大阪市西淀川区の空き家売却、片付け前でも査定できます

西淀川区の空き家　結論3つ

西淀川区の空き家について、結論を3つにまとめました。

1. 01

   古い戸建の相場は土地1坪あたり約44.9万円

   西淀川区で取引された1980年以前築の木造戸建（127件）の中央値です。姫島・中島・野里などで取引が多くあります。建物にはほぼ値段がつかず、土地の値段が中心です。

2. 02

   解体すると手残りが増える計算です

   ただし固定資産税が上がるため、売れる見通しが立ってから解体するのが安全です。

3. 03

   道が狭い・接道なしの家も売れています

   西淀川区では道路に接していない物件の取引が27件あります（2016年以降）。

接道なし・狭い道の空き家は西淀川区で売れているか

• 接面道路なしの取引27件2016年以降・全種別
• 接道なしの住宅720戸居住中の住宅（2023年）
• 接道なしの空き家130戸2023年
• 道幅4m未満の単価差-18%築古戸建・4m以上との比較

西淀川区でも、道路に面していない土地・建物の取引が27件記録されています（2016年以降）。再建築ができない物件は買主が限られるものの、隣地の方や買取業者が買い手となって、実際に売れています。件数は府内18位です。

接道の問題は、図面だけでは判断できないことがよくあります。前面の通路が「2項道路」として扱われていれば、敷地を少し後退させることで建て替えが可能になります。私道の場合は持分や通行・掘削の承諾があるかも価格に影響します。

道路付けに不安がある空き家の売り方は、再建築不可・接道なしの空き家の売却で詳しく解説しています。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。、2016年〜2026年第1四半期）、総務省「令和5年住宅・土地統計調査」

西淀川区の空き家はどれくらい？住宅・土地統計で見る実態

総務省の2023年住宅・土地統計調査によると、西淀川区の空き家は7,470戸、総住宅数55,640戸に対する空き家率は13.4%で、府内67市区町のうち38位の高さです（大阪府全体は14.2%）。

空き家の数字には、空室の賃貸マンションも含まれます。売りにも貸しにも出されていない「その他の空き家」に絞ると、西淀川区では2,450戸。

空き家全体の32.8%を占め、戸数は府内で36番目です。親が亡くなった後や施設に入った後の家の多くは、ここに含まれます。

参考までに、大阪市全体の空き家率は16.1%、その他の空き家は74,100戸です。

西淀川区でよくある「売れにくい理由」

統計から見ると、西淀川区の住宅には次のような特徴があります。

• 幅2m未満の道路にしか接していない、または道路に接していない住宅が10.2%（府全体5.5%）あり、建て替えに制約がある家が多い
• 空き家に限ると、接道に難のあるものが12.0%（府全体8.6%）に上る

こうした条件の家でも、買い手がいないわけではありません。建物を直して使いたい人、隣の土地と合わせたい人、買い取って再生する不動産会社など、条件を受け入れる買主に届く売り方を選ぶことが大切です。

出典：総務省統計局「令和5年（2023年）住宅・土地統計調査」。順位は大阪府内67市区町（大阪市24区・堺市7区・その他の市町）の中での高い順。住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません。橙が当エリア、灰色が大阪府全体

解体する？しない？西淀川区の取引単価で試算

西淀川区で2016年以降に取引された1980年以前築の木造戸建は、土地1㎡あたりの中央値が135,700円/㎡（44.9万円/坪）でした（127件）。同じ西淀川区の250㎡以下の住宅地の更地は172,000円/㎡（56.9万円/坪）（247件）で、更地は築古戸建の約1.27倍の単価で取引されています。

この差は「古い建物が値段を下げている」というより、買う側が解体費・残置物の処分・建て替えの手間を差し引いて値段をつけている、と読むのが実態に近いでしょう。では、売主が先に解体すれば差額がそのまま手元に残るのか。西淀川区のよくある広さで計算してみます。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。 2016年〜2026年第1四半期）をもとに当社集計。解体単価は大阪府内の木造解体費の公開相場（坪3.5万〜6万円程度）を使用した目安

この試算はあくまで目安です。更地の取引には、もともと形や道路付けのよい土地が多く含まれるため、お手元の土地がそのまま更地の中央値で売れるとは限りません。解体費も、前面道路が狭く重機が入らない、隣家と壁がつながっている、アスベスト（石綿）の事前調査や除去が必要（2023年10月から有資格者による事前調査が義務）、家財が大量に残っている、といった条件で大きく上振れします。

相続した家なら、相続空き家の3,000万円特別控除も関係します。古家付きのまま売っても、2024年1月以降の売却なら、売った年の翌年2月15日までに買主が耐震改修または解体をすれば特例の対象になりえます。売主が自分で解体しなければ使えない、というわけではありません。

西淀川区の築45年超の戸建、取引価格の実際

• 築古木造戸建の取引価格（中央値）730万円127件／1980年以前築
• 土地1坪あたり44.9万円/坪土地面積で割った単価
• 土地面積（中央値）55㎡約17坪
• 参考：2015年以降築の木造戸建145.5万円/坪314件／土地1坪あたり

西淀川区の1980年以前築の木造戸建の取引は127件あり、真ん中の価格は730万円。安いほうから4分の1が480万円、高いほうから4分の1が1,300万円という分布です。比較のため2015年以降に建った木造戸建を見ると145.5万円/坪。

