大阪市鶴見区の古い空き家、買取と仲介の両方で査定

鶴見区の空き家　結論3つ

鶴見区の空き家について、結論を3つにまとめました。

1. 01

   古い戸建の相場は土地1坪あたり約55.1万円

   鶴見区で取引された1980年以前築の木造戸建（126件）の中央値です。茨田大宮・今津南・安田などで取引が多くあります。建物にはほぼ値段がつかず、土地の値段が中心です。

2. 02

   解体すると手残りが増える計算です

   ただし固定資産税が上がるため、売れる見通しが立ってから解体するのが安全です。

3. 03

   浸水想定区域でも取引は成立しています

   面積の89.1%が洪水浸水想定区域ですが、それだけで売れなくなるわけではありません。

鶴見区で古家付きのまま売る場合と更地で売る場合の比較

建物付きで売るか、更地にして売るか。鶴見区の取引単価で比べると、1980年以前に建った木造戸建は土地1㎡あたり166,800円/㎡（55.1万円/坪）（126件の中央値）。鶴見区の更地（住宅地・250㎡以下）は247,600円/㎡（81.9万円/坪）（139件）で、その差は約1.48倍です。

この差は「古い建物が値段を下げている」というより、買う側が解体費・残置物の処分・建て替えの手間を差し引いて値段をつけている、と読むのが実態に近いでしょう。では、売主が先に解体すれば差額がそのまま手元に残るのか。鶴見区のよくある広さで計算してみます。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。 2016年〜2026年第1四半期）をもとに当社集計。解体単価は大阪府内の木造解体費の公開相場（坪3.5万〜6万円程度）を使用した目安

この試算はあくまで目安です。更地の取引には、もともと形や道路付けのよい土地が多く含まれるため、お手元の土地がそのまま更地の中央値で売れるとは限りません。解体費も、前面道路が狭く重機が入らない、隣家と壁がつながっている、アスベスト（石綿）の事前調査や除去が必要（2023年10月から有資格者による事前調査が義務）、家財が大量に残っている、といった条件で大きく上振れします。

なお、相続した実家を売る場合は相続空き家の3,000万円特別控除の適用も視野に入れてください。2024年1月以降の売却は、買主が売却の翌年2月15日までに解体や耐震改修をするケースでも要件を満たせるようになっています。

鶴見区の浸水想定・地盤と標高

鶴見区の面積の89.1%が、想定最大規模の洪水で浸水する区域にかかっています。うち0.5m以上の浸水が想定される範囲は79.5%、3m以上は0.6%です。

2020年8月から、不動産会社は売買の重要事項説明で水害ハザードマップ上の位置を説明することが義務になりました。浸水想定区域内だからといって売れないわけではありません。

鶴見区では区域内でも取引が成立しています。買主は必ず確認する項目なので、売主側も物件ごとにハザードマップで該当するかを確認しておくと話が早く進みます。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（洪水・高潮・津波浸水想定区域、土砂災害警戒区域、液状化）、国土地理院 標高タイル。エリア内に格子状に置いた地点の割合で算出

取引データで見る鶴見区の空き家の値段

• 築古木造戸建の取引価格（中央値）960万円126件／1980年以前築
• 土地1坪あたり55.1万円/坪土地面積で割った単価
• 土地面積（中央値）55㎡約17坪
• 参考：2015年以降築の木造戸建189.2万円/坪268件／土地1坪あたり

鶴見区の1980年以前築の木造戸建の取引は126件あり、真ん中の価格は960万円。安いほうから4分の1が640万円、高いほうから4分の1が1,500万円という分布です。築浅（2015年以降築）の木造戸建は土地1坪あたり189.2万円で、築古はその29%ほどの水準です。

建物の価値がほとんど評価されていないことが分かります。また、鶴見区で取引された木造戸建（土地250㎡以下、499件）のうち25.7%が1980年以前築で、府内67市区町で低いほうから20番目です。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。 2016年〜2026年第1四半期、1980年以前築の木造・住宅用途・土地250㎡以下）を当社集計

町名で見る鶴見区の築古戸建の単価

鶴見区で1980年以前築の木造戸建の取引が3件以上あった町名を、件数の多い順に並べました。単価がもっとも高いのは横堤（66.1万円/坪）、低いのは茨田大宮（41.3万円/坪）で、同じ鶴見区の中でも差があります。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。）を当社集計

鶴見区の築古戸建、最近の取引事例（国交省の公表データ）

鶴見区で最近取引された、1980年以前に建った木造の中古戸建です。当社の取扱いではなく、国が公表している実際の取引価格です。築年や土地の広さが近いものがあれば、お手元の空き家の目安になります。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報をもとに当社が整理。当社の取扱い実績ではありません。個人が特定されないよう所在は町名までにしています。

鶴見区の空き家率と「その他の空き家」

鶴見区には、2023年住宅・土地統計調査の時点で6,400戸の空き家がありました。総住宅数56,580戸のうち11.3%にあたり、府内67市区町で56番目に高い率です（府全体14.2%）。

空き家の数字には、空室の賃貸マンションも含まれます。売りにも貸しにも出されていない「その他の空き家」に絞ると、鶴見区では1,290戸。

空き家全体の20.2%を占め、戸数は府内で60番目です。親が亡くなった後や施設に入った後の家の多くは、ここに含まれます。

参考までに、大阪市全体の空き家率は16.1%、その他の空き家は74,100戸です。

鶴見区でよくある「売れにくい理由」

統計から見ると、鶴見区の住宅には次のような特徴があります。

• 幅2m未満の道路にしか接していない、または道路に接していない住宅が9.0%（府全体5.5%）あり、建て替えに制約がある家が多い
• 空き家に限ると、接道に難のあるものが11.2%（府全体8.6%）に上る

