大阪市東住吉区の空き家、道が狭い・傷んでいる家も買取

東住吉区の空き家売却、3つの結論

東住吉区の空き家について、結論を3つにまとめました。

1. 01

   古い戸建の相場は土地1坪あたり約44.1万円

   東住吉区で取引された1980年以前築の木造戸建（286件）の中央値です。住道矢田・湯里・照ケ丘矢田などで取引が多くあります。建物にはほぼ値段がつかず、土地の値段が中心です。

2. 02

   解体すると手残りが増える計算です

   ただし固定資産税が上がるため、売れる見通しが立ってから解体するのが安全です。

3. 03

   空き家率は18.2%（府内5位）

   売りにも貸しにも出ていない空き家が4,760戸あります。早めに動くほど選べる売り方が増えます。

東住吉区の空き家率と「その他の空き家」

総務省の2023年住宅・土地統計調査によると、東住吉区の空き家は13,950戸、総住宅数76,790戸に対する空き家率は18.2%で、府内67市区町のうち5位の高さです（大阪府全体は14.2%）。

ただし空き家の多くは、入居者募集中の賃貸住宅です。相続した実家のように「住む人も借りる人もいないまま置かれている家」は、統計上「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家」（以下、その他の空き家）に分類されます。東住吉区のその他の空き家は4,760戸（空き家全体の34.1%、府内15位の多さ）で、これが当サイトのご相談の中心となる家です。

参考までに、大阪市全体の空き家率は16.1%、その他の空き家は74,100戸です。

東住吉区でよくある「売れにくい理由」

統計から見ると、東住吉区の住宅には次のような特徴があります。

• 空き家のうち腐朽・破損があるものが26.5%（府全体16.8%）と多く、傷みが進んでから売りに出るケースが目立つ
• 空き家率が府平均を上回り、売り物件が多いぶん買主が選べる状況にある

いずれも「売れない」理由ではなく、「買主が限られる」理由です。業者による買取や、建て替えを前提にしない買主（隣地の方、リフォームして住む方、賃貸に出す方）に絞って探すことで、売却の道は開けます。

出典：総務省統計局「令和5年（2023年）住宅・土地統計調査」。順位は大阪府内67市区町（大阪市24区・堺市7区・その他の市町）の中での高い順。住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません。橙が当エリア、灰色が大阪府全体

解体する？しない？東住吉区の取引単価で試算

建物付きで売るか、更地にして売るか。東住吉区の取引単価で比べると、1980年以前に建った木造戸建は土地1㎡あたり133,300円/㎡（44.1万円/坪）（286件の中央値）。東住吉区の更地（住宅地・250㎡以下）は262,500円/㎡（86.8万円/坪）（419件）で、その差は約1.97倍です。

この差は「古い建物が値段を下げている」というより、買う側が解体費・残置物の処分・建て替えの手間を差し引いて値段をつけている、と読むのが実態に近いでしょう。では、売主が先に解体すれば差額がそのまま手元に残るのか。東住吉区のよくある広さで計算してみます。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。 2016年〜2026年第1四半期）をもとに当社集計。解体単価は大阪府内の木造解体費の公開相場（坪3.5万〜6万円程度）を使用した目安

この試算はあくまで目安です。更地の取引には、もともと形や道路付けのよい土地が多く含まれるため、お手元の土地がそのまま更地の中央値で売れるとは限りません。解体費も、前面道路が狭く重機が入らない、隣家と壁がつながっている、アスベスト（石綿）の事前調査や除去が必要（2023年10月から有資格者による事前調査が義務）、家財が大量に残っている、といった条件で大きく上振れします。

相続した家なら、相続空き家の3,000万円特別控除も関係します。古家付きのまま売っても、2024年1月以降の売却なら、売った年の翌年2月15日までに買主が耐震改修または解体をすれば特例の対象になりえます。売主が自分で解体しなければ使えない、というわけではありません。

町名で見る東住吉区の築古戸建の単価

東住吉区で1980年以前築の木造戸建の取引が3件以上あった町名を、件数の多い順に並べました。単価がもっとも高いのは南田辺（86.6万円/坪）、低いのは住道矢田（23.8万円/坪）で、同じ東住吉区の中でも差があります。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。）を当社集計

国の公表データで見る、東住吉区で売れた古い木造戸建

国土交通省が公表している東住吉区の取引のうち、古い木造戸建を新しい順に並べました。当社の取扱いではなく、国が公表している実際の取引価格です。面積は土地の広さです。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報をもとに当社が整理。当社の取扱い実績ではありません。個人が特定されないよう所在は町名までにしています。

この中には、東住吉区の中央値の半分を下回る取引も1件あります。道路付けや建物の傷み、家財の残り具合で、同じ町でも価格は大きく開きます。金額だけで「うちも同じくらい」と決めず、個別に査定することをおすすめします。

東住吉区で築古の戸建はいくらで売れているか

• 築古木造戸建の取引価格（中央値）780万円286件／1980年以前築
• 土地1坪あたり44.1万円/坪土地面積で割った単価
• 土地面積（中央値）60㎡約18坪
• 参考：2015年以降築の木造戸建176.3万円/坪542件／土地1坪あたり

東住吉区で取引された1980年以前築の木造戸建（土地250㎡以下）は286件。価格の中央値は780万円で、半数が400万円〜1,600万円の間に収まっています。築浅（2015年以降築）の木造戸建は土地1坪あたり176.3万円で、築古はその25%ほどの水準です。

