大阪市住吉区の空き家、道が狭い・傷んでいる家も買取

住吉区の空き家売却、3つの結論

住吉区の空き家について、結論を3つにまとめました。

1. 01

   古い戸建の相場は土地1坪あたり約49.6万円

   住吉区で取引された1980年以前築の木造戸建（342件）の中央値です。苅田・山之内・清水丘などで取引が多くあります。建物にはほぼ値段がつかず、土地の値段が中心です。

2. 02

   解体すると手残りが増える計算です

   ただし固定資産税が上がるため、売れる見通しが立ってから解体するのが安全です。

3. 03

   空き家率は16.9%（府内13位）

   売りにも貸しにも出ていない空き家が3,690戸あります。早めに動くほど選べる売り方が増えます。

解体する？しない？住吉区の取引単価で試算

住吉区で2016年以降に取引された1980年以前築の木造戸建は、土地1㎡あたりの中央値が150,000円/㎡（49.6万円/坪）でした（342件）。同じ住吉区の250㎡以下の住宅地の更地は261,500円/㎡（86.5万円/坪）（377件）で、更地は築古戸建の約1.74倍の単価で取引されています。

買い手は、古い家を取り壊す費用や片付けの費用を見込んで価格を出します。その分を売主が先に負担した場合に手取りがどう変わるか、住吉区で取引の多い規模を使って計算しました。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。 2016年〜2026年第1四半期）をもとに当社集計。解体単価は大阪府内の木造解体費の公開相場（坪3.5万〜6万円程度）を使用した目安

この試算はあくまで目安です。更地の取引には、もともと形や道路付けのよい土地が多く含まれるため、お手元の土地がそのまま更地の中央値で売れるとは限りません。解体費も、前面道路が狭く重機が入らない、隣家と壁がつながっている、アスベスト（石綿）の事前調査や除去が必要（2023年10月から有資格者による事前調査が義務）、家財が大量に残っている、といった条件で大きく上振れします。

相続した家なら、相続空き家の3,000万円特別控除も関係します。古家付きのまま売っても、2024年1月以降の売却なら、売った年の翌年2月15日までに買主が耐震改修または解体をすれば特例の対象になりえます。売主が自分で解体しなければ使えない、というわけではありません。

取引データで見る住吉区の空き家の値段

• 築古木造戸建の取引価格（中央値）820万円342件／1980年以前築
• 土地1坪あたり49.6万円/坪土地面積で割った単価
• 土地面積（中央値）50㎡約15坪
• 参考：2015年以降築の木造戸建177.8万円/坪494件／土地1坪あたり

住吉区の1980年以前築の木造戸建の取引は342件あり、真ん中の価格は820万円。安いほうから4分の1が370万円、高いほうから4分の1が1,500万円という分布です。築浅（2015年以降築）の木造戸建は土地1坪あたり177.8万円で、築古はその28%ほどの水準です。

建物の価値がほとんど評価されていないことが分かります。また、住吉区で取引された木造戸建（土地250㎡以下、1019件）のうち33.8%が1980年以前築で、府内では27番目に高い割合です。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。 2016年〜2026年第1四半期、1980年以前築の木造・住宅用途・土地250㎡以下）を当社集計

住吉区のどの町でいくら？町名別の単価

同じ住吉区でも、町によって単価は変わります。取引3件以上の町では、墨江が56.9万円/坪でもっとも高く、山之内は30.6万円/坪でした。住吉区内での位置づけの目安にしてください。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。）を当社集計

住吉区で実際に取引された古い戸建（国交省の公表データ）

国土交通省が公表している住吉区の取引のうち、古い木造戸建を新しい順に並べました。当社の取扱いではなく、国が公表している実際の取引価格です。面積は土地の広さです。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報をもとに当社が整理。当社の取扱い実績ではありません。個人が特定されないよう所在は町名までにしています。

この中には、住吉区の中央値の半分を下回る取引も3件あります。道路付けや建物の傷み、家財の残り具合で、同じ町でも価格は大きく開きます。金額だけで「うちも同じくらい」と決めず、個別に査定することをおすすめします。

住吉区の空き家はどれくらい？住宅・土地統計で見る実態

総務省の2023年住宅・土地統計調査によると、住吉区の空き家は16,840戸、総住宅数99,360戸に対する空き家率は16.9%で、府内67市区町のうち13位の高さです（大阪府全体は14.2%）。

ただし空き家の多くは、入居者募集中の賃貸住宅です。相続した実家のように「住む人も借りる人もいないまま置かれている家」は、統計上「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家」（以下、その他の空き家）に分類されます。住吉区のその他の空き家は3,690戸（空き家全体の21.9%、府内21位の多さ）で、これが当サイトのご相談の中心となる家です。

参考までに、大阪市全体の空き家率は16.1%、その他の空き家は74,100戸です。

住吉区でよくある「売れにくい理由」

統計から見ると、住吉区の住宅には次のような特徴があります。

• 幅2m未満の道路にしか接していない、または道路に接していない住宅が8.4%（府全体5.5%）あり、建て替えに制約がある家が多い
• 空き家のうち腐朽・破損があるものが35.3%（府全体16.8%）と多く、傷みが進んでから売りに出るケースが目立つ
• 空き家率が府平均を上回り、売り物件が多いぶん買主が選べる状況にある

こうした条件の家でも、買い手がいないわけではありません。建物を直して使いたい人、隣の土地と合わせたい人、買い取って再生する不動産会社など、条件を受け入れる買主に届く売り方を選ぶことが大切です。

出典：総務省統計局「令和5年（2023年）住宅・土地統計調査」。順位は大阪府内67市区町（大阪市24区・堺市7区・その他の市町）の中での高い順。住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません。橙が当エリア、灰色が大阪府全体

