大阪市福島区の空き家は解体せずに売却できる？

福島区の空き家売却、3つの結論

福島区の空き家について、結論を3つにまとめました。

1. 01

   古い戸建の相場は土地1坪あたり約97.3万円

   福島区で取引された1980年以前築の木造戸建（90件）の中央値です。海老江・吉野・野田などで取引が多くあります。建物にはほぼ値段がつかず、土地の値段が中心です。

2. 02

   解体は、見積もりを比べてから

   解体費しだいで有利・不利が入れ替わります。解体の前に両方の金額を比べましょう。

3. 03

   浸水想定区域でも取引は成立しています

   面積の85.3%が洪水浸水想定区域ですが、それだけで売れなくなるわけではありません。

福島区の空き家、解体して売るか・そのまま売るか

福島区の築45年以上の木造戸建（1980年以前築）は、土地の面積で割った単価が294,400円/㎡（97.3万円/坪）（90件）。一方、福島区で建物のない住宅地は333,300円/㎡（110.2万円/坪）（139件）で、単価は築古戸建の1.13倍です。

築古戸建の単価が低いのは、買主が解体費や手直しの費用をあらかじめ価格から引いているためです。それなら売主が解体すれば得なのか──福島区でよくある土地・建物の大きさを当てはめて試算します。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。 2016年〜2026年第1四半期）をもとに当社集計。解体単価は大阪府内の木造解体費の公開相場（坪3.5万〜6万円程度）を使用した目安

この試算はあくまで目安です。更地の取引には、もともと形や道路付けのよい土地が多く含まれるため、お手元の土地がそのまま更地の中央値で売れるとは限りません。解体費も、前面道路が狭く重機が入らない、隣家と壁がつながっている、アスベスト（石綿）の事前調査や除去が必要（2023年10月から有資格者による事前調査が義務）、家財が大量に残っている、といった条件で大きく上振れします。

なお、相続した実家を売る場合は相続空き家の3,000万円特別控除の適用も視野に入れてください。2024年1月以降の売却は、買主が売却の翌年2月15日までに解体や耐震改修をするケースでも要件を満たせるようになっています。

買主が気にする福島区のハザード情報

洪水浸水想定区域は福島区の85.3%に及び、0.5m以上が84.9%、3m以上が55.0%を占めます。

2020年8月から、不動産会社は売買の重要事項説明で水害ハザードマップ上の位置を説明することが義務になりました。浸水想定区域内だからといって売れないわけではありません。

福島区では区域内でも取引が成立しています。買主は必ず確認する項目なので、売主側も物件ごとにハザードマップで該当するかを確認しておくと話が早く進みます。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（洪水・高潮・津波浸水想定区域、土砂災害警戒区域、液状化）、国土地理院 標高タイル。エリア内に格子状に置いた地点の割合で算出

福島区で築古の戸建はいくらで売れているか

• 築古木造戸建の取引価格（中央値）1,700万円90件／1980年以前築
• 土地1坪あたり97.3万円/坪土地面積で割った単価
• 土地面積（中央値）60㎡約18坪
• 参考：2015年以降築の木造戸建228.7万円/坪113件／土地1坪あたり

福島区の1980年以前築の木造戸建の取引は90件あり、真ん中の価格は1,700万円。安いほうから4分の1が900万円、高いほうから4分の1が2,700万円という分布です。築浅（2015年以降築）の木造戸建は土地1坪あたり228.7万円で、築古はその43%ほどの水準です。

建物の価値がほとんど評価されていないことが分かります。また、福島区で取引された木造戸建（土地250㎡以下、276件）のうち33.3%が1980年以前築で、府内では31番目に高い割合です。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。 2016年〜2026年第1四半期、1980年以前築の木造・住宅用途・土地250㎡以下）を当社集計

福島区のどの町でいくら？町名別の単価

同じ福島区でも、町によって単価は変わります。取引3件以上の町では、福島が132.2万円/坪でもっとも高く、野田は47.8万円/坪でした。福島区内での位置づけの目安にしてください。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。）を当社集計

福島区の築古戸建、最近の取引事例（国交省の公表データ）

国土交通省が公表している福島区の取引のうち、古い木造戸建を新しい順に並べました。当社の取扱いではなく、国が公表している実際の取引価格です。面積は土地の広さです。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報をもとに当社が整理。当社の取扱い実績ではありません。個人が特定されないよう所在は町名までにしています。

この中には、福島区の中央値の半分を下回る取引も1件あります。道路付けや建物の傷み、家財の残り具合で、同じ町でも価格は大きく開きます。金額だけで「うちも同じくらい」と決めず、個別に査定することをおすすめします。

福島区の空き家はどれくらい？住宅・土地統計で見る実態

2023年の住宅・土地統計調査では、福島区の空き家は6,760戸。総住宅数（52,080戸）に占める割合は13.0%で、府内の順位は67市区町中41位です。府全体の14.2%と比べてみてください。

ただし空き家の多くは、入居者募集中の賃貸住宅です。相続した実家のように「住む人も借りる人もいないまま置かれている家」は、統計上「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家」（以下、その他の空き家）に分類されます。福島区のその他の空き家は1,580戸（空き家全体の23.4%、府内56位の多さ）で、これが当サイトのご相談の中心となる家です。

