大阪市西区の空き家売却の相場と町名別の取引単価

大阪市西区の空き家売却、3つの結論

大阪市西区の空き家について、結論を3つにまとめました。

1. 01

   古い戸建の相場は土地1坪あたり約113.3万円

   大阪市西区で取引された1980年以前築の木造戸建（45件）の中央値です。九条・九条南・千代崎などで取引が多くあります。建物にはほぼ値段がつかず、土地の値段が中心です。

2. 02

   解体せずに、そのまま売れます

   解体費を引くと更地で売っても得になりにくい地域です。家財が残ったままでも査定できます。

3. 03

   空き家率は11.5%（府内52位）

   売りにも貸しにも出ていない空き家が1,350戸あります。早めに動くほど選べる売り方が増えます。

大阪市西区の空き家の数・傷み・道路事情

総務省の2023年住宅・土地統計調査によると、大阪市西区の空き家は9,020戸、総住宅数78,160戸に対する空き家率は11.5%で、府内67市区町のうち52位の高さです（大阪府全体は14.2%）。

ただし空き家の多くは、入居者募集中の賃貸住宅です。相続した実家のように「住む人も借りる人もいないまま置かれている家」は、統計上「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家」（以下、その他の空き家）に分類されます。大阪市西区のその他の空き家は1,350戸（空き家全体の15.0%、府内59位の多さ）で、これが当サイトのご相談の中心となる家です。

参考までに、大阪市全体の空き家率は16.1%、その他の空き家は74,100戸です。

大阪市西区は、古い住宅の割合・道路事情・空き家の傷みのいずれも府全体の水準を上回っていません。条件のそろった空き家であれば、一般の買主に向けた仲介でも十分に売却が見込めるエリアです。

出典：総務省統計局「令和5年（2023年）住宅・土地統計調査」。順位は大阪府内67市区町（大阪市24区・堺市7区・その他の市町）の中での高い順。住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません。橙が当エリア、灰色が大阪府全体

大阪市西区で築古の戸建はいくらで売れているか

• 築古木造戸建の取引価格（中央値）2,300万円45件／1980年以前築
• 土地1坪あたり113.3万円/坪土地面積で割った単価
• 土地面積（中央値）55㎡約17坪
• 参考：2015年以降築の木造戸建225.7万円/坪18件／土地1坪あたり

大阪市西区の1980年以前築の木造戸建の取引は45件あり、真ん中の価格は2,300万円。安いほうから4分の1が920万円、高いほうから4分の1が5,350万円という分布です。築浅（2015年以降築）の木造戸建は土地1坪あたり225.7万円で、築古はその50%ほどの水準です。

建物の価値がほとんど評価されていないことが分かります。また、大阪市西区で取引された木造戸建（土地250㎡以下、85件）のうち55.3%が1980年以前築で、府内では3番目に高い割合です。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。 2016年〜2026年第1四半期、1980年以前築の木造・住宅用途・土地250㎡以下）を当社集計

解体する？しない？大阪市西区の取引単価で試算

建物付きで売るか、更地にして売るか。大阪市西区の取引単価で比べると、1980年以前に建った木造戸建は土地1㎡あたり342,900円/㎡（113.3万円/坪）（45件の中央値）。大阪市西区の更地（住宅地・250㎡以下）は330,300円/㎡（109.2万円/坪）（50件）で、その差は約0.96倍です。

築古戸建の単価が低いのは、買主が解体費や手直しの費用をあらかじめ価格から引いているためです。それなら売主が解体すれば得なのか──大阪市西区でよくある土地・建物の大きさを当てはめて試算します。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。 2016年〜2026年第1四半期）をもとに当社集計。解体単価は大阪府内の木造解体費の公開相場（坪3.5万〜6万円程度）を使用した目安

この試算はあくまで目安です。更地の取引には、もともと形や道路付けのよい土地が多く含まれるため、お手元の土地がそのまま更地の中央値で売れるとは限りません。解体費も、前面道路が狭く重機が入らない、隣家と壁がつながっている、アスベスト（石綿）の事前調査や除去が必要（2023年10月から有資格者による事前調査が義務）、家財が大量に残っている、といった条件で大きく上振れします。

相続した家なら、相続空き家の3,000万円特別控除も関係します。古家付きのまま売っても、2024年1月以降の売却なら、売った年の翌年2月15日までに買主が耐震改修または解体をすれば特例の対象になりえます。売主が自分で解体しなければ使えない、というわけではありません。

公示地価で見る大阪市西区の土地の値動き

公示地価（住宅地）の1地点について2021年→2026年の変化を平均すると+44.2%で、大阪市西区の住宅地は府内1位の伸びです。

地価が上がっている局面でも、空き家の建物は年々傷み、固定資産税や管理の手間は毎年かかります。「もう少し上がってから」と待つ場合は、待つ間の費用と建物の劣化を差し引いて考える必要があります。

出典：国土交通省 地価公示（2016年・2021年・2026年）

買主から見た大阪市西区の暮らしやすさ

大阪市西区で利用者の多い駅は肥後橋駅（1日あたり約62,149人、2023年）。駅から歩ける範囲の空き家は、建物が古くても土地として評価されやすくなります。

エリア内の生活施設

• スーパー17か所
• コンビニ89か所
• 病院9か所
• 診療所46か所
• 学校16か所
• 幼稚園・保育園21か所
• 公園36か所

大阪市西区には、地図データ上でスーパーが17 か所、病院・診療所が55 か所あります。子育て世帯や、実家の近くに住みたい親族など、買主の候補を考える材料になります。