接道なし・狭い道の空き家は住吉区で売れているか

• 接面道路なしの取引8件2016年以降・全種別
• 接道なしの住宅1,470戸居住中の住宅（2023年）
• 接道なしの空き家280戸2023年
• 道幅4m未満の単価差-50%築古戸建・4m以上との比較

国土交通省の取引データには、敷地が道路に接していない物件の取引に「接面道路無」と記録されます。住吉区では2016年以降8件の取引がありました。

建築基準法上の道路に2m以上接していない土地は原則として建て替えができませんが、それでも売買は成立しています。件数は府内45位です。

「道が狭いから売れない」と言われた家でも、まず確認したいのは①前面の道が建築基準法上の道路か、②敷地が道路に何m接しているか、③セットバックが必要か、の3点です。役所の道路判定（大阪市なら建築指導の窓口、府内の市町は各建築担当課）で分かります。

道路付けに不安がある空き家の売り方は、再建築不可・接道なしの空き家の売却で詳しく解説しています。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。、2016年〜2026年第1四半期）、総務省「令和5年住宅・土地統計調査」

公示地価で見る住吉区の土地の値動き

公示地価（住宅地）の16地点について2021年→2026年の変化を平均すると+15.2%で、住吉区の住宅地は府内18位の伸びです。

地価が上がっている局面でも、空き家の建物は年々傷み、固定資産税や管理の手間は毎年かかります。「もう少し上がってから」と待つ場合は、待つ間の費用と建物の劣化を差し引いて考える必要があります。

出典：国土交通省 地価公示（2016年・2021年・2026年）

買主が気にする住吉区のハザード情報

住吉区の面積の52.1%が、想定最大規模の洪水で浸水する区域にかかっています。うち0.5m以上の浸水が想定される範囲は40.5%、3m以上は2.7%です。

2020年8月から、不動産会社は売買の重要事項説明で水害ハザードマップ上の位置を説明することが義務になりました。浸水想定区域内だからといって売れないわけではありません。

住吉区では区域内でも取引が成立しています。買主は必ず確認する項目なので、売主側も物件ごとにハザードマップで該当するかを確認しておくと話が早く進みます。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（洪水・高潮・津波浸水想定区域、土砂災害警戒区域、液状化）、国土地理院 標高タイル。エリア内に格子状に置いた地点の割合で算出

買主から見た住吉区の暮らしやすさ

買主が最初に見るのは駅からの距離です。住吉区の駅では長居駅の乗降客数が最も多く、1日あたり約43,174人（2023年）が利用しています。

エリア内の生活施設

• スーパー15か所
• コンビニ47か所
• 病院18か所
• 診療所16か所
• 学校47か所
• 幼稚園・保育園33か所
• 公園62か所

住吉区には、地図データ上でスーパーが15 か所、病院・診療所が34 か所あります。子育て世帯や、実家の近くに住みたい親族など、買主の候補を考える材料になります。

出典：国土交通省 国土数値情報（駅別乗降客数）、OpenStreetMap（施設数は地図に登録されたもの。実数と異なる場合があります）

住吉区の空き家を売る前に知っておきたい制度と期限

• 相続空き家の3,000万円控除2027年12月31日までの売却が対象（現行の適用期限）。相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、という期限もあります
• 相続登記の申請義務2027年3月31日2024年4月より前に相続した不動産の申請期限。以後の相続は、取得を知った日から3年以内
• 固定資産税の住宅用地特例毎年1月1日時点の状況で判定。管理不全空家・特定空家として勧告を受けると、翌年度から特例の対象外

3,000万円控除の対象は、1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた一戸建てです。住吉区で1980年以前に建てられた住宅は17,650戸（居住中の住宅の21.4%、府内36位）あります。親世代が住む家の中には、この年代に当てはまるものが一定数あります。

主な条件は、①相続の直前に亡くなった方が一人で住んでいた（老人ホーム等への入所は一定の条件で可）、②相続から売却まで事業・貸付・居住に使っていない、③売却代金が1億円以下、の3つ。手続きでは市区町村の「被相続人居住用家屋等確認書」が必要で、相続人が3人以上なら1人2,000万円が上限です。

空き家の管理や除却の相談窓口は、大阪市では各区役所が受け付けています。補助制度は年度ごとに内容や受付期間が変わるため、利用を考える場合は事前に確認してください。制度の詳細は3,000万円控除・相続登記・固定資産税をご覧ください。

ご相談の事例（住吉区）

ご相談の事例（特定のお客様の事例ではありません）

ご相談：親が住んでいた築50年を超える木造2階建て。「更地のほうが高く売れる」と聞いて、解体業者に見積もりを頼もうか迷っている。

進め方：この場合、先に解体を決めず、①古家付きのままの買取額、②仲介で更地として売る場合の見込み額と解体費、の両方を並べて比べます。住吉区は更地の単価が高い地域なので、解体を条件にした売買契約や、買主に解体してもらう形も含めて検討します。

ご相談の段階では、売るかどうか決まっていなくても構いません。

住吉区の周辺エリアの空き家相場もあわせて

住吉区と同じ大阪市24区のエリアです。数字は空き家率（2023年）。

よくあるご質問

このページの監修

シュース健人（宅地建物取引士　大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 所属）

株式会社GEEZ所属。大阪・関西の相続、空き家、再建築不可、借地、工場・倉庫、長屋・文化住宅といった売却の難しい不動産の相談を担当しています。

大阪市住吉区について、本ページの数値は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」、総務省「住宅・土地統計調査」、国土地理院、OpenStreetMap の公開データを当社が集計したものです。実際の金額は現地確認のうえでご提示します。