大阪市天王寺区の空き家売却の相場と町名別の取引単価

天王寺区の空き家　結論3つ

天王寺区の空き家について、結論を3つにまとめました。

1. 01

   古い戸建の相場は土地1坪あたり約153.2万円

   天王寺区で取引された1980年以前築の木造戸建（84件）の中央値です。細工谷・勝山・松ケ鼻町などで取引が多くあります。建物にはほぼ値段がつかず、土地の値段が中心です。

2. 02

   解体すると手残りが増える計算です

   ただし固定資産税が上がるため、売れる見通しが立ってから解体するのが安全です。

3. 03

   空き家率は14.7%（府内26位）

   売りにも貸しにも出ていない空き家が1,580戸あります。早めに動くほど選べる売り方が増えます。

天王寺区の地価は上がっている？公示地価10年の動き

天王寺区の住宅地の公示地価6地点を平均すると、2021年から2026年の5年間で+27.6%の変化です。

地価が上がっている局面でも、空き家の建物は年々傷み、固定資産税や管理の手間は毎年かかります。「もう少し上がってから」と待つ場合は、待つ間の費用と建物の劣化を差し引いて考える必要があります。

出典：国土交通省 地価公示（2016年・2021年・2026年）

天王寺区で築古の戸建はいくらで売れているか

• 築古木造戸建の取引価格（中央値）2,950万円84件／1980年以前築
• 土地1坪あたり153.2万円/坪土地面積で割った単価
• 土地面積（中央値）60㎡約18坪
• 参考：2015年以降築の木造戸建277.6万円/坪36件／土地1坪あたり

天王寺区で取引された1980年以前築の木造戸建（土地250㎡以下）は84件。価格の中央値は2,950万円で、半数が1,900万円〜4,550万円の間に収まっています。築浅（2015年以降築）の木造戸建は土地1坪あたり277.6万円で、築古はその55%ほどの水準です。

建物の価値がほとんど評価されていないことが分かります。また、天王寺区で取引された木造戸建（土地250㎡以下、141件）のうち60.3%が1980年以前築で、府内では2番目に高い割合です。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。 2016年〜2026年第1四半期、1980年以前築の木造・住宅用途・土地250㎡以下）を当社集計

天王寺区の空き家、解体して売るか・そのまま売るか

建物付きで売るか、更地にして売るか。天王寺区の取引単価で比べると、1980年以前に建った木造戸建は土地1㎡あたり463,300円/㎡（153.2万円/坪）（84件の中央値）。天王寺区の更地（住宅地・250㎡以下）は666,700円/㎡（220.4万円/坪）（113件）で、その差は約1.44倍です。

築古戸建の単価が低いのは、買主が解体費や手直しの費用をあらかじめ価格から引いているためです。それなら売主が解体すれば得なのか──天王寺区でよくある土地・建物の大きさを当てはめて試算します。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。 2016年〜2026年第1四半期）をもとに当社集計。解体単価は大阪府内の木造解体費の公開相場（坪3.5万〜6万円程度）を使用した目安

この試算はあくまで目安です。更地の取引には、もともと形や道路付けのよい土地が多く含まれるため、お手元の土地がそのまま更地の中央値で売れるとは限りません。解体費も、前面道路が狭く重機が入らない、隣家と壁がつながっている、アスベスト（石綿）の事前調査や除去が必要（2023年10月から有資格者による事前調査が義務）、家財が大量に残っている、といった条件で大きく上振れします。

なお、相続した実家を売る場合は相続空き家の3,000万円特別控除の適用も視野に入れてください。2024年1月以降の売却は、買主が売却の翌年2月15日までに解体や耐震改修をするケースでも要件を満たせるようになっています。

天王寺区のどの町でいくら？町名別の単価

天王寺区で1980年以前築の木造戸建の取引が3件以上あった町名を、件数の多い順に並べました。単価がもっとも高いのは真法院町（299.4万円/坪）、低いのは舟橋町（103.2万円/坪）で、同じ天王寺区の中でも差があります。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。）を当社集計

天王寺区の築古戸建、最近の取引事例（国交省の公表データ）

天王寺区で最近取引された、1980年以前に建った木造の中古戸建です。当社の取扱いではなく、国が公表している実際の取引価格です。築年や土地の広さが近いものがあれば、お手元の空き家の目安になります。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報をもとに当社が整理。当社の取扱い実績ではありません。個人が特定されないよう所在は町名までにしています。

天王寺区の駅と生活施設

買主が最初に見るのは駅からの距離です。天王寺区の駅では天王寺駅の乗降客数が最も多く、1日あたり約264,102人（2023年）が利用しています。

エリア内の生活施設

• スーパー13か所
• コンビニ52か所
• 病院9か所
• 診療所36か所
• 学校35か所
• 幼稚園・保育園16か所
• 公園27か所

天王寺区には、地図データ上でスーパーが13 か所、病院・診療所が45 か所あります。子育て世帯や、実家の近くに住みたい親族など、買主の候補を考える材料になります。

出典：国土交通省 国土数値情報（駅別乗降客数）、OpenStreetMap（施設数は地図に登録されたもの。実数と異なる場合があります）

天王寺区の空き家はどれくらい？住宅・土地統計で見る実態

2023年の住宅・土地統計調査では、天王寺区の空き家は7,860戸。総住宅数（53,500戸）に占める割合は14.7%で、府内の順位は67市区町中26位です。府全体の14.2%と比べてみてください。

