大阪市港区の空き家は解体せずに売却できる？

まず押さえたい港区の空き家の結論

港区の空き家について、結論を3つにまとめました。

1. 01

   古い戸建の相場は土地1坪あたり約74.7万円

   港区で取引された1980年以前築の木造戸建（140件）の中央値です。市岡・弁天・南市岡などで取引が多くあります。建物にはほぼ値段がつかず、土地の値段が中心です。

2. 02

   解体すると手残りが増える計算です

   ただし固定資産税が上がるため、売れる見通しが立ってから解体するのが安全です。

3. 03

   空き家率は18.0%（府内7位）

   売りにも貸しにも出ていない空き家が2,120戸あります。早めに動くほど選べる売り方が増えます。

統計で見る港区の空き家

総務省の2023年住宅・土地統計調査によると、港区の空き家は9,450戸、総住宅数52,480戸に対する空き家率は18.0%で、府内67市区町のうち7位の高さです（大阪府全体は14.2%）。

空き家の数字には、空室の賃貸マンションも含まれます。売りにも貸しにも出されていない「その他の空き家」に絞ると、港区では2,120戸。

空き家全体の22.4%を占め、戸数は府内で41番目です。親が亡くなった後や施設に入った後の家の多くは、ここに含まれます。

参考までに、大阪市全体の空き家率は16.1%、その他の空き家は74,100戸です。

港区でよくある「売れにくい理由」

統計から見ると、港区の住宅には次のような特徴があります。

• 1980年以前に建った住宅の割合が27.1%と府全体（21.1%）より高く、建物の古さを理由に価格が下がりやすい
• 空き家率が府平均を上回り、売り物件が多いぶん買主が選べる状況にある

いずれも「売れない」理由ではなく、「買主が限られる」理由です。業者による買取や、建て替えを前提にしない買主（隣地の方、リフォームして住む方、賃貸に出す方）に絞って探すことで、売却の道は開けます。

出典：総務省統計局「令和5年（2023年）住宅・土地統計調査」。順位は大阪府内67市区町（大阪市24区・堺市7区・その他の市町）の中での高い順。住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません。橙が当エリア、灰色が大阪府全体

港区の築古戸建と更地、単価の差から考える解体の要否

建物付きで売るか、更地にして売るか。港区の取引単価で比べると、1980年以前に建った木造戸建は土地1㎡あたり225,800円/㎡（74.7万円/坪）（140件の中央値）。港区の更地（住宅地・250㎡以下）は278,500円/㎡（92.1万円/坪）（176件）で、その差は約1.23倍です。

買い手は、古い家を取り壊す費用や片付けの費用を見込んで価格を出します。その分を売主が先に負担した場合に手取りがどう変わるか、港区で取引の多い規模を使って計算しました。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。 2016年〜2026年第1四半期）をもとに当社集計。解体単価は大阪府内の木造解体費の公開相場（坪3.5万〜6万円程度）を使用した目安

この試算はあくまで目安です。更地の取引には、もともと形や道路付けのよい土地が多く含まれるため、お手元の土地がそのまま更地の中央値で売れるとは限りません。解体費も、前面道路が狭く重機が入らない、隣家と壁がつながっている、アスベスト（石綿）の事前調査や除去が必要（2023年10月から有資格者による事前調査が義務）、家財が大量に残っている、といった条件で大きく上振れします。

相続した家なら、相続空き家の3,000万円特別控除も関係します。古家付きのまま売っても、2024年1月以降の売却なら、売った年の翌年2月15日までに買主が耐震改修または解体をすれば特例の対象になりえます。売主が自分で解体しなければ使えない、というわけではありません。

港区の町名別の相場

同じ港区でも、町によって単価は変わります。取引3件以上の町では、波除が124.0万円/坪でもっとも高く、南市岡は49.6万円/坪でした。港区内での位置づけの目安にしてください。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。）を当社集計

国の公表データで見る、港区で売れた古い木造戸建

港区で最近取引された、1980年以前に建った木造の中古戸建です。当社の取扱いではなく、国が公表している実際の取引価格です。築年や土地の広さが近いものがあれば、お手元の空き家の目安になります。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報をもとに当社が整理。当社の取扱い実績ではありません。個人が特定されないよう所在は町名までにしています。

この中には、港区の中央値の半分を下回る取引も2件あります。道路付けや建物の傷み、家財の残り具合で、同じ町でも価格は大きく開きます。金額だけで「うちも同じくらい」と決めず、個別に査定することをおすすめします。

港区の築45年超の戸建、取引価格の実際

• 築古木造戸建の取引価格（中央値）1,300万円140件／1980年以前築
• 土地1坪あたり74.7万円/坪土地面積で割った単価
• 土地面積（中央値）55㎡約17坪
• 参考：2015年以降築の木造戸建191.1万円/坪144件／土地1坪あたり

港区で取引された1980年以前築の木造戸建（土地250㎡以下）は140件。価格の中央値は1,300万円で、半数が760万円〜2,000万円の間に収まっています。比較のため2015年以降に建った木造戸建を見ると191.1万円/坪。

築古の単価はその約39%で、価格の大半は土地の値段と考えてよいでしょう。また、港区で取引された木造戸建（土地250㎡以下、341件）のうち41.6%が1980年以前築で、府内では11番目に高い割合です。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。 2016年〜2026年第1四半期、1980年以前築の木造・住宅用途・土地250㎡以下）を当社集計