築古の単価はその約31%で、価格の大半は土地の値段と考えてよいでしょう。また、西淀川区で取引された木造戸建（土地250㎡以下、594件）のうち21.5%が1980年以前築で、府内67市区町で低いほうから8番目です。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。 2016年〜2026年第1四半期、1980年以前築の木造・住宅用途・土地250㎡以下）を当社集計

西淀川区の町名別の相場

同じ西淀川区でも、町によって単価は変わります。取引3件以上の町では、御幣島が66.1万円/坪でもっとも高く、福町は29.6万円/坪でした。西淀川区内での位置づけの目安にしてください。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。）を当社集計

国の公表データで見る、西淀川区で売れた古い木造戸建

西淀川区で最近取引された、1980年以前に建った木造の中古戸建です。当社の取扱いではなく、国が公表している実際の取引価格です。築年や土地の広さが近いものがあれば、お手元の空き家の目安になります。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報をもとに当社が整理。当社の取扱い実績ではありません。個人が特定されないよう所在は町名までにしています。

この中には、西淀川区の中央値の半分を下回る取引も1件あります。道路付けや建物の傷み、家財の残り具合で、同じ町でも価格は大きく開きます。金額だけで「うちも同じくらい」と決めず、個別に査定することをおすすめします。

西淀川区の浸水想定・地盤と標高

洪水浸水想定区域は西淀川区の40.8%に及び、0.5m以上が38.9%、3m以上が5.9%を占めます。

2020年8月から、不動産会社は売買の重要事項説明で水害ハザードマップ上の位置を説明することが義務になりました。浸水想定区域内だからといって売れないわけではありません。

西淀川区では区域内でも取引が成立しています。買主は必ず確認する項目なので、売主側も物件ごとにハザードマップで該当するかを確認しておくと話が早く進みます。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（洪水・高潮・津波浸水想定区域、土砂災害警戒区域、液状化）、国土地理院 標高タイル。エリア内に格子状に置いた地点の割合で算出

公示地価で見る西淀川区の土地の値動き

公示地価（住宅地）の9地点について2021年→2026年の変化を平均すると+10.0%で、西淀川区の住宅地は府内30位の伸びです。

公示地価は更地・標準的な条件の土地の価格です。古い家が建ったままの土地や、道が狭い土地はこれより低く取引されるのが普通です。上の表は「地域全体の値動き」を見るためのものとして使ってください。

出典：国土交通省 地価公示（2016年・2021年・2026年）

買主から見た西淀川区の暮らしやすさ

西淀川区で利用者の多い駅は御幣島駅（1日あたり約26,546人、2023年）。駅から歩ける範囲の空き家は、建物が古くても土地として評価されやすくなります。

エリア内の生活施設

• スーパー21か所
• コンビニ44か所
• 病院6か所
• 診療所26か所
• 学校26か所
• 幼稚園・保育園31か所
• 公園76か所

西淀川区には、地図データ上でスーパーが21 か所、病院・診療所が32 か所あります。子育て世帯や、実家の近くに住みたい親族など、買主の候補を考える材料になります。

出典：国土交通省 国土数値情報（駅別乗降客数）、OpenStreetMap（施設数は地図に登録されたもの。実数と異なる場合があります）

税金・登記・管理の制度（西淀川区の空き家）

• 相続空き家の3,000万円控除2027年12月31日までの売却が対象（現行の適用期限）。相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、という期限もあります
• 相続登記の申請義務2027年3月31日2024年4月より前に相続した不動産の申請期限。以後の相続は、取得を知った日から3年以内
• 固定資産税の住宅用地特例毎年1月1日時点の状況で判定。管理不全空家・特定空家として勧告を受けると、翌年度から特例の対象外

3,000万円控除の対象は、1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた一戸建てです。西淀川区で1980年以前に建てられた住宅は7,350戸（居住中の住宅の15.3%、府内61位）あります。親世代が住む家の中には、この年代に当てはまるものが一定数あります。

主な条件は、①相続の直前に亡くなった方が一人で住んでいた（老人ホーム等への入所は一定の条件で可）、②相続から売却まで事業・貸付・居住に使っていない、③売却代金が1億円以下、の3つ。手続きでは市区町村の「被相続人居住用家屋等確認書」が必要で、相続人が3人以上なら1人2,000万円が上限です。

空き家の管理や除却の相談窓口は、大阪市では各区役所が受け付けています。補助制度は年度ごとに内容や受付期間が変わるため、利用を考える場合は事前に確認してください。制度の詳細は3,000万円控除・相続登記・固定資産税をご覧ください。

西淀川区でよくあるご相談の例

ご相談の事例（特定のお客様の事例ではありません）

ご相談：不動産会社に「道が狭くて再建築できないかもしれない」と言われ、売れるのか不安になった。

進め方：まず役所で前面道路の扱いを確認し、建て替えができるか・セットバックが必要かを整理します。西淀川区でも道路条件に難のある家の取引は記録されており、条件に合う買主を探すか、買取で早く手放すかを比べます。

ご相談の段階では、売るかどうか決まっていなくても構いません。

西淀川区の近くのエリアと関連ガイド

西淀川区と同じ大阪市24区のエリアです。数字は空き家率（2023年）。

よくあるご質問

このページの監修

シュース健人（宅地建物取引士　大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 所属）

株式会社GEEZ所属。大阪・関西の相続、空き家、再建築不可、借地、工場・倉庫、長屋・文化住宅といった売却の難しい不動産の相談を担当しています。

大阪市西淀川区について、本ページの数値は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」、総務省「住宅・土地統計調査」、国土地理院、OpenStreetMap の公開データを当社が集計したものです。実際の金額は現地確認のうえでご提示します。