大阪市平野区の空き家売却の相場と町名別の取引単価

まず押さえたい平野区の空き家の結論

平野区の空き家について、結論を3つにまとめました。

1. 01

   古い戸建の相場は土地1坪あたり約38.6万円

   平野区で取引された1980年以前築の木造戸建（237件）の中央値です。瓜破・喜連・加美東などで取引が多くあります。建物にはほぼ値段がつかず、土地の値段が中心です。

2. 02

   解体すると手残りが増える計算です

   ただし固定資産税が上がるため、売れる見通しが立ってから解体するのが安全です。

3. 03

   空き家率は16.4%（府内16位）

   売りにも貸しにも出ていない空き家が4,330戸あります。早めに動くほど選べる売り方が増えます。

平野区の空き家、解体して売るか・そのまま売るか

建物付きで売るか、更地にして売るか。平野区の取引単価で比べると、1980年以前に建った木造戸建は土地1㎡あたり116,700円/㎡（38.6万円/坪）（237件の中央値）。平野区の更地（住宅地・250㎡以下）は211,800円/㎡（70.0万円/坪）（286件）で、その差は約1.82倍です。

買い手は、古い家を取り壊す費用や片付けの費用を見込んで価格を出します。その分を売主が先に負担した場合に手取りがどう変わるか、平野区で取引の多い規模を使って計算しました。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。 2016年〜2026年第1四半期）をもとに当社集計。解体単価は大阪府内の木造解体費の公開相場（坪3.5万〜6万円程度）を使用した目安

この試算はあくまで目安です。更地の取引には、もともと形や道路付けのよい土地が多く含まれるため、お手元の土地がそのまま更地の中央値で売れるとは限りません。解体費も、前面道路が狭く重機が入らない、隣家と壁がつながっている、アスベスト（石綿）の事前調査や除去が必要（2023年10月から有資格者による事前調査が義務）、家財が大量に残っている、といった条件で大きく上振れします。

なお、相続した実家を売る場合は相続空き家の3,000万円特別控除の適用も視野に入れてください。2024年1月以降の売却は、買主が売却の翌年2月15日までに解体や耐震改修をするケースでも要件を満たせるようになっています。

平野区の古い戸建・空き家の売却相場

• 築古木造戸建の取引価格（中央値）650万円237件／1980年以前築
• 土地1坪あたり38.6万円/坪土地面積で割った単価
• 土地面積（中央値）55㎡約17坪
• 参考：2015年以降築の木造戸建148.8万円/坪463件／土地1坪あたり

平野区で取引された1980年以前築の木造戸建（土地250㎡以下）は237件。価格の中央値は650万円で、半数が400万円〜1,100万円の間に収まっています。比較のため2015年以降に建った木造戸建を見ると148.8万円/坪。

築古の単価はその約26%で、価格の大半は土地の値段と考えてよいでしょう。また、平野区で取引された木造戸建（土地250㎡以下、893件）のうち26.5%が1980年以前築で、府内では45番目に高い割合です。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。 2016年〜2026年第1四半期、1980年以前築の木造・住宅用途・土地250㎡以下）を当社集計

平野区のどの町でいくら？町名別の単価

同じ平野区でも、町によって単価は変わります。取引3件以上の町では、加美北が47.5万円/坪でもっとも高く、加美東は26.1万円/坪でした。平野区内での位置づけの目安にしてください。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。）を当社集計

平野区で実際に取引された古い戸建（国交省の公表データ）

国土交通省が公表している平野区の取引のうち、古い木造戸建を新しい順に並べました。当社の取扱いではなく、国が公表している実際の取引価格です。面積は土地の広さです。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報をもとに当社が整理。当社の取扱い実績ではありません。個人が特定されないよう所在は町名までにしています。

この中には、平野区の中央値の半分を下回る取引も3件あります。道路付けや建物の傷み、家財の残り具合で、同じ町でも価格は大きく開きます。金額だけで「うちも同じくらい」と決めず、個別に査定することをおすすめします。

平野区の空き家の数・傷み・道路事情

平野区には、2023年住宅・土地統計調査の時点で18,040戸の空き家がありました。総住宅数110,290戸のうち16.4%にあたり、府内67市区町で16番目に高い率です（府全体14.2%）。

ただし空き家の多くは、入居者募集中の賃貸住宅です。相続した実家のように「住む人も借りる人もいないまま置かれている家」は、統計上「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家」（以下、その他の空き家）に分類されます。平野区のその他の空き家は4,330戸（空き家全体の24.0%、府内17位の多さ）で、これが当サイトのご相談の中心となる家です。

参考までに、大阪市全体の空き家率は16.1%、その他の空き家は74,100戸です。

平野区でよくある「売れにくい理由」

統計から見ると、平野区の住宅には次のような特徴があります。

• 幅2m未満の道路にしか接していない、または道路に接していない住宅が6.6%（府全体5.5%）あり、建て替えに制約がある家が多い
• 空き家率が府平均を上回り、売り物件が多いぶん買主が選べる状況にある

こうした条件の家でも、買い手がいないわけではありません。建物を直して使いたい人、隣の土地と合わせたい人、買い取って再生する不動産会社など、条件を受け入れる買主に届く売り方を選ぶことが大切です。