港区の道が狭い家・道路に面していない家

• 接面道路なしの取引16件2016年以降・全種別
• 接道なしの住宅520戸居住中の住宅（2023年）
• 接道なしの空き家180戸2023年
• 道幅4m未満の単価差-50%築古戸建・4m以上との比較

国土交通省の取引データには、敷地が道路に接していない物件の取引に「接面道路無」と記録されます。港区では2016年以降16件の取引がありました。

建築基準法上の道路に2m以上接していない土地は原則として建て替えができませんが、それでも売買は成立しています。件数は府内31位です。

接道の問題は、図面だけでは判断できないことがよくあります。前面の通路が「2項道路」として扱われていれば、敷地を少し後退させることで建て替えが可能になります。私道の場合は持分や通行・掘削の承諾があるかも価格に影響します。

道路付けに不安がある空き家の売り方は、再建築不可・接道なしの空き家の売却で詳しく解説しています。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。、2016年〜2026年第1四半期）、総務省「令和5年住宅・土地統計調査」

買主が気にする港区のハザード情報

港区の面積の8.3%が、想定最大規模の洪水で浸水する区域にかかっています。うち0.5m以上の浸水が想定される範囲は4.6%、3m以上は0.0%です。

2020年8月から、不動産会社は売買の重要事項説明で水害ハザードマップ上の位置を説明することが義務になりました。浸水想定区域内だからといって売れないわけではありません。買主は必ず確認する項目なので、売主側も物件ごとにハザードマップで該当するかを確認しておくと話が早く進みます。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（洪水・高潮・津波浸水想定区域、土砂災害警戒区域、液状化）、国土地理院 標高タイル。エリア内に格子状に置いた地点の割合で算出

公示地価で見る港区の土地の値動き

公示地価（住宅地）の8地点について2021年→2026年の変化を平均すると+14.2%で、港区の住宅地は府内19位の伸びです。

公示地価は更地・標準的な条件の土地の価格です。古い家が建ったままの土地や、道が狭い土地はこれより低く取引されるのが普通です。上の表は「地域全体の値動き」を見るためのものとして使ってください。

出典：国土交通省 地価公示（2016年・2021年・2026年）

買主から見た港区の暮らしやすさ

港区で利用者の多い駅は弁天町駅（1日あたり約106,629人、2023年）。駅から歩ける範囲の空き家は、建物が古くても土地として評価されやすくなります。

エリア内の生活施設

• スーパー12か所
• コンビニ41か所
• 病院4か所
• 診療所20か所
• 学校18か所
• 幼稚園・保育園15か所
• 公園43か所

港区には、地図データ上でスーパーが12 か所、病院・診療所が24 か所あります。子育て世帯や、実家の近くに住みたい親族など、買主の候補を考える材料になります。

出典：国土交通省 国土数値情報（駅別乗降客数）、OpenStreetMap（施設数は地図に登録されたもの。実数と異なる場合があります）

港区の相続した家に関わる3つの期限

• 相続空き家の3,000万円控除2027年12月31日までの売却が対象（現行の適用期限）。相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、という期限もあります
• 相続登記の申請義務2027年3月31日2024年4月より前に相続した不動産の申請期限。以後の相続は、取得を知った日から3年以内
• 固定資産税の住宅用地特例毎年1月1日時点の状況で判定。管理不全空家・特定空家として勧告を受けると、翌年度から特例の対象外

3,000万円控除の対象は、1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた一戸建てです。港区で1980年以前に建てられた住宅は11,640戸（居住中の住宅の27.1%、府内6位）あります。親世代が住む家の中には、この年代に当てはまるものが一定数あります。

主な条件は、①相続の直前に亡くなった方が一人で住んでいた（老人ホーム等への入所は一定の条件で可）、②相続から売却まで事業・貸付・居住に使っていない、③売却代金が1億円以下、の3つ。手続きでは市区町村の「被相続人居住用家屋等確認書」が必要で、相続人が3人以上なら1人2,000万円が上限です。

空き家の管理や除却の相談窓口は、大阪市では各区役所が受け付けています。補助制度は年度ごとに内容や受付期間が変わるため、利用を考える場合は事前に確認してください。制度の詳細は3,000万円控除・相続登記・固定資産税をご覧ください。

ご相談の事例（港区）

ご相談の事例（特定のお客様の事例ではありません）

ご相談：空き家になって3年。月に1回、草引きと換気に通っているが、交通費と固定資産税の負担が重くなってきた。

進め方：港区は空き家が多い地域で、似た状況の空き家は統計上も多くあります。持ち続ける費用を年額で出したうえで、売る時期と方法（買取・仲介）を決めます。家財は残したままでも査定できます。

ご相談の段階では、売るかどうか決まっていなくても構いません。

港区の周辺エリアの空き家相場もあわせて

港区と同じ大阪市24区のエリアです。数字は空き家率（2023年）。

よくあるご質問

このページの監修

シュース健人（宅地建物取引士　大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 所属）

株式会社GEEZ所属。大阪・関西の相続、空き家、再建築不可、借地、工場・倉庫、長屋・文化住宅といった売却の難しい不動産の相談を担当しています。

大阪市港区について、本ページの数値は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」、総務省「住宅・土地統計調査」、国土地理院、OpenStreetMap の公開データを当社が集計したものです。実際の金額は現地確認のうえでご提示します。