参考までに、大阪市全体の空き家率は16.1%、その他の空き家は74,100戸です。

福島区は、古い住宅の割合・道路事情・空き家の傷みのいずれも府全体の水準を上回っていません。条件のそろった空き家であれば、一般の買主に向けた仲介でも十分に売却が見込めるエリアです。

出典：総務省統計局「令和5年（2023年）住宅・土地統計調査」。順位は大阪府内67市区町（大阪市24区・堺市7区・その他の市町）の中での高い順。住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません。橙が当エリア、灰色が大阪府全体

接道なし・狭い道の空き家は福島区で売れているか

• 接面道路なしの取引2件2016年以降・全種別
• 接道なしの住宅70戸居住中の住宅（2023年）
• 接道なしの空き家—戸2023年
• 道幅4m未満の単価差-14%築古戸建・4m以上との比較

福島区でも、道路に面していない土地・建物の取引が2件記録されています（2016年以降）。再建築ができない物件は買主が限られるものの、隣地の方や買取業者が買い手となって、実際に売れています。件数は多くありませんが、ゼロではありません。

接道の問題は、図面だけでは判断できないことがよくあります。前面の通路が「2項道路」として扱われていれば、敷地を少し後退させることで建て替えが可能になります。私道の場合は持分や通行・掘削の承諾があるかも価格に影響します。

道路付けに不安がある空き家の売り方は、再建築不可・接道なしの空き家の売却で詳しく解説しています。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。、2016年〜2026年第1四半期）、総務省「令和5年住宅・土地統計調査」

福島区の地価は上がっている？公示地価10年の動き

福島区の住宅地の公示地価7地点を平均すると、2021年から2026年の5年間で+27.1%の変化です。

公示地価は更地・標準的な条件の土地の価格です。古い家が建ったままの土地や、道が狭い土地はこれより低く取引されるのが普通です。上の表は「地域全体の値動き」を見るためのものとして使ってください。

出典：国土交通省 地価公示（2016年・2021年・2026年）

買主から見た福島区の暮らしやすさ

買主が最初に見るのは駅からの距離です。福島区の駅では福島駅の乗降客数が最も多く、1日あたり約65,885人（2023年）が利用しています。

エリア内の生活施設

• スーパー12か所
• コンビニ38か所
• 病院7か所
• 診療所18か所
• 学校15か所
• 幼稚園・保育園12か所
• 公園31か所

福島区には、地図データ上でスーパーが12 か所、病院・診療所が25 か所あります。子育て世帯や、実家の近くに住みたい親族など、買主の候補を考える材料になります。

出典：国土交通省 国土数値情報（駅別乗降客数）、OpenStreetMap（施設数は地図に登録されたもの。実数と異なる場合があります）

税金・登記・管理の制度（福島区の空き家）

• 相続空き家の3,000万円控除2027年12月31日までの売却が対象（現行の適用期限）。相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、という期限もあります
• 相続登記の申請義務2027年3月31日2024年4月より前に相続した不動産の申請期限。以後の相続は、取得を知った日から3年以内
• 固定資産税の住宅用地特例毎年1月1日時点の状況で判定。管理不全空家・特定空家として勧告を受けると、翌年度から特例の対象外

3,000万円控除の対象は、1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた一戸建てです。福島区で1980年以前に建てられた住宅は5,510戸（居住中の住宅の12.3%、府内64位）あります。親世代が住む家の中には、この年代に当てはまるものが一定数あります。

控除を受けるには、相続の直前まで亡くなった方が一人で住んでいたこと（老人ホーム入所の例外あり）、相続後に貸したり住んだりしていないこと、売却代金が1億円以下であることなどの条件があり、市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」も必要です。相続人が3人以上いる場合は、1人あたりの控除額は2,000万円になります。

空き家の管理や除却の相談窓口は、大阪市では各区役所が受け付けています。補助制度は年度ごとに内容や受付期間が変わるため、利用を考える場合は事前に確認してください。制度の詳細は3,000万円控除・相続登記・固定資産税をご覧ください。

福島区でよくあるご相談の例

ご相談の事例（特定のお客様の事例ではありません）

ご相談：ハザードマップで浸水想定区域に入っていると知り、売れるのか・値段が下がるのか心配になった。

進め方：浸水想定は買主に説明される項目ですが、それだけで売れなくなるわけではありません。福島区の区域内の取引状況と、過去の浸水歴、建物の状態を合わせて価格を考えます。

ご相談の段階では、売るかどうか決まっていなくても構いません。

福島区の周辺エリアの空き家相場もあわせて

福島区と同じ大阪市24区のエリアです。数字は空き家率（2023年）。

よくあるご質問

このページの監修

シュース健人（宅地建物取引士　大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 所属）

株式会社GEEZ所属。大阪・関西の相続、空き家、再建築不可、借地、工場・倉庫、長屋・文化住宅といった売却の難しい不動産の相談を担当しています。

大阪市福島区について、本ページの数値は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」、総務省「住宅・土地統計調査」、国土地理院、OpenStreetMap の公開データを当社が集計したものです。実際の金額は現地確認のうえでご提示します。