大阪市浪速区の空き家、道が狭い・傷んでいる家も買取

浪速区の空き家売却、3つの結論

浪速区の空き家について、結論を3つにまとめました。

1. 01

   古い戸建の相場は土地1坪あたり約177.6万円

   浪速区で取引された1980年以前築の木造戸建（37件）の中央値です。恵美須東・日本橋東・塩草などで取引が多くあります。建物にはほぼ値段がつかず、土地の値段が中心です。

2. 02

   解体せずに、そのまま売れます

   解体費を引くと更地で売っても得になりにくい地域です。家財が残ったままでも査定できます。

3. 03

   空き家率は17.9%（府内8位）

   売りにも貸しにも出ていない空き家が1,840戸あります。早めに動くほど選べる売り方が増えます。

統計で見る浪速区の空き家

浪速区には、2023年住宅・土地統計調査の時点で12,900戸の空き家がありました。総住宅数71,920戸のうち17.9%にあたり、府内67市区町で8番目に高い率です（府全体14.2%）。

空き家の数字には、空室の賃貸マンションも含まれます。売りにも貸しにも出されていない「その他の空き家」に絞ると、浪速区では1,840戸。

空き家全体の14.3%を占め、戸数は府内で47番目です。親が亡くなった後や施設に入った後の家の多くは、ここに含まれます。

参考までに、大阪市全体の空き家率は16.1%、その他の空き家は74,100戸です。

浪速区でよくある「売れにくい理由」

統計から見ると、浪速区の住宅には次のような特徴があります。

• 空き家率が府平均を上回り、売り物件が多いぶん買主が選べる状況にある

こうした条件の家でも、買い手がいないわけではありません。建物を直して使いたい人、隣の土地と合わせたい人、買い取って再生する不動産会社など、条件を受け入れる買主に届く売り方を選ぶことが大切です。

出典：総務省統計局「令和5年（2023年）住宅・土地統計調査」。順位は大阪府内67市区町（大阪市24区・堺市7区・その他の市町）の中での高い順。住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません。橙が当エリア、灰色が大阪府全体

浪速区の古い戸建・空き家の売却相場

• 築古木造戸建の取引価格（中央値）3,400万円37件／1980年以前築
• 土地1坪あたり177.6万円/坪土地面積で割った単価
• 土地面積（中央値）55㎡約17坪
• 参考：2015年以降築の木造戸建161.2万円/坪30件／土地1坪あたり

浪速区で取引された1980年以前築の木造戸建（土地250㎡以下）は37件。価格の中央値は3,400万円で、半数が1,750万円〜6,250万円の間に収まっています。築浅（2015年以降築）の木造戸建は土地1坪あたり161.2万円で、築古はその110%ほどの水準です。

建物の価値がほとんど評価されていないことが分かります。また、浪速区で取引された木造戸建（土地250㎡以下、84件）のうち45.2%が1980年以前築で、府内では6番目に高い割合です。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。 2016年〜2026年第1四半期、1980年以前築の木造・住宅用途・土地250㎡以下）を当社集計

浪速区の築古戸建と更地、単価の差から考える解体の要否

建物付きで売るか、更地にして売るか。浪速区の取引単価で比べると、1980年以前に建った木造戸建は土地1㎡あたり537,100円/㎡（177.6万円/坪）（37件の中央値）。浪速区の更地（住宅地・250㎡以下）は330,400円/㎡（109.2万円/坪）（21件）で、その差は約0.62倍です。

買い手は、古い家を取り壊す費用や片付けの費用を見込んで価格を出します。その分を売主が先に負担した場合に手取りがどう変わるか、浪速区で取引の多い規模を使って計算しました。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。 2016年〜2026年第1四半期）をもとに当社集計。解体単価は大阪府内の木造解体費の公開相場（坪3.5万〜6万円程度）を使用した目安

この試算はあくまで目安です。更地の取引には、もともと形や道路付けのよい土地が多く含まれるため、お手元の土地がそのまま更地の中央値で売れるとは限りません。解体費も、前面道路が狭く重機が入らない、隣家と壁がつながっている、アスベスト（石綿）の事前調査や除去が必要（2023年10月から有資格者による事前調査が義務）、家財が大量に残っている、といった条件で大きく上振れします。

なお、相続した実家を売る場合は相続空き家の3,000万円特別控除の適用も視野に入れてください。2024年1月以降の売却は、買主が売却の翌年2月15日までに解体や耐震改修をするケースでも要件を満たせるようになっています。

公示地価で見る浪速区の土地の値動き

公示地価は更地・標準的な条件の土地の価格です。古い家が建ったままの土地や、道が狭い土地はこれより低く取引されるのが普通です。上の表は「地域全体の値動き」を見るためのものとして使ってください。

