大阪市城東区の古い空き家、買取と仲介の両方で査定

まず押さえたい城東区の空き家の結論

城東区の空き家について、結論を3つにまとめました。

1. 01

   古い戸建の相場は土地1坪あたり約64.5万円

   城東区で取引された1980年以前築の木造戸建（157件）の中央値です。東中浜・今福南・新喜多東などで取引が多くあります。建物にはほぼ値段がつかず、土地の値段が中心です。

2. 02

   解体すると手残りが増える計算です

   ただし固定資産税が上がるため、売れる見通しが立ってから解体するのが安全です。

3. 03

   浸水想定区域でも取引は成立しています

   面積の97.9%が洪水浸水想定区域ですが、それだけで売れなくなるわけではありません。

城東区の空き家、解体して売るか・そのまま売るか

城東区の築45年以上の木造戸建（1980年以前築）は、土地の面積で割った単価が195,000円/㎡（64.5万円/坪）（157件）。一方、城東区で建物のない住宅地は285,700円/㎡（94.5万円/坪）（315件）で、単価は築古戸建の1.47倍です。

築古戸建の単価が低いのは、買主が解体費や手直しの費用をあらかじめ価格から引いているためです。それなら売主が解体すれば得なのか──城東区でよくある土地・建物の大きさを当てはめて試算します。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。 2016年〜2026年第1四半期）をもとに当社集計。解体単価は大阪府内の木造解体費の公開相場（坪3.5万〜6万円程度）を使用した目安

この試算はあくまで目安です。更地の取引には、もともと形や道路付けのよい土地が多く含まれるため、お手元の土地がそのまま更地の中央値で売れるとは限りません。解体費も、前面道路が狭く重機が入らない、隣家と壁がつながっている、アスベスト（石綿）の事前調査や除去が必要（2023年10月から有資格者による事前調査が義務）、家財が大量に残っている、といった条件で大きく上振れします。

相続した家なら、相続空き家の3,000万円特別控除も関係します。古家付きのまま売っても、2024年1月以降の売却なら、売った年の翌年2月15日までに買主が耐震改修または解体をすれば特例の対象になりえます。売主が自分で解体しなければ使えない、というわけではありません。

買主が気にする城東区のハザード情報

洪水浸水想定区域は城東区の97.9%に及び、0.5m以上が94.3%、3m以上が7.8%を占めます。

2020年8月から、不動産会社は売買の重要事項説明で水害ハザードマップ上の位置を説明することが義務になりました。浸水想定区域内だからといって売れないわけではありません。

城東区では区域内でも取引が成立しています。買主は必ず確認する項目なので、売主側も物件ごとにハザードマップで該当するかを確認しておくと話が早く進みます。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（洪水・高潮・津波浸水想定区域、土砂災害警戒区域、液状化）、国土地理院 標高タイル。エリア内に格子状に置いた地点の割合で算出

城東区の古い戸建・空き家の売却相場

• 築古木造戸建の取引価格（中央値）1,200万円157件／1980年以前築
• 土地1坪あたり64.5万円/坪土地面積で割った単価
• 土地面積（中央値）60㎡約18坪
• 参考：2015年以降築の木造戸建192.6万円/坪364件／土地1坪あたり

城東区の1980年以前築の木造戸建の取引は157件あり、真ん中の価格は1,200万円。安いほうから4分の1が700万円、高いほうから4分の1が1,800万円という分布です。比較のため2015年以降に建った木造戸建を見ると192.6万円/坪。

築古の単価はその約33%で、価格の大半は土地の値段と考えてよいでしょう。また、城東区で取引された木造戸建（土地250㎡以下、679件）のうち24.3%が1980年以前築で、府内67市区町で低いほうから16番目です。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。 2016年〜2026年第1四半期、1980年以前築の木造・住宅用途・土地250㎡以下）を当社集計

城東区の町名別の相場

城東区で1980年以前築の木造戸建の取引が3件以上あった町名を、件数の多い順に並べました。単価がもっとも高いのは東中浜（74.4万円/坪）、低いのは新喜多東（43.9万円/坪）で、同じ城東区の中でも差があります。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。）を当社集計

国の公表データで見る、城東区で売れた古い木造戸建

国土交通省が公表している城東区の取引のうち、古い木造戸建を新しい順に並べました。当社の取扱いではなく、国が公表している実際の取引価格です。面積は土地の広さです。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報をもとに当社が整理。当社の取扱い実績ではありません。個人が特定されないよう所在は町名までにしています。

城東区の空き家はどれくらい？住宅・土地統計で見る実態

城東区には、2023年住宅・土地統計調査の時点で12,350戸の空き家がありました。総住宅数97,630戸のうち12.6%にあたり、府内67市区町で45番目に高い率です（府全体14.2%）。

空き家の数字には、空室の賃貸マンションも含まれます。売りにも貸しにも出されていない「その他の空き家」に絞ると、城東区では4,520戸。

空き家全体の36.6%を占め、戸数は府内で16番目です。親が亡くなった後や施設に入った後の家の多くは、ここに含まれます。

参考までに、大阪市全体の空き家率は16.1%、その他の空き家は74,100戸です。

城東区でよくある「売れにくい理由」

統計から見ると、城東区の住宅には次のような特徴があります。

• 1980年以前に建った住宅の割合が23.4%と府全体（21.1%）より高く、建物の古さを理由に価格が下がりやすい
• 幅2m未満の道路にしか接していない、または道路に接していない住宅が6.4%（府全体5.5%）あり、建て替えに制約がある家が多い

