけの目安にしてください。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。）を当社集計

国の公表データで見る、阿倍野区で売れた古い木造戸建

阿倍野区で最近取引された、1980年以前に建った木造の中古戸建です。当社の取扱いではなく、国が公表している実際の取引価格です。築年や土地の広さが近いものがあれば、お手元の空き家の目安になります。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報をもとに当社が整理。当社の取扱い実績ではありません。個人が特定されないよう所在は町名までにしています。

この中には、阿倍野区の中央値の半分を下回る取引も1件あります。道路付けや建物の傷み、家財の残り具合で、同じ町でも価格は大きく開きます。金額だけで「うちも同じくらい」と決めず、個別に査定することをおすすめします。

買主から見た阿倍野区の暮らしやすさ

買主が最初に見るのは駅からの距離です。阿倍野区の駅では天王寺駅の乗降客数が最も多く、1日あたり約238,194人（2023年）が利用しています。

エリア内の生活施設

• スーパー14か所
• コンビニ49か所
• 病院7か所
• 診療所21か所
• 学校35か所
• 幼稚園・保育園26か所
• 公園30か所

阿倍野区には、地図データ上でスーパーが14 か所、病院・診療所が28 か所あります。子育て世帯や、実家の近くに住みたい親族など、買主の候補を考える材料になります。

出典：国土交通省 国土数値情報（駅別乗降客数）、OpenStreetMap（施設数は地図に登録されたもの。実数と異なる場合があります）

阿倍野区の空き家の数・傷み・道路事情

2023年の住宅・土地統計調査では、阿倍野区の空き家は8,830戸。総住宅数（63,910戸）に占める割合は13.8%で、府内の順位は67市区町中33位です。府全体の14.2%と比べてみてください。

ただし空き家の多くは、入居者募集中の賃貸住宅です。相続した実家のように「住む人も借りる人もいないまま置かれている家」は、統計上「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家」（以下、その他の空き家）に分類されます。阿倍野区のその他の空き家は2,920戸（空き家全体の33.1%、府内29位の多さ）で、これが当サイトのご相談の中心となる家です。

参考までに、大阪市全体の空き家率は16.1%、その他の空き家は74,100戸です。

阿倍野区は、古い住宅の割合・道路事情・空き家の傷みのいずれも府全体の水準を上回っていません。条件のそろった空き家であれば、一般の買主に向けた仲介でも十分に売却が見込めるエリアです。

出典：総務省統計局「令和5年（2023年）住宅・土地統計調査」。順位は大阪府内67市区町（大阪市24区・堺市7区・その他の市町）の中での高い順。住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません。橙が当エリア、灰色が大阪府全体

阿倍野区で再建築が難しい空き家の売却

• 接面道路なしの取引5件2016年以降・全種別
• 接道なしの住宅70戸居住中の住宅（2023年）
• 接道なしの空き家20戸2023年
• 道幅4m未満の単価差-30%築古戸建・4m以上との比較

阿倍野区でも、道路に面していない土地・建物の取引が5件記録されています（2016年以降）。再建築ができない物件は買主が限られるものの、隣地の方や買取業者が買い手となって、実際に売れています。件数は府内50位です。

接道の問題は、図面だけでは判断できないことがよくあります。前面の通路が「2項道路」として扱われていれば、敷地を少し後退させることで建て替えが可能になります。私道の場合は持分や通行・掘削の承諾があるかも価格に影響します。

道路付けに不安がある空き家の売り方は、再建築不可・接道なしの空き家の売却で詳しく解説しています。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。、2016年〜2026年第1四半期）、総務省「令和5年住宅・土地統計調査」

阿倍野区の浸水想定・地盤と標高

阿倍野区の面積の8.1%が、想定最大規模の洪水で浸水する区域にかかっています。うち0.5m以上の浸水が想定される範囲は6.3%、3m以上は0.0%です。

2020年8月から、不動産会社は売買の重要事項説明で水害ハザードマップ上の位置を説明することが義務になりました。浸水想定区域内だからといって売れないわけではありません。買主は必ず確認する項目なので、売主側も物件ごとにハザードマップで該当するかを確認しておくと話が早く進みます。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（洪水・高潮・津波浸水想定区域、土砂災害警戒区域、液状化）、国土地理院 標高タイル。エリア内に格子状に置いた地点の割合で算出

税金・登記・管理の制度（阿倍野区の空き家）

• 相続空き家の3,000万円控除2027年12月31日までの売却が対象（現行の適用期限）。相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、という期限もあります
• 相続登記の申請義務2027年3月31日2024年4月より前に相続した不動産の申請期限。以後の相続は、取得を知った日から3年以内
• 固定資産税の住宅用地特例毎年1月1日時点の状況で判定。管理不全空家・特定空家として勧告を受けると、翌年度から特例の対象外

阿倍野区には、1980年以前に建った住宅が8,390戸（15.5%、府内59位）あります。相続空き家の3,000万円控除は昭和56年5月31日以前の建築が条件なので、該当するかどうかを建築年で確かめておきましょう。

主な条件は、①相続の直前に亡くなった方が一人で住んでいた（老人ホーム等への入所は一定の条件で可）、②相続から売却まで事業・貸付・居住に使っていない、③売却代金が1億円以下、の3つ。手続きでは市区町村の「被相続人居住用家屋等確認書」が必要で、相続人が3人以上なら1人2,000万円が上限です。

空き家の管理や除却の相談窓口は、大阪市では各区役所が受け付けています。補助制度は年度ごとに内容や受付期間が変わるため、利用を考える場合は事前に確認してください。制度の詳細は3,000万円控除・相続登記・固定資産税をご覧ください。

ご相談の事例（阿倍野区）

ご相談の事例（特定のお客様の事例ではありません）

ご相談：「地価が上がっている」と聞き、今が売り時なのか、もう少し待つべきか迷っている。

進め方：阿倍野区の公示地価の動きと、築古戸建の取引単価の推移を並べて確認します。そのうえで、待つ間にかかる固定資産税・管理費と建物の傷みを差し引いて、売る時期の目安を考えます。

ご相談の段階では、売るかどうか決まっていなくても構いません。

近隣の市区町と売却ガイド

阿倍野区と同じ大阪市24区のエリアです。数字は空き家率（2023年）。

よくあるご質問

このページの監修

シュース健人（宅地建物取引士　大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 所属）

株式会社GEEZ所属。大阪・関西の相続、空き家、再建築不可、借地、工場・倉庫、長屋・文化住宅といった売却の難しい不動産の相談を担当しています。

大阪市阿倍野区について、本ページの数値は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」、総務省「住宅・土地統計調査」、国土地理院、OpenStreetMap の公開データを当社が集計したものです。実際の金額は現地確認のうえでご提示します。