こうした条件の家でも、買い手がいないわけではありません。建物を直して使いたい人、隣の土地と合わせたい人、買い取って再生する不動産会社など、条件を受け入れる買主に届く売り方を選ぶことが大切です。

出典：総務省統計局「令和5年（2023年）住宅・土地統計調査」。順位は大阪府内67市区町（大阪市24区・堺市7区・その他の市町）の中での高い順。住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません。橙が当エリア、灰色が大阪府全体

鶴見区の道が狭い家・道路に面していない家

• 接面道路なしの取引3件2016年以降・全種別
• 接道なしの住宅730戸居住中の住宅（2023年）
• 接道なしの空き家50戸2023年
• 道幅4m未満の単価差-34%築古戸建・4m以上との比較

鶴見区でも、道路に面していない土地・建物の取引が3件記録されています（2016年以降）。再建築ができない物件は買主が限られるものの、隣地の方や買取業者が買い手となって、実際に売れています。件数は府内57位です。

接道の問題は、図面だけでは判断できないことがよくあります。前面の通路が「2項道路」として扱われていれば、敷地を少し後退させることで建て替えが可能になります。私道の場合は持分や通行・掘削の承諾があるかも価格に影響します。

道路付けに不安がある空き家の売り方は、再建築不可・接道なしの空き家の売却で詳しく解説しています。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。、2016年〜2026年第1四半期）、総務省「令和5年住宅・土地統計調査」

公示地価で見る鶴見区の土地の値動き

鶴見区の住宅地の公示地価10地点を平均すると、2021年から2026年の5年間で+26.9%の変化です。

地価が上がっている局面でも、空き家の建物は年々傷み、固定資産税や管理の手間は毎年かかります。「もう少し上がってから」と待つ場合は、待つ間の費用と建物の劣化を差し引いて考える必要があります。

出典：国土交通省 地価公示（2016年・2021年・2026年）

買主から見た鶴見区の暮らしやすさ

鶴見区で利用者の多い駅は放出駅（1日あたり約66,712人、2018年）。駅から歩ける範囲の空き家は、建物が古くても土地として評価されやすくなります。

エリア内の生活施設

• スーパー15か所
• コンビニ42か所
• 病院8か所
• 診療所23か所
• 学校25か所
• 幼稚園・保育園40か所
• 公園66か所

鶴見区には、地図データ上でスーパーが15 か所、病院・診療所が31 か所あります。子育て世帯や、実家の近くに住みたい親族など、買主の候補を考える材料になります。

出典：国土交通省 国土数値情報（駅別乗降客数）、OpenStreetMap（施設数は地図に登録されたもの。実数と異なる場合があります）

税金・登記・管理の制度（鶴見区の空き家）

• 相続空き家の3,000万円控除2027年12月31日までの売却が対象（現行の適用期限）。相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、という期限もあります
• 相続登記の申請義務2027年3月31日2024年4月より前に相続した不動産の申請期限。以後の相続は、取得を知った日から3年以内
• 固定資産税の住宅用地特例毎年1月1日時点の状況で判定。管理不全空家・特定空家として勧告を受けると、翌年度から特例の対象外

鶴見区には、1980年以前に建った住宅が8,420戸（16.9%、府内58位）あります。相続空き家の3,000万円控除は昭和56年5月31日以前の建築が条件なので、該当するかどうかを建築年で確かめておきましょう。

控除を受けるには、相続の直前まで亡くなった方が一人で住んでいたこと（老人ホーム入所の例外あり）、相続後に貸したり住んだりしていないこと、売却代金が1億円以下であることなどの条件があり、市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」も必要です。相続人が3人以上いる場合は、1人あたりの控除額は2,000万円になります。

空き家の管理や除却の相談窓口は、大阪市では各区役所が受け付けています。補助制度は年度ごとに内容や受付期間が変わるため、利用を考える場合は事前に確認してください。制度の詳細は3,000万円控除・相続登記・固定資産税をご覧ください。

鶴見区でよくあるご相談の例

ご相談の事例（特定のお客様の事例ではありません）

ご相談：ハザードマップで浸水想定区域に入っていると知り、売れるのか・値段が下がるのか心配になった。

進め方：浸水想定は買主に説明される項目ですが、それだけで売れなくなるわけではありません。鶴見区の区域内の取引状況と、過去の浸水歴、建物の状態を合わせて価格を考えます。

ご相談の段階では、売るかどうか決まっていなくても構いません。

近隣の市区町と売却ガイド

鶴見区と同じ大阪市24区のエリアです。数字は空き家率（2023年）。

よくあるご質問

このページの監修

シュース健人（宅地建物取引士　大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 所属）

株式会社GEEZ所属。大阪・関西の相続、空き家、再建築不可、借地、工場・倉庫、長屋・文化住宅といった売却の難しい不動産の相談を担当しています。

大阪市鶴見区について、本ページの数値は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」、総務省「住宅・土地統計調査」、国土地理院、OpenStreetMap の公開データを当社が集計したものです。実際の金額は現地確認のうえでご提示します。