いずれも「売れない」理由ではなく、「買主が限られる」理由です。業者による買取や、建て替えを前提にしない買主（隣地の方、リフォームして住む方、賃貸に出す方）に絞って探すことで、売却の道は開けます。

出典：総務省統計局「令和5年（2023年）住宅・土地統計調査」。順位は大阪府内67市区町（大阪市24区・堺市7区・その他の市町）の中での高い順。住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません。橙が当エリア、灰色が大阪府全体

城東区で再建築が難しい空き家の売却

• 接面道路なしの取引10件2016年以降・全種別
• 接道なしの住宅1,110戸居住中の住宅（2023年）
• 接道なしの空き家340戸2023年
• 道幅4m未満の単価差-29%築古戸建・4m以上との比較

国土交通省の取引データには、敷地が道路に接していない物件の取引に「接面道路無」と記録されます。城東区では2016年以降10件の取引がありました。

建築基準法上の道路に2m以上接していない土地は原則として建て替えができませんが、それでも売買は成立しています。件数は府内41位です。

接道の問題は、図面だけでは判断できないことがよくあります。前面の通路が「2項道路」として扱われていれば、敷地を少し後退させることで建て替えが可能になります。私道の場合は持分や通行・掘削の承諾があるかも価格に影響します。

道路付けに不安がある空き家の売り方は、再建築不可・接道なしの空き家の売却で詳しく解説しています。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。、2016年〜2026年第1四半期）、総務省「令和5年住宅・土地統計調査」

城東区の公示地価の推移と売り時

城東区の住宅地の公示地価17地点を平均すると、2021年から2026年の5年間で+31.0%の変化です。

地価が上がっている局面でも、空き家の建物は年々傷み、固定資産税や管理の手間は毎年かかります。「もう少し上がってから」と待つ場合は、待つ間の費用と建物の劣化を差し引いて考える必要があります。

出典：国土交通省 地価公示（2016年・2021年・2026年）

買主から見た城東区の暮らしやすさ

買主が最初に見るのは駅からの距離です。城東区の駅では鴫野駅の乗降客数が最も多く、1日あたり約52,595人（2023年）が利用しています。

エリア内の生活施設

• スーパー26か所
• コンビニ53か所
• 病院17か所
• 診療所44か所
• 学校35か所
• 幼稚園・保育園26か所
• 公園69か所

城東区には、地図データ上でスーパーが26 か所、病院・診療所が61 か所あります。子育て世帯や、実家の近くに住みたい親族など、買主の候補を考える材料になります。

出典：国土交通省 国土数値情報（駅別乗降客数）、OpenStreetMap（施設数は地図に登録されたもの。実数と異なる場合があります）

税金・登記・管理の制度（城東区の空き家）

• 相続空き家の3,000万円控除2027年12月31日までの売却が対象（現行の適用期限）。相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、という期限もあります
• 相続登記の申請義務2027年3月31日2024年4月より前に相続した不動産の申請期限。以後の相続は、取得を知った日から3年以内
• 固定資産税の住宅用地特例毎年1月1日時点の状況で判定。管理不全空家・特定空家として勧告を受けると、翌年度から特例の対象外

城東区には、1980年以前に建った住宅が19,820戸（23.4%、府内22位）あります。相続空き家の3,000万円控除は昭和56年5月31日以前の建築が条件なので、該当するかどうかを建築年で確かめておきましょう。

控除を受けるには、相続の直前まで亡くなった方が一人で住んでいたこと（老人ホーム入所の例外あり）、相続後に貸したり住んだりしていないこと、売却代金が1億円以下であることなどの条件があり、市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」も必要です。相続人が3人以上いる場合は、1人あたりの控除額は2,000万円になります。

空き家の管理や除却の相談窓口は、大阪市では各区役所が受け付けています。補助制度は年度ごとに内容や受付期間が変わるため、利用を考える場合は事前に確認してください。制度の詳細は3,000万円控除・相続登記・固定資産税をご覧ください。

ご相談の事例（城東区）

ご相談の事例（特定のお客様の事例ではありません）

ご相談：ハザードマップで浸水想定区域に入っていると知り、売れるのか・値段が下がるのか心配になった。

進め方：浸水想定は買主に説明される項目ですが、それだけで売れなくなるわけではありません。城東区の区域内の取引状況と、過去の浸水歴、建物の状態を合わせて価格を考えます。

ご相談の段階では、売るかどうか決まっていなくても構いません。

城東区の近くのエリアと関連ガイド

城東区と同じ大阪市24区のエリアです。数字は空き家率（2023年）。

よくあるご質問

このページの監修

シュース健人（宅地建物取引士　大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 所属）

株式会社GEEZ所属。大阪・関西の相続、空き家、再建築不可、借地、工場・倉庫、長屋・文化住宅といった売却の難しい不動産の相談を担当しています。

大阪市城東区について、本ページの数値は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」、総務省「住宅・土地統計調査」、国土地理院、OpenStreetMap の公開データを当社が集計したものです。実際の金額は現地確認のうえでご提示します。