大阪市東淀川区の空き家売却の相場と町名別の取引単価

東淀川区の空き家　結論3つ

東淀川区の空き家について、結論を3つにまとめました。

1. 01

   古い戸建の相場は土地1坪あたり約56.9万円

   東淀川区で取引された1980年以前築の木造戸建（177件）の中央値です。大桐・小松・西淡路などで取引が多くあります。建物にはほぼ値段がつかず、土地の値段が中心です。

2. 02

   解体すると手残りが増える計算です

   ただし固定資産税が上がるため、売れる見通しが立ってから解体するのが安全です。

3. 03

   空き家率は16.4%（府内16位）

   売りにも貸しにも出ていない空き家が6,340戸あります。早めに動くほど選べる売り方が増えます。

東淀川区の公示地価の推移と売り時

公示地価（住宅地）の19地点について2021年→2026年の変化を平均すると+25.6%で、東淀川区の住宅地は府内11位の伸びです。

地価が上がっている局面でも、空き家の建物は年々傷み、固定資産税や管理の手間は毎年かかります。「もう少し上がってから」と待つ場合は、待つ間の費用と建物の劣化を差し引いて考える必要があります。

出典：国土交通省 地価公示（2016年・2021年・2026年）

東淀川区で築古の戸建はいくらで売れているか

• 築古木造戸建の取引価格（中央値）1,100万円177件／1980年以前築
• 土地1坪あたり56.9万円/坪土地面積で割った単価
• 土地面積（中央値）60㎡約18坪
• 参考：2015年以降築の木造戸建174.7万円/坪406件／土地1坪あたり

東淀川区の1980年以前築の木造戸建の取引は177件あり、真ん中の価格は1,100万円。安いほうから4分の1が720万円、高いほうから4分の1が1,600万円という分布です。築浅（2015年以降築）の木造戸建は土地1坪あたり174.7万円で、築古はその33%ほどの水準です。

建物の価値がほとんど評価されていないことが分かります。また、東淀川区で取引された木造戸建（土地250㎡以下、748件）のうち23.9%が1980年以前築で、府内67市区町で低いほうから15番目です。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。 2016年〜2026年第1四半期、1980年以前築の木造・住宅用途・土地250㎡以下）を当社集計

東淀川区で古家付きのまま売る場合と更地で売る場合の比較

東淀川区で2016年以降に取引された1980年以前築の木造戸建は、土地1㎡あたりの中央値が172,000円/㎡（56.9万円/坪）でした（177件）。同じ東淀川区の250㎡以下の住宅地の更地は221,900円/㎡（73.4万円/坪）（330件）で、更地は築古戸建の約1.29倍の単価で取引されています。

築古戸建の単価が低いのは、買主が解体費や手直しの費用をあらかじめ価格から引いているためです。それなら売主が解体すれば得なのか──東淀川区でよくある土地・建物の大きさを当てはめて試算します。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。 2016年〜2026年第1四半期）をもとに当社集計。解体単価は大阪府内の木造解体費の公開相場（坪3.5万〜6万円程度）を使用した目安

この試算はあくまで目安です。更地の取引には、もともと形や道路付けのよい土地が多く含まれるため、お手元の土地がそのまま更地の中央値で売れるとは限りません。解体費も、前面道路が狭く重機が入らない、隣家と壁がつながっている、アスベスト（石綿）の事前調査や除去が必要（2023年10月から有資格者による事前調査が義務）、家財が大量に残っている、といった条件で大きく上振れします。

なお、相続した実家を売る場合は相続空き家の3,000万円特別控除の適用も視野に入れてください。2024年1月以降の売却は、買主が売却の翌年2月15日までに解体や耐震改修をするケースでも要件を満たせるようになっています。

東淀川区の町名別の相場

同じ東淀川区でも、町によって単価は変わります。取引3件以上の町では、豊里が70.5万円/坪でもっとも高く、大桐は42.6万円/坪でした。東淀川区内での位置づけの目安にしてください。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。）を当社集計

東淀川区で実際に取引された古い戸建（国交省の公表データ）

国土交通省が公表している東淀川区の取引のうち、古い木造戸建を新しい順に並べました。当社の取扱いではなく、国が公表している実際の取引価格です。面積は土地の広さです。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報をもとに当社が整理。当社の取扱い実績ではありません。個人が特定されないよう所在は町名までにしています。

買主から見た東淀川区の暮らしやすさ

買主が最初に見るのは駅からの距離です。東淀川区の駅では上新庄駅の乗降客数が最も多く、1日あたり約40,351人（2023年）が利用しています。

エリア内の生活施設

• スーパー23か所
• コンビニ90か所
• 病院5か所
• 診療所94か所
• 学校40か所
• 幼稚園・保育園50か所
• 公園105か所

東淀川区には、地図データ上でスーパーが23 か所、病院・診療所が99 か所あります。子育て世帯や、実家の近くに住みたい親族など、買主の候補を考える材料になります。

出典：国土交通省 国土数値情報（駅別乗降客数）、OpenStreetMap（施設数は地図に登録されたもの。実数と異なる場合があります）

統計で見る東淀川区の空き家

2023年の住宅・土地統計調査では、東淀川区の空き家は20,390戸。総住宅数（123,980戸）に占める割合は16.4%で、府内の順位は67市区町中16位です。府全体の14.2%と比べてみてください。