出典：国土交通省 国土数値情報（駅別乗降客数）、OpenStreetMap（施設数は地図に登録されたもの。実数と異なる場合があります）

買主が気にする大阪市西区のハザード情報

大阪市西区では、洪水浸水想定区域にかかる面積はほとんどありません（0.0%）。

2020年8月から、不動産会社は売買の重要事項説明で水害ハザードマップ上の位置を説明することが義務になりました。浸水想定区域内だからといって売れないわけではありません。買主は必ず確認する項目なので、売主側も物件ごとにハザードマップで該当するかを確認しておくと話が早く進みます。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（洪水・高潮・津波浸水想定区域、土砂災害警戒区域、液状化）、国土地理院 標高タイル。エリア内に格子状に置いた地点の割合で算出

大阪市西区の町名別の相場

大阪市西区で1980年以前築の木造戸建の取引が3件以上あった町名を、件数の多い順に並べました。単価がもっとも高いのは北堀江（409.3万円/坪）、低いのは本田（69.8万円/坪）で、同じ大阪市西区の中でも差があります。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。）を当社集計

国の公表データで見る、大阪市西区で売れた古い木造戸建

大阪市西区で最近取引された、1980年以前に建った木造の中古戸建です。当社の取扱いではなく、国が公表している実際の取引価格です。築年や土地の広さが近いものがあれば、お手元の空き家の目安になります。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報をもとに当社が整理。当社の取扱い実績ではありません。個人が特定されないよう所在は町名までにしています。

この中には、大阪市西区の中央値の半分を下回る取引も1件あります。道路付けや建物の傷み、家財の残り具合で、同じ町でも価格は大きく開きます。金額だけで「うちも同じくらい」と決めず、個別に査定することをおすすめします。

大阪市西区で再建築が難しい空き家の売却

• 接面道路なしの取引10件2016年以降・全種別
• 接道なしの住宅100戸居住中の住宅（2023年）
• 接道なしの空き家20戸2023年
• 道幅4m未満の単価差-65%築古戸建・4m以上との比較

大阪市西区でも、道路に面していない土地・建物の取引が10件記録されています（2016年以降）。再建築ができない物件は買主が限られるものの、隣地の方や買取業者が買い手となって、実際に売れています。件数は府内41位です。

「道が狭いから売れない」と言われた家でも、まず確認したいのは①前面の道が建築基準法上の道路か、②敷地が道路に何m接しているか、③セットバックが必要か、の3点です。役所の道路判定（大阪市なら建築指導の窓口、府内の市町は各建築担当課）で分かります。

道路付けに不安がある空き家の売り方は、再建築不可・接道なしの空き家の売却で詳しく解説しています。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。、2016年〜2026年第1四半期）、総務省「令和5年住宅・土地統計調査」

税金・登記・管理の制度（大阪市西区の空き家）

• 相続空き家の3,000万円控除2027年12月31日までの売却が対象（現行の適用期限）。相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、という期限もあります
• 相続登記の申請義務2027年3月31日2024年4月より前に相続した不動産の申請期限。以後の相続は、取得を知った日から3年以内
• 固定資産税の住宅用地特例毎年1月1日時点の状況で判定。管理不全空家・特定空家として勧告を受けると、翌年度から特例の対象外

大阪市西区には、1980年以前に建った住宅が9,140戸（13.3%、府内62位）あります。相続空き家の3,000万円控除は昭和56年5月31日以前の建築が条件なので、該当するかどうかを建築年で確かめておきましょう。

控除を受けるには、相続の直前まで亡くなった方が一人で住んでいたこと（老人ホーム入所の例外あり）、相続後に貸したり住んだりしていないこと、売却代金が1億円以下であることなどの条件があり、市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」も必要です。相続人が3人以上いる場合は、1人あたりの控除額は2,000万円になります。

空き家の管理や除却の相談窓口は、大阪市では各区役所が受け付けています。補助制度は年度ごとに内容や受付期間が変わるため、利用を考える場合は事前に確認してください。制度の詳細は3,000万円控除・相続登記・固定資産税をご覧ください。

大阪市西区でよくあるご相談の例

ご相談の事例（特定のお客様の事例ではありません）

ご相談：実家のある地域は取引が少なく、そもそも値段がつくのか分からない。遠方に住んでいて現地にも行けない。

進め方：大阪市西区のように取引が少ない地域では、近隣の市区町の相場や公示地価も参考にしながら価格を出します。現地確認は当社で行い、写真とともにご報告します。

ご相談の段階では、売るかどうか決まっていなくても構いません。

近隣の市区町と売却ガイド

大阪市西区と同じ大阪市24区のエリアです。数字は空き家率（2023年）。

よくあるご質問

このページの監修

シュース健人（宅地建物取引士　大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 所属）

株式会社GEEZ所属。大阪・関西の相続、空き家、再建築不可、借地、工場・倉庫、長屋・文化住宅といった売却の難しい不動産の相談を担当しています。

大阪市西区について、本ページの数値は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」、総務省「住宅・土地統計調査」、国土地理院、OpenStreetMap の公開データを当社が集計したものです。実際の金額は現地確認のうえでご提示します。