大阪市旭区の空き家売却、片付け前でも査定できます

まず押さえたい旭区の空き家の結論

旭区の空き家について、結論を3つにまとめました。

1. 01

   古い戸建の相場は土地1坪あたり約62.2万円

   旭区で取引された1980年以前築の木造戸建（145件）の中央値です。新森・高殿・中宮などで取引が多くあります。建物にはほぼ値段がつかず、土地の値段が中心です。

2. 02

   解体すると手残りが増える計算です

   ただし固定資産税が上がるため、売れる見通しが立ってから解体するのが安全です。

3. 03

   空き家率は18.1%（府内6位）

   売りにも貸しにも出ていない空き家が2,990戸あります。早めに動くほど選べる売り方が増えます。

旭区の空き家の数・傷み・道路事情

総務省の2023年住宅・土地統計調査によると、旭区の空き家は10,280戸、総住宅数56,800戸に対する空き家率は18.1%で、府内67市区町のうち6位の高さです（大阪府全体は14.2%）。

ただし空き家の多くは、入居者募集中の賃貸住宅です。相続した実家のように「住む人も借りる人もいないまま置かれている家」は、統計上「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家」（以下、その他の空き家）に分類されます。旭区のその他の空き家は2,990戸（空き家全体の29.1%、府内28位の多さ）で、これが当サイトのご相談の中心となる家です。

参考までに、大阪市全体の空き家率は16.1%、その他の空き家は74,100戸です。

旭区でよくある「売れにくい理由」

統計から見ると、旭区の住宅には次のような特徴があります。

• 1980年以前に建った住宅の割合が25.8%と府全体（21.1%）より高く、建物の古さを理由に価格が下がりやすい
• 幅2m未満の道路にしか接していない、または道路に接していない住宅が6.6%（府全体5.5%）あり、建て替えに制約がある家が多い
• 空き家のうち腐朽・破損があるものが18.4%（府全体16.8%）と多く、傷みが進んでから売りに出るケースが目立つ
• 空き家率が府平均を上回り、売り物件が多いぶん買主が選べる状況にある

こうした条件の家でも、買い手がいないわけではありません。建物を直して使いたい人、隣の土地と合わせたい人、買い取って再生する不動産会社など、条件を受け入れる買主に届く売り方を選ぶことが大切です。

出典：総務省統計局「令和5年（2023年）住宅・土地統計調査」。順位は大阪府内67市区町（大阪市24区・堺市7区・その他の市町）の中での高い順。住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません。橙が当エリア、灰色が大阪府全体

旭区の空き家、解体して売るか・そのまま売るか

旭区の築45年以上の木造戸建（1980年以前築）は、土地の面積で割った単価が188,200円/㎡（62.2万円/坪）（145件）。一方、旭区で建物のない住宅地は270,600円/㎡（89.5万円/坪）（341件）で、単価は築古戸建の1.44倍です。

買い手は、古い家を取り壊す費用や片付けの費用を見込んで価格を出します。その分を売主が先に負担した場合に手取りがどう変わるか、旭区で取引の多い規模を使って計算しました。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。 2016年〜2026年第1四半期）をもとに当社集計。解体単価は大阪府内の木造解体費の公開相場（坪3.5万〜6万円程度）を使用した目安

この試算はあくまで目安です。更地の取引には、もともと形や道路付けのよい土地が多く含まれるため、お手元の土地がそのまま更地の中央値で売れるとは限りません。解体費も、前面道路が狭く重機が入らない、隣家と壁がつながっている、アスベスト（石綿）の事前調査や除去が必要（2023年10月から有資格者による事前調査が義務）、家財が大量に残っている、といった条件で大きく上振れします。

なお、相続した実家を売る場合は相続空き家の3,000万円特別控除の適用も視野に入れてください。2024年1月以降の売却は、買主が売却の翌年2月15日までに解体や耐震改修をするケースでも要件を満たせるようになっています。

旭区の町名別の相場

旭区で1980年以前築の木造戸建の取引が3件以上あった町名を、件数の多い順に並べました。単価がもっとも高いのは清水（86.0万円/坪）、低いのは赤川（35.3万円/坪）で、同じ旭区の中でも差があります。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。）を当社集計

旭区で実際に取引された古い戸建（国交省の公表データ）

国土交通省が公表している旭区の取引のうち、古い木造戸建を新しい順に並べました。当社の取扱いではなく、国が公表している実際の取引価格です。面積は土地の広さです。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報をもとに当社が整理。当社の取扱い実績ではありません。個人が特定されないよう所在は町名までにしています。

この中には、旭区の中央値の半分を下回る取引も2件あります。道路付けや建物の傷み、家財の残り具合で、同じ町でも価格は大きく開きます。金額だけで「うちも同じくらい」と決めず、個別に査定することをおすすめします。

旭区の古い戸建・空き家の売却相場

• 築古木造戸建の取引価格（中央値）1,300万円145件／1980年以前築
• 土地1坪あたり62.2万円/坪土地面積で割った単価
• 土地面積（中央値）60㎡約18坪
• 参考：2015年以降築の木造戸建179.2万円/坪306件／土地1坪あたり

旭区で取引された1980年以前築の木造戸建（土地250㎡以下）は145件。価格の中央値は1,300万円で、半数が700万円〜2,050万円の間に収まっています。比較のため2015年以降に建った木造戸建を見ると179.2万円/坪。