建物の価値がほとんど評価されていないことが分かります。また、東住吉区で取引された木造戸建（土地250㎡以下、999件）のうち28.8%が1980年以前築で、府内では37番目に高い割合です。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。 2016年〜2026年第1四半期、1980年以前築の木造・住宅用途・土地250㎡以下）を当社集計

東住吉区の道が狭い家・道路に面していない家

• 接面道路なしの取引11件2016年以降・全種別
• 接道なしの住宅370戸居住中の住宅（2023年）
• 接道なしの空き家20戸2023年
• 道幅4m未満の単価差-44%築古戸建・4m以上との比較

国土交通省の取引データには、敷地が道路に接していない物件の取引に「接面道路無」と記録されます。東住吉区では2016年以降11件の取引がありました。

建築基準法上の道路に2m以上接していない土地は原則として建て替えができませんが、それでも売買は成立しています。件数は府内39位です。

「道が狭いから売れない」と言われた家でも、まず確認したいのは①前面の道が建築基準法上の道路か、②敷地が道路に何m接しているか、③セットバックが必要か、の3点です。役所の道路判定（大阪市なら建築指導の窓口、府内の市町は各建築担当課）で分かります。

道路付けに不安がある空き家の売り方は、再建築不可・接道なしの空き家の売却で詳しく解説しています。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。、2016年〜2026年第1四半期）、総務省「令和5年住宅・土地統計調査」

東住吉区の洪水・液状化・標高のデータ

洪水浸水想定区域は東住吉区の87.2%に及び、0.5m以上が83.2%、3m以上が39.0%を占めます。

2020年8月から、不動産会社は売買の重要事項説明で水害ハザードマップ上の位置を説明することが義務になりました。浸水想定区域内だからといって売れないわけではありません。

東住吉区では区域内でも取引が成立しています。買主は必ず確認する項目なので、売主側も物件ごとにハザードマップで該当するかを確認しておくと話が早く進みます。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（洪水・高潮・津波浸水想定区域、土砂災害警戒区域、液状化）、国土地理院 標高タイル。エリア内に格子状に置いた地点の割合で算出

東住吉区の地価は上がっている？公示地価10年の動き

東住吉区の住宅地の公示地価13地点を平均すると、2021年から2026年の5年間で+11.9%の変化です。

地価が上がっている局面でも、空き家の建物は年々傷み、固定資産税や管理の手間は毎年かかります。「もう少し上がってから」と待つ場合は、待つ間の費用と建物の劣化を差し引いて考える必要があります。

出典：国土交通省 地価公示（2016年・2021年・2026年）

東住吉区の駅と生活施設

買主が最初に見るのは駅からの距離です。東住吉区の駅では駒川中野駅の乗降客数が最も多く、1日あたり約17,322人（2023年）が利用しています。

エリア内の生活施設

• スーパー19か所
• コンビニ40か所
• 病院10か所
• 診療所35か所
• 学校34か所
• 幼稚園・保育園35か所
• 公園51か所

東住吉区には、地図データ上でスーパーが19 か所、病院・診療所が45 か所あります。子育て世帯や、実家の近くに住みたい親族など、買主の候補を考える材料になります。

出典：国土交通省 国土数値情報（駅別乗降客数）、OpenStreetMap（施設数は地図に登録されたもの。実数と異なる場合があります）

東住吉区の相続した家に関わる3つの期限

• 相続空き家の3,000万円控除2027年12月31日までの売却が対象（現行の適用期限）。相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、という期限もあります
• 相続登記の申請義務2027年3月31日2024年4月より前に相続した不動産の申請期限。以後の相続は、取得を知った日から3年以内
• 固定資産税の住宅用地特例毎年1月1日時点の状況で判定。管理不全空家・特定空家として勧告を受けると、翌年度から特例の対象外

東住吉区には、1980年以前に建った住宅が11,520戸（18.4%、府内54位）あります。相続空き家の3,000万円控除は昭和56年5月31日以前の建築が条件なので、該当するかどうかを建築年で確かめておきましょう。

控除を受けるには、相続の直前まで亡くなった方が一人で住んでいたこと（老人ホーム入所の例外あり）、相続後に貸したり住んだりしていないこと、売却代金が1億円以下であることなどの条件があり、市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」も必要です。相続人が3人以上いる場合は、1人あたりの控除額は2,000万円になります。

空き家の管理や除却の相談窓口は、大阪市では各区役所が受け付けています。補助制度は年度ごとに内容や受付期間が変わるため、利用を考える場合は事前に確認してください。制度の詳細は3,000万円控除・相続登記・固定資産税をご覧ください。

東住吉区でよくあるご相談の例

ご相談の事例（特定のお客様の事例ではありません）

ご相談：空き家になって3年。月に1回、草引きと換気に通っているが、交通費と固定資産税の負担が重くなってきた。

進め方：東住吉区は空き家が多い地域で、似た状況の空き家は統計上も多くあります。持ち続ける費用を年額で出したうえで、売る時期と方法（買取・仲介）を決めます。家財は残したままでも査定できます。

ご相談の段階では、売るかどうか決まっていなくても構いません。

東住吉区の近くのエリアと関連ガイド

東住吉区と同じ大阪市24区のエリアです。数字は空き家率（2023年）。

よくあるご質問

このページの監修

シュース健人（宅地建物取引士　大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 所属）

株式会社GEEZ所属。大阪・関西の相続、空き家、再建築不可、借地、工場・倉庫、長屋・文化住宅といった売却の難しい不動産の相談を担当しています。

大阪市東住吉区について、本ページの数値は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」、総務省「住宅・土地統計調査」、国土地理院、OpenStreetMap の公開データを当社が集計したものです。実際の金額は現地確認のうえでご提示します。