ただし空き家の多くは、入居者募集中の賃貸住宅です。相続した実家のように「住む人も借りる人もいないまま置かれている家」は、統計上「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家」（以下、その他の空き家）に分類されます。天王寺区のその他の空き家は1,580戸（空き家全体の20.1%、府内56位の多さ）で、これが当サイトのご相談の中心となる家です。

参考までに、大阪市全体の空き家率は16.1%、その他の空き家は74,100戸です。

天王寺区でよくある「売れにくい理由」

統計から見ると、天王寺区の住宅には次のような特徴があります。

• 幅2m未満の道路にしか接していない、または道路に接していない住宅が6.9%（府全体5.5%）あり、建て替えに制約がある家が多い

いずれも「売れない」理由ではなく、「買主が限られる」理由です。業者による買取や、建て替えを前提にしない買主（隣地の方、リフォームして住む方、賃貸に出す方）に絞って探すことで、売却の道は開けます。

出典：総務省統計局「令和5年（2023年）住宅・土地統計調査」。順位は大阪府内67市区町（大阪市24区・堺市7区・その他の市町）の中での高い順。住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません。橙が当エリア、灰色が大阪府全体

接道なし・狭い道の空き家は天王寺区で売れているか

• 接面道路なしの取引2件2016年以降・全種別
• 接道なしの住宅1,060戸居住中の住宅（2023年）
• 接道なしの空き家30戸2023年
• 道幅4m未満の単価差-35%築古戸建・4m以上との比較

国土交通省の取引データには、敷地が道路に接していない物件の取引に「接面道路無」と記録されます。天王寺区では2016年以降2件の取引がありました。

建築基準法上の道路に2m以上接していない土地は原則として建て替えができませんが、それでも売買は成立しています。件数は多くありませんが、ゼロではありません。

接道の問題は、図面だけでは判断できないことがよくあります。前面の通路が「2項道路」として扱われていれば、敷地を少し後退させることで建て替えが可能になります。私道の場合は持分や通行・掘削の承諾があるかも価格に影響します。

道路付けに不安がある空き家の売り方は、再建築不可・接道なしの空き家の売却で詳しく解説しています。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。、2016年〜2026年第1四半期）、総務省「令和5年住宅・土地統計調査」

天王寺区の洪水・液状化・標高のデータ

洪水浸水想定区域は天王寺区の1.7%に及び、0.5m以上が0.4%、3m以上が0.0%を占めます。

2020年8月から、不動産会社は売買の重要事項説明で水害ハザードマップ上の位置を説明することが義務になりました。浸水想定区域内だからといって売れないわけではありません。買主は必ず確認する項目なので、売主側も物件ごとにハザードマップで該当するかを確認しておくと話が早く進みます。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（洪水・高潮・津波浸水想定区域、土砂災害警戒区域、液状化）、国土地理院 標高タイル。エリア内に格子状に置いた地点の割合で算出

税金・登記・管理の制度（天王寺区の空き家）

• 相続空き家の3,000万円控除2027年12月31日までの売却が対象（現行の適用期限）。相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、という期限もあります
• 相続登記の申請義務2027年3月31日2024年4月より前に相続した不動産の申請期限。以後の相続は、取得を知った日から3年以内
• 固定資産税の住宅用地特例毎年1月1日時点の状況で判定。管理不全空家・特定空家として勧告を受けると、翌年度から特例の対象外

天王寺区には、1980年以前に建った住宅が5,350戸（12.1%、府内65位）あります。相続空き家の3,000万円控除は昭和56年5月31日以前の建築が条件なので、該当するかどうかを建築年で確かめておきましょう。

主な条件は、①相続の直前に亡くなった方が一人で住んでいた（老人ホーム等への入所は一定の条件で可）、②相続から売却まで事業・貸付・居住に使っていない、③売却代金が1億円以下、の3つ。手続きでは市区町村の「被相続人居住用家屋等確認書」が必要で、相続人が3人以上なら1人2,000万円が上限です。

空き家の管理や除却の相談窓口は、大阪市では各区役所が受け付けています。補助制度は年度ごとに内容や受付期間が変わるため、利用を考える場合は事前に確認してください。制度の詳細は3,000万円控除・相続登記・固定資産税をご覧ください。

ご相談の事例（天王寺区）

ご相談の事例（特定のお客様の事例ではありません）

ご相談：「地価が上がっている」と聞き、今が売り時なのか、もう少し待つべきか迷っている。

進め方：天王寺区の公示地価の動きと、築古戸建の取引単価の推移を並べて確認します。そのうえで、待つ間にかかる固定資産税・管理費と建物の傷みを差し引いて、売る時期の目安を考えます。

ご相談の段階では、売るかどうか決まっていなくても構いません。

天王寺区の近くのエリアと関連ガイド

天王寺区と同じ大阪市24区のエリアです。数字は空き家率（2023年）。

よくあるご質問

このページの監修

シュース健人（宅地建物取引士　大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 所属）

株式会社GEEZ所属。大阪・関西の相続、空き家、再建築不可、借地、工場・倉庫、長屋・文化住宅といった売却の難しい不動産の相談を担当しています。

大阪市天王寺区について、本ページの数値は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」、総務省「住宅・土地統計調査」、国土地理院、OpenStreetMap の公開データを当社が集計したものです。実際の金額は現地確認のうえでご提示します。