出典：総務省統計局「令和5年（2023年）住宅・土地統計調査」。順位は大阪府内67市区町（大阪市24区・堺市7区・その他の市町）の中での高い順。住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません。橙が当エリア、灰色が大阪府全体

接道なし・狭い道の空き家は平野区で売れているか

• 接面道路なしの取引21件2016年以降・全種別
• 接道なしの住宅1,930戸居住中の住宅（2023年）
• 接道なしの空き家710戸2023年
• 道幅4m未満の単価差-31%築古戸建・4m以上との比較

平野区でも、道路に面していない土地・建物の取引が21件記録されています（2016年以降）。再建築ができない物件は買主が限られるものの、隣地の方や買取業者が買い手となって、実際に売れています。件数は府内24位です。

接道の問題は、図面だけでは判断できないことがよくあります。前面の通路が「2項道路」として扱われていれば、敷地を少し後退させることで建て替えが可能になります。私道の場合は持分や通行・掘削の承諾があるかも価格に影響します。

道路付けに不安がある空き家の売り方は、再建築不可・接道なしの空き家の売却で詳しく解説しています。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。、2016年〜2026年第1四半期）、総務省「令和5年住宅・土地統計調査」

平野区の地価は上がっている？公示地価10年の動き

公示地価（住宅地）の18地点について2021年→2026年の変化を平均すると+8.4%で、平野区の住宅地は府内36位の伸びです。

公示地価は更地・標準的な条件の土地の価格です。古い家が建ったままの土地や、道が狭い土地はこれより低く取引されるのが普通です。上の表は「地域全体の値動き」を見るためのものとして使ってください。

出典：国土交通省 地価公示（2016年・2021年・2026年）

平野区の洪水・液状化・標高のデータ

平野区の面積の93.1%が、想定最大規模の洪水で浸水する区域にかかっています。うち0.5m以上の浸水が想定される範囲は86.3%、3m以上は20.1%です。

2020年8月から、不動産会社は売買の重要事項説明で水害ハザードマップ上の位置を説明することが義務になりました。浸水想定区域内だからといって売れないわけではありません。

平野区では区域内でも取引が成立しています。買主は必ず確認する項目なので、売主側も物件ごとにハザードマップで該当するかを確認しておくと話が早く進みます。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（洪水・高潮・津波浸水想定区域、土砂災害警戒区域、液状化）、国土地理院 標高タイル。エリア内に格子状に置いた地点の割合で算出

平野区の駅と生活施設

買主が最初に見るのは駅からの距離です。平野区の駅では平野駅の乗降客数が最も多く、1日あたり約41,161人（2023年）が利用しています。

出典：国土交通省 国土数値情報（駅別乗降客数）、OpenStreetMap（施設数は地図に登録されたもの。実数と異なる場合があります）

平野区の相続した家に関わる3つの期限

• 相続空き家の3,000万円控除2027年12月31日までの売却が対象（現行の適用期限）。相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、という期限もあります
• 相続登記の申請義務2027年3月31日2024年4月より前に相続した不動産の申請期限。以後の相続は、取得を知った日から3年以内
• 固定資産税の住宅用地特例毎年1月1日時点の状況で判定。管理不全空家・特定空家として勧告を受けると、翌年度から特例の対象外

3,000万円控除の対象は、1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた一戸建てです。平野区で1980年以前に建てられた住宅は17,430戸（居住中の住宅の18.9%、府内50位）あります。親世代が住む家の中には、この年代に当てはまるものが一定数あります。

控除を受けるには、相続の直前まで亡くなった方が一人で住んでいたこと（老人ホーム入所の例外あり）、相続後に貸したり住んだりしていないこと、売却代金が1億円以下であることなどの条件があり、市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」も必要です。相続人が3人以上いる場合は、1人あたりの控除額は2,000万円になります。

空き家の管理や除却の相談窓口は、大阪市では各区役所が受け付けています。補助制度は年度ごとに内容や受付期間が変わるため、利用を考える場合は事前に確認してください。制度の詳細は3,000万円控除・相続登記・固定資産税をご覧ください。

平野区でよくあるご相談の例

ご相談の事例（特定のお客様の事例ではありません）

ご相談：親が住んでいた築50年を超える木造2階建て。「更地のほうが高く売れる」と聞いて、解体業者に見積もりを頼もうか迷っている。

進め方：この場合、先に解体を決めず、①古家付きのままの買取額、②仲介で更地として売る場合の見込み額と解体費、の両方を並べて比べます。平野区は更地の単価が高い地域なので、解体を条件にした売買契約や、買主に解体してもらう形も含めて検討します。

ご相談の段階では、売るかどうか決まっていなくても構いません。

平野区の近くのエリアと関連ガイド

平野区と同じ大阪市24区のエリアです。数字は空き家率（2023年）。

よくあるご質問

このページの監修

シュース健人（宅地建物取引士　大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 所属）

株式会社GEEZ所属。大阪・関西の相続、空き家、再建築不可、借地、工場・倉庫、長屋・文化住宅といった売却の難しい不動産の相談を担当しています。

大阪市平野区について、本ページの数値は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」、総務省「住宅・土地統計調査」、国土地理院、OpenStreetMap の公開データを当社が集計したものです。実際の金額は現地確認のうえでご提示します。