出典：国土交通省 地価公示（2016年・2021年・2026年）

買主から見た浪速区の暮らしやすさ

浪速区で利用者の多い駅は難波駅（1日あたり約217,969人、2023年）。駅から歩ける範囲の空き家は、建物が古くても土地として評価されやすくなります。

エリア内の生活施設

• スーパー20か所
• コンビニ71か所
• 病院7か所
• 診療所7か所
• 学校21か所
• 幼稚園・保育園10か所
• 公園39か所

浪速区には、地図データ上でスーパーが20 か所、病院・診療所が14 か所あります。子育て世帯や、実家の近くに住みたい親族など、買主の候補を考える材料になります。

出典：国土交通省 国土数値情報（駅別乗降客数）、OpenStreetMap（施設数は地図に登録されたもの。実数と異なる場合があります）

買主が気にする浪速区のハザード情報

浪速区の面積の57.4%が、想定最大規模の洪水で浸水する区域にかかっています。うち0.5m以上の浸水が想定される範囲は45.0%、3m以上は0.1%です。

2020年8月から、不動産会社は売買の重要事項説明で水害ハザードマップ上の位置を説明することが義務になりました。浸水想定区域内だからといって売れないわけではありません。買主は必ず確認する項目なので、売主側も物件ごとにハザードマップで該当するかを確認しておくと話が早く進みます。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（洪水・高潮・津波浸水想定区域、土砂災害警戒区域、液状化）、国土地理院 標高タイル。エリア内に格子状に置いた地点の割合で算出

浪速区のどの町でいくら？町名別の単価

浪速区で1980年以前築の木造戸建の取引が3件以上あった町名を、件数の多い順に並べました。単価がもっとも高いのは元町（269.4万円/坪）、低いのは塩草（90.1万円/坪）で、同じ浪速区の中でも差があります。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。）を当社集計

浪速区の築古戸建、最近の取引事例（国交省の公表データ）

国土交通省が公表している浪速区の取引のうち、古い木造戸建を新しい順に並べました。当社の取扱いではなく、国が公表している実際の取引価格です。面積は土地の広さです。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報をもとに当社が整理。当社の取扱い実績ではありません。個人が特定されないよう所在は町名までにしています。

浪速区で再建築が難しい空き家の売却

• 接面道路なしの取引2件2016年以降・全種別
• 接道なしの住宅170戸居住中の住宅（2023年）
• 接道なしの空き家110戸2023年

国土交通省の取引データには、敷地が道路に接していない物件の取引に「接面道路無」と記録されます。浪速区では2016年以降2件の取引がありました。

建築基準法上の道路に2m以上接していない土地は原則として建て替えができませんが、それでも売買は成立しています。件数は多くありませんが、ゼロではありません。

接道の問題は、図面だけでは判断できないことがよくあります。前面の通路が「2項道路」として扱われていれば、敷地を少し後退させることで建て替えが可能になります。私道の場合は持分や通行・掘削の承諾があるかも価格に影響します。

道路付けに不安がある空き家の売り方は、再建築不可・接道なしの空き家の売却で詳しく解説しています。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。、2016年〜2026年第1四半期）、総務省「令和5年住宅・土地統計調査」

浪速区の相続した家に関わる3つの期限

• 相続空き家の3,000万円控除2027年12月31日までの売却が対象（現行の適用期限）。相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、という期限もあります
• 相続登記の申請義務2027年3月31日2024年4月より前に相続した不動産の申請期限。以後の相続は、取得を知った日から3年以内
• 固定資産税の住宅用地特例毎年1月1日時点の状況で判定。管理不全空家・特定空家として勧告を受けると、翌年度から特例の対象外

浪速区には、1980年以前に建った住宅が5,880戸（10.0%、府内67位）あります。相続空き家の3,000万円控除は昭和56年5月31日以前の建築が条件なので、該当するかどうかを建築年で確かめておきましょう。

控除を受けるには、相続の直前まで亡くなった方が一人で住んでいたこと（老人ホーム入所の例外あり）、相続後に貸したり住んだりしていないこと、売却代金が1億円以下であることなどの条件があり、市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」も必要です。相続人が3人以上いる場合は、1人あたりの控除額は2,000万円になります。

空き家の管理や除却の相談窓口は、大阪市では各区役所が受け付けています。補助制度は年度ごとに内容や受付期間が変わるため、利用を考える場合は事前に確認してください。制度の詳細は3,000万円控除・相続登記・固定資産税をご覧ください。

浪速区でよくあるご相談の例

ご相談の事例（特定のお客様の事例ではありません）

ご相談：実家のある地域は取引が少なく、そもそも値段がつくのか分からない。遠方に住んでいて現地にも行けない。

進め方：浪速区のように取引が少ない地域では、近隣の市区町の相場や公示地価も参考にしながら価格を出します。現地確認は当社で行い、写真とともにご報告します。

ご相談の段階では、売るかどうか決まっていなくても構いません。

浪速区の周辺エリアの空き家相場もあわせて

浪速区と同じ大阪市24区のエリアです。数字は空き家率（2023年）。

よくあるご質問

このページの監修

シュース健人（宅地建物取引士　大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 所属）

株式会社GEEZ所属。大阪・関西の相続、空き家、再建築不可、借地、工場・倉庫、長屋・文化住宅といった売却の難しい不動産の相談を担当しています。

大阪市浪速区について、本ページの数値は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」、総務省「住宅・土地統計調査」、国土地理院、OpenStreetMap の公開データを当社が集計したものです。実際の金額は現地確認のうえでご提示します。