築古の単価はその約35%で、価格の大半は土地の値段と考えてよいでしょう。また、旭区で取引された木造戸建（土地250㎡以下、586件）のうち26.3%が1980年以前築で、府内では46番目に高い割合です。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。 2016年〜2026年第1四半期、1980年以前築の木造・住宅用途・土地250㎡以下）を当社集計

接道なし・狭い道の空き家は旭区で売れているか

• 接面道路なしの取引1件2016年以降・全種別
• 接道なしの住宅380戸居住中の住宅（2023年）
• 接道なしの空き家70戸2023年
• 道幅4m未満の単価差-35%築古戸建・4m以上との比較

旭区でも、道路に面していない土地・建物の取引が1件記録されています（2016年以降）。再建築ができない物件は買主が限られるものの、隣地の方や買取業者が買い手となって、実際に売れています。件数は多くありませんが、ゼロではありません。

「道が狭いから売れない」と言われた家でも、まず確認したいのは①前面の道が建築基準法上の道路か、②敷地が道路に何m接しているか、③セットバックが必要か、の3点です。役所の道路判定（大阪市なら建築指導の窓口、府内の市町は各建築担当課）で分かります。

道路付けに不安がある空き家の売り方は、再建築不可・接道なしの空き家の売却で詳しく解説しています。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。、2016年〜2026年第1四半期）、総務省「令和5年住宅・土地統計調査」

旭区の浸水想定・地盤と標高

旭区の面積の82.3%が、想定最大規模の洪水で浸水する区域にかかっています。うち0.5m以上の浸水が想定される範囲は82.3%、3m以上は13.4%です。

2020年8月から、不動産会社は売買の重要事項説明で水害ハザードマップ上の位置を説明することが義務になりました。浸水想定区域内だからといって売れないわけではありません。

旭区では区域内でも取引が成立しています。買主は必ず確認する項目なので、売主側も物件ごとにハザードマップで該当するかを確認しておくと話が早く進みます。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（洪水・高潮・津波浸水想定区域、土砂災害警戒区域、液状化）、国土地理院 標高タイル。エリア内に格子状に置いた地点の割合で算出

旭区の公示地価の推移と売り時

旭区の住宅地の公示地価9地点を平均すると、2021年から2026年の5年間で+17.6%の変化です。

公示地価は更地・標準的な条件の土地の価格です。古い家が建ったままの土地や、道が狭い土地はこれより低く取引されるのが普通です。上の表は「地域全体の値動き」を見るためのものとして使ってください。

出典：国土交通省 地価公示（2016年・2021年・2026年）

買主から見た旭区の暮らしやすさ

買主が最初に見るのは駅からの距離です。旭区の駅では千林大宮駅の乗降客数が最も多く、1日あたり約15,427人（2023年）が利用しています。

エリア内の生活施設

• スーパー19か所
• コンビニ29か所
• 病院9か所
• 診療所61か所
• 学校24か所
• 幼稚園・保育園43か所
• 公園54か所

旭区には、地図データ上でスーパーが19 か所、病院・診療所が70 か所あります。子育て世帯や、実家の近くに住みたい親族など、買主の候補を考える材料になります。

出典：国土交通省 国土数値情報（駅別乗降客数）、OpenStreetMap（施設数は地図に登録されたもの。実数と異なる場合があります）

税金・登記・管理の制度（旭区の空き家）

• 相続空き家の3,000万円控除2027年12月31日までの売却が対象（現行の適用期限）。相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、という期限もあります
• 相続登記の申請義務2027年3月31日2024年4月より前に相続した不動産の申請期限。以後の相続は、取得を知った日から3年以内
• 固定資産税の住宅用地特例毎年1月1日時点の状況で判定。管理不全空家・特定空家として勧告を受けると、翌年度から特例の対象外

3,000万円控除の対象は、1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた一戸建てです。旭区で1980年以前に建てられた住宅は11,990戸（居住中の住宅の25.8%、府内13位）あります。親世代が住む家の中には、この年代に当てはまるものが一定数あります。

控除を受けるには、相続の直前まで亡くなった方が一人で住んでいたこと（老人ホーム入所の例外あり）、相続後に貸したり住んだりしていないこと、売却代金が1億円以下であることなどの条件があり、市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」も必要です。相続人が3人以上いる場合は、1人あたりの控除額は2,000万円になります。

空き家の管理や除却の相談窓口は、大阪市では各区役所が受け付けています。補助制度は年度ごとに内容や受付期間が変わるため、利用を考える場合は事前に確認してください。制度の詳細は3,000万円控除・相続登記・固定資産税をご覧ください。

ご相談の事例（旭区）

ご相談の事例（特定のお客様の事例ではありません）

ご相談：空き家になって3年。月に1回、草引きと換気に通っているが、交通費と固定資産税の負担が重くなってきた。

進め方：旭区は空き家が多い地域で、似た状況の空き家は統計上も多くあります。持ち続ける費用を年額で出したうえで、売る時期と方法（買取・仲介）を決めます。家財は残したままでも査定できます。

ご相談の段階では、売るかどうか決まっていなくても構いません。

旭区の近くのエリアと関連ガイド

旭区と同じ大阪市24区のエリアです。数字は空き家率（2023年）。

よくあるご質問

このページの監修

シュース健人（宅地建物取引士　大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 所属）

株式会社GEEZ所属。大阪・関西の相続、空き家、再建築不可、借地、工場・倉庫、長屋・文化住宅といった売却の難しい不動産の相談を担当しています。

大阪市旭区について、本ページの数値は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」、総務省「住宅・土地統計調査」、国土地理院、OpenStreetMap の公開データを当社が集計したものです。実際の金額は現地確認のうえでご提示します。