大阪市都島区の古い空き家、買取と仲介の両方で査定

都島区の空き家　結論3つ

都島区の空き家について、結論を3つにまとめました。

1. 01

   古い戸建の相場は土地1坪あたり約90.2万円

   都島区で取引された1980年以前築の木造戸建（89件）の中央値です。都島本通・毛馬町・都島北通などで取引が多くあります。建物にはほぼ値段がつかず、土地の値段が中心です。

2. 02

   解体すると手残りが増える計算です

   ただし固定資産税が上がるため、売れる見通しが立ってから解体するのが安全です。

3. 03

   浸水想定区域でも取引は成立しています

   面積の82.3%が洪水浸水想定区域ですが、それだけで売れなくなるわけではありません。

都島区の築古戸建と更地、単価の差から考える解体の要否

都島区の築45年以上の木造戸建（1980年以前築）は、土地の面積で割った単価が272,700円/㎡（90.2万円/坪）（89件）。一方、都島区で建物のない住宅地は338,500円/㎡（111.9万円/坪）（193件）で、単価は築古戸建の1.24倍です。

買い手は、古い家を取り壊す費用や片付けの費用を見込んで価格を出します。その分を売主が先に負担した場合に手取りがどう変わるか、都島区で取引の多い規模を使って計算しました。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。 2016年〜2026年第1四半期）をもとに当社集計。解体単価は大阪府内の木造解体費の公開相場（坪3.5万〜6万円程度）を使用した目安

この試算はあくまで目安です。更地の取引には、もともと形や道路付けのよい土地が多く含まれるため、お手元の土地がそのまま更地の中央値で売れるとは限りません。解体費も、前面道路が狭く重機が入らない、隣家と壁がつながっている、アスベスト（石綿）の事前調査や除去が必要（2023年10月から有資格者による事前調査が義務）、家財が大量に残っている、といった条件で大きく上振れします。

相続した家なら、相続空き家の3,000万円特別控除も関係します。古家付きのまま売っても、2024年1月以降の売却なら、売った年の翌年2月15日までに買主が耐震改修または解体をすれば特例の対象になりえます。売主が自分で解体しなければ使えない、というわけではありません。

都島区の浸水想定・地盤と標高

洪水浸水想定区域は都島区の82.3%に及び、0.5m以上が81.3%、3m以上が15.9%を占めます。

2020年8月から、不動産会社は売買の重要事項説明で水害ハザードマップ上の位置を説明することが義務になりました。浸水想定区域内だからといって売れないわけではありません。

都島区では区域内でも取引が成立しています。買主は必ず確認する項目なので、売主側も物件ごとにハザードマップで該当するかを確認しておくと話が早く進みます。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（洪水・高潮・津波浸水想定区域、土砂災害警戒区域、液状化）、国土地理院 標高タイル。エリア内に格子状に置いた地点の割合で算出

都島区の築45年超の戸建、取引価格の実際

• 築古木造戸建の取引価格（中央値）1,700万円89件／1980年以前築
• 土地1坪あたり90.2万円/坪土地面積で割った単価
• 土地面積（中央値）60㎡約18坪
• 参考：2015年以降築の木造戸建224.1万円/坪131件／土地1坪あたり

都島区で取引された1980年以前築の木造戸建（土地250㎡以下）は89件。価格の中央値は1,700万円で、半数が1,000万円〜3,000万円の間に収まっています。築浅（2015年以降築）の木造戸建は土地1坪あたり224.1万円で、築古はその40%ほどの水準です。

建物の価値がほとんど評価されていないことが分かります。また、都島区で取引された木造戸建（土地250㎡以下、274件）のうち33.6%が1980年以前築で、府内では30番目に高い割合です。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。 2016年〜2026年第1四半期、1980年以前築の木造・住宅用途・土地250㎡以下）を当社集計

都島区の町名別の相場

都島区で1980年以前築の木造戸建の取引が3件以上あった町名を、件数の多い順に並べました。単価がもっとも高いのは東野田町（135.3万円/坪）、低いのは毛馬町（49.1万円/坪）で、同じ都島区の中でも差があります。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。）を当社集計

都島区の築古戸建、最近の取引事例（国交省の公表データ）

国土交通省が公表している都島区の取引のうち、古い木造戸建を新しい順に並べました。当社の取扱いではなく、国が公表している実際の取引価格です。面積は土地の広さです。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報をもとに当社が整理。当社の取扱い実績ではありません。個人が特定されないよう所在は町名までにしています。

この中には、都島区の中央値の半分を下回る取引も1件あります。道路付けや建物の傷み、家財の残り具合で、同じ町でも価格は大きく開きます。金額だけで「うちも同じくらい」と決めず、個別に査定することをおすすめします。

都島区の空き家はどれくらい？住宅・土地統計で見る実態

都島区には、2023年住宅・土地統計調査の時点で12,150戸の空き家がありました。総住宅数71,540戸のうち17.0%にあたり、府内67市区町で11番目に高い率です（府全体14.2%）。