ただし空き家の多くは、入居者募集中の賃貸住宅です。相続した実家のように「住む人も借りる人もいないまま置かれている家」は、統計上「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家」（以下、その他の空き家）に分類されます。東淀川区のその他の空き家は6,340戸（空き家全体の31.1%、府内7位の多さ）で、これが当サイトのご相談の中心となる家です。

参考までに、大阪市全体の空き家率は16.1%、その他の空き家は74,100戸です。

東淀川区でよくある「売れにくい理由」

統計から見ると、東淀川区の住宅には次のような特徴があります。

• 空き家率が府平均を上回り、売り物件が多いぶん買主が選べる状況にある

いずれも「売れない」理由ではなく、「買主が限られる」理由です。業者による買取や、建て替えを前提にしない買主（隣地の方、リフォームして住む方、賃貸に出す方）に絞って探すことで、売却の道は開けます。

出典：総務省統計局「令和5年（2023年）住宅・土地統計調査」。順位は大阪府内67市区町（大阪市24区・堺市7区・その他の市町）の中での高い順。住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません。橙が当エリア、灰色が大阪府全体

東淀川区の道が狭い家・道路に面していない家

• 接面道路なしの取引12件2016年以降・全種別
• 接道なしの住宅960戸居住中の住宅（2023年）
• 接道なしの空き家450戸2023年
• 道幅4m未満の単価差-39%築古戸建・4m以上との比較

国土交通省の取引データには、敷地が道路に接していない物件の取引に「接面道路無」と記録されます。東淀川区では2016年以降12件の取引がありました。

建築基準法上の道路に2m以上接していない土地は原則として建て替えができませんが、それでも売買は成立しています。件数は府内38位です。

「道が狭いから売れない」と言われた家でも、まず確認したいのは①前面の道が建築基準法上の道路か、②敷地が道路に何m接しているか、③セットバックが必要か、の3点です。役所の道路判定（大阪市なら建築指導の窓口、府内の市町は各建築担当課）で分かります。

道路付けに不安がある空き家の売り方は、再建築不可・接道なしの空き家の売却で詳しく解説しています。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。、2016年〜2026年第1四半期）、総務省「令和5年住宅・土地統計調査」

東淀川区の浸水想定・地盤と標高

東淀川区の面積の78.6%が、想定最大規模の洪水で浸水する区域にかかっています。うち0.5m以上の浸水が想定される範囲は77.7%、3m以上は46.4%です。

2020年8月から、不動産会社は売買の重要事項説明で水害ハザードマップ上の位置を説明することが義務になりました。浸水想定区域内だからといって売れないわけではありません。

東淀川区では区域内でも取引が成立しています。買主は必ず確認する項目なので、売主側も物件ごとにハザードマップで該当するかを確認しておくと話が早く進みます。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（洪水・高潮・津波浸水想定区域、土砂災害警戒区域、液状化）、国土地理院 標高タイル。エリア内に格子状に置いた地点の割合で算出

東淀川区の空き家を売る前に知っておきたい制度と期限

• 相続空き家の3,000万円控除2027年12月31日までの売却が対象（現行の適用期限）。相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、という期限もあります
• 相続登記の申請義務2027年3月31日2024年4月より前に相続した不動産の申請期限。以後の相続は、取得を知った日から3年以内
• 固定資産税の住宅用地特例毎年1月1日時点の状況で判定。管理不全空家・特定空家として勧告を受けると、翌年度から特例の対象外

東淀川区には、1980年以前に建った住宅が20,550戸（20.0%、府内43位）あります。相続空き家の3,000万円控除は昭和56年5月31日以前の建築が条件なので、該当するかどうかを建築年で確かめておきましょう。

控除を受けるには、相続の直前まで亡くなった方が一人で住んでいたこと（老人ホーム入所の例外あり）、相続後に貸したり住んだりしていないこと、売却代金が1億円以下であることなどの条件があり、市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」も必要です。相続人が3人以上いる場合は、1人あたりの控除額は2,000万円になります。

空き家の管理や除却の相談窓口は、大阪市では各区役所が受け付けています。補助制度は年度ごとに内容や受付期間が変わるため、利用を考える場合は事前に確認してください。制度の詳細は3,000万円控除・相続登記・固定資産税をご覧ください。

東淀川区でよくあるご相談の例

ご相談の事例（特定のお客様の事例ではありません）

ご相談：「地価が上がっている」と聞き、今が売り時なのか、もう少し待つべきか迷っている。

進め方：東淀川区の公示地価の動きと、築古戸建の取引単価の推移を並べて確認します。そのうえで、待つ間にかかる固定資産税・管理費と建物の傷みを差し引いて、売る時期の目安を考えます。

ご相談の段階では、売るかどうか決まっていなくても構いません。

近隣の市区町と売却ガイド

東淀川区と同じ大阪市24区のエリアです。数字は空き家率（2023年）。

よくあるご質問

このページの監修

シュース健人（宅地建物取引士　大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 所属）

株式会社GEEZ所属。大阪・関西の相続、空き家、再建築不可、借地、工場・倉庫、長屋・文化住宅といった売却の難しい不動産の相談を担当しています。

大阪市東淀川区について、本ページの数値は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」、総務省「住宅・土地統計調査」、国土地理院、OpenStreetMap の公開データを当社が集計したものです。実際の金額は現地確認のうえでご提示します。