空き家の数字には、空室の賃貸マンションも含まれます。売りにも貸しにも出されていない「その他の空き家」に絞ると、都島区では3,010戸。

空き家全体の24.8%を占め、戸数は府内で27番目です。親が亡くなった後や施設に入った後の家の多くは、ここに含まれます。

参考までに、大阪市全体の空き家率は16.1%、その他の空き家は74,100戸です。

都島区でよくある「売れにくい理由」

統計から見ると、都島区の住宅には次のような特徴があります。

• 空き家率が府平均を上回り、売り物件が多いぶん買主が選べる状況にある

こうした条件の家でも、買い手がいないわけではありません。建物を直して使いたい人、隣の土地と合わせたい人、買い取って再生する不動産会社など、条件を受け入れる買主に届く売り方を選ぶことが大切です。

出典：総務省統計局「令和5年（2023年）住宅・土地統計調査」。順位は大阪府内67市区町（大阪市24区・堺市7区・その他の市町）の中での高い順。住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません。橙が当エリア、灰色が大阪府全体

接道なし・狭い道の空き家は都島区で売れているか

• 接面道路なしの取引7件2016年以降・全種別
• 接道なしの住宅510戸居住中の住宅（2023年）
• 接道なしの空き家20戸2023年
• 道幅4m未満の単価差-34%築古戸建・4m以上との比較

都島区でも、道路に面していない土地・建物の取引が7件記録されています（2016年以降）。再建築ができない物件は買主が限られるものの、隣地の方や買取業者が買い手となって、実際に売れています。件数は府内46位です。

「道が狭いから売れない」と言われた家でも、まず確認したいのは①前面の道が建築基準法上の道路か、②敷地が道路に何m接しているか、③セットバックが必要か、の3点です。役所の道路判定（大阪市なら建築指導の窓口、府内の市町は各建築担当課）で分かります。

道路付けに不安がある空き家の売り方は、再建築不可・接道なしの空き家の売却で詳しく解説しています。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。、2016年〜2026年第1四半期）、総務省「令和5年住宅・土地統計調査」

都島区の地価は上がっている？公示地価10年の動き

公示地価（住宅地）の7地点について2021年→2026年の変化を平均すると+30.4%で、都島区の住宅地は府内5位の伸びです。

公示地価は更地・標準的な条件の土地の価格です。古い家が建ったままの土地や、道が狭い土地はこれより低く取引されるのが普通です。上の表は「地域全体の値動き」を見るためのものとして使ってください。

出典：国土交通省 地価公示（2016年・2021年・2026年）

買主から見た都島区の暮らしやすさ

都島区で利用者の多い駅は京橋駅（1日あたり約392,198人、2023年）。駅から歩ける範囲の空き家は、建物が古くても土地として評価されやすくなります。

エリア内の生活施設

• スーパー19か所
• コンビニ53か所
• 病院12か所
• 診療所53か所
• 学校18か所
• 幼稚園・保育園25か所
• 公園52か所

都島区には、地図データ上でスーパーが19 か所、病院・診療所が65 か所あります。子育て世帯や、実家の近くに住みたい親族など、買主の候補を考える材料になります。

出典：国土交通省 国土数値情報（駅別乗降客数）、OpenStreetMap（施設数は地図に登録されたもの。実数と異なる場合があります）

都島区の相続した家に関わる3つの期限

• 相続空き家の3,000万円控除2027年12月31日までの売却が対象（現行の適用期限）。相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、という期限もあります
• 相続登記の申請義務2027年3月31日2024年4月より前に相続した不動産の申請期限。以後の相続は、取得を知った日から3年以内
• 固定資産税の住宅用地特例毎年1月1日時点の状況で判定。管理不全空家・特定空家として勧告を受けると、翌年度から特例の対象外

3,000万円控除の対象は、1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた一戸建てです。都島区で1980年以前に建てられた住宅は10,480戸（居住中の住宅の17.8%、府内56位）あります。親世代が住む家の中には、この年代に当てはまるものが一定数あります。

控除を受けるには、相続の直前まで亡くなった方が一人で住んでいたこと（老人ホーム入所の例外あり）、相続後に貸したり住んだりしていないこと、売却代金が1億円以下であることなどの条件があり、市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」も必要です。相続人が3人以上いる場合は、1人あたりの控除額は2,000万円になります。

空き家の管理や除却の相談窓口は、大阪市では各区役所が受け付けています。補助制度は年度ごとに内容や受付期間が変わるため、利用を考える場合は事前に確認してください。制度の詳細は3,000万円控除・相続登記・固定資産税をご覧ください。

ご相談の事例（都島区）

ご相談の事例（特定のお客様の事例ではありません）

ご相談：ハザードマップで浸水想定区域に入っていると知り、売れるのか・値段が下がるのか心配になった。

進め方：浸水想定は買主に説明される項目ですが、それだけで売れなくなるわけではありません。都島区の区域内の取引状況と、過去の浸水歴、建物の状態を合わせて価格を考えます。

ご相談の段階では、売るかどうか決まっていなくても構いません。

都島区の近くのエリアと関連ガイド

都島区と同じ大阪市24区のエリアです。数字は空き家率（2023年）。

よくあるご質問

このページの監修

シュース健人（宅地建物取引士　大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 所属）

株式会社GEEZ所属。大阪・関西の相続、空き家、再建築不可、借地、工場・倉庫、長屋・文化住宅といった売却の難しい不動産の相談を担当しています。

大阪市都島区について、本ページの数値は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」、総務省「住宅・土地統計調査」、国土地理院、OpenStreetMap の公開データを当社が集計したものです。実際の金額は現地確認のうえでご提示します。