大阪市中央区の空き家は解体せずに売却できる？

まず押さえたい中央区の空き家の結論

中央区の空き家について、結論を3つにまとめました。

1. 01

   古い戸建の相場は土地1坪あたり約286.3万円

   中央区で取引された1980年以前築の木造戸建（60件）の中央値です。谷町・島之内・玉造などで取引が多くあります。建物にはほぼ値段がつかず、土地の値段が中心です。

2. 02

   解体せずに、そのまま売れます

   解体費を引くと更地で売っても得になりにくい地域です。家財が残ったままでも査定できます。

3. 03

   空き家率は18.4%（府内4位）

   売りにも貸しにも出ていない空き家が1,750戸あります。早めに動くほど選べる売り方が増えます。

中央区の空き家の数・傷み・道路事情

中央区には、2023年住宅・土地統計調査の時点で17,170戸の空き家がありました。総住宅数93,540戸のうち18.4%にあたり、府内67市区町で4番目に高い率です（府全体14.2%）。

空き家の数字には、空室の賃貸マンションも含まれます。売りにも貸しにも出されていない「その他の空き家」に絞ると、中央区では1,750戸。

空き家全体の10.2%を占め、戸数は府内で49番目です。親が亡くなった後や施設に入った後の家の多くは、ここに含まれます。

参考までに、大阪市全体の空き家率は16.1%、その他の空き家は74,100戸です。

中央区でよくある「売れにくい理由」

統計から見ると、中央区の住宅には次のような特徴があります。

• 空き家率が府平均を上回り、売り物件が多いぶん買主が選べる状況にある

こうした条件の家でも、買い手がいないわけではありません。建物を直して使いたい人、隣の土地と合わせたい人、買い取って再生する不動産会社など、条件を受け入れる買主に届く売り方を選ぶことが大切です。

出典：総務省統計局「令和5年（2023年）住宅・土地統計調査」。順位は大阪府内67市区町（大阪市24区・堺市7区・その他の市町）の中での高い順。住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません。橙が当エリア、灰色が大阪府全体

中央区の空き家、解体して売るか・そのまま売るか

中央区の築45年以上の木造戸建（1980年以前築）は、土地の面積で割った単価が866,100円/㎡（286.3万円/坪）（60件）。一方、中央区で建物のない住宅地は669,000円/㎡（221.2万円/坪）（66件）で、単価は築古戸建の0.77倍です。

築古戸建の単価が低いのは、買主が解体費や手直しの費用をあらかじめ価格から引いているためです。それなら売主が解体すれば得なのか──中央区でよくある土地・建物の大きさを当てはめて試算します。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。 2016年〜2026年第1四半期）をもとに当社集計。解体単価は大阪府内の木造解体費の公開相場（坪3.5万〜6万円程度）を使用した目安

この試算はあくまで目安です。更地の取引には、もともと形や道路付けのよい土地が多く含まれるため、お手元の土地がそのまま更地の中央値で売れるとは限りません。解体費も、前面道路が狭く重機が入らない、隣家と壁がつながっている、アスベスト（石綿）の事前調査や除去が必要（2023年10月から有資格者による事前調査が義務）、家財が大量に残っている、といった条件で大きく上振れします。

なお、相続した実家を売る場合は相続空き家の3,000万円特別控除の適用も視野に入れてください。2024年1月以降の売却は、買主が売却の翌年2月15日までに解体や耐震改修をするケースでも要件を満たせるようになっています。

中央区の町名別の相場

中央区で1980年以前築の木造戸建の取引が3件以上あった町名を、件数の多い順に並べました。単価がもっとも高いのは東心斎橋（528.9万円/坪）、低いのは玉造（132.2万円/坪）で、同じ中央区の中でも差があります。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。）を当社集計

国の公表データで見る、中央区で売れた古い木造戸建

国土交通省が公表している中央区の取引のうち、古い木造戸建を新しい順に並べました。当社の取扱いではなく、国が公表している実際の取引価格です。面積は土地の広さです。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報をもとに当社が整理。当社の取扱い実績ではありません。個人が特定されないよう所在は町名までにしています。

この中には、中央区の中央値の半分を下回る取引も4件あります。道路付けや建物の傷み、家財の残り具合で、同じ町でも価格は大きく開きます。金額だけで「うちも同じくらい」と決めず、個別に査定することをおすすめします。

中央区の古い戸建・空き家の売却相場

• 築古木造戸建の取引価格（中央値）4,950万円60件／1980年以前築
• 土地1坪あたり286.3万円/坪土地面積で割った単価
• 土地面積（中央値）50㎡約15坪
• 参考：2015年以降築の木造戸建384.7万円/坪9件／土地1坪あたり

中央区で取引された1980年以前築の木造戸建（土地250㎡以下）は60件。価格の中央値は4,950万円で、半数が2,000万円〜8,750万円の間に収まっています。築浅（2015年以降築）の木造戸建は土地1坪あたり384.7万円で、築古はその74%ほどの水準です。

建物の価値がほとんど評価されていないことが分かります。また、中央区で取引された木造戸建（土地250㎡以下、85件）のうち75.3%が1980年以前築で、府内では1番目に高い割合です。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。 2016年〜2026年第1四半期、1980年以前築の木造・住宅用途・土地250㎡以下）を当社集計

中央区で再建築が難しい空き家の売却

• 接面道路なしの取引3件2016年以降・全種別
• 接道なしの住宅20戸居住中の住宅（2023年）
• 接道なしの空き家50戸2023年
• 道幅4m未満の単価差-58%築古戸建・4m以上との比較

中央区でも、道路に面していない土地・建物の取引が3件記録されています（2016年以降）。再建築ができない物件は買主が限られるものの、隣地の方や買取業者が買い手となって、実際に売れています。件数は府内57位です。

「道が狭いから売れない」と言われた家でも、まず確認したいのは①前面の道が建築基準法上の道路か、②敷地が道路に何m接しているか、③セットバックが必要か、の3点です。役所の道路判定（大阪市なら建築指導の窓口、府内の市町は各建築担当課）で分かります。

道路付けに不安がある空き家の売り方は、再建築不可・接道なしの空き家の売却で詳しく解説しています。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。、2016年〜2026年第1四半期）、総務省「令和5年住宅・土地統計調査」

中央区の浸水想定・地盤と標高

中央区では、洪水浸水想定区域にかかる面積はほとんどありません（0.6%）。

2020年8月から、不動産会社は売買の重要事項説明で水害ハザードマップ上の位置を説明することが義務になりました。浸水想定区域内だからといって売れないわけではありません。買主は必ず確認する項目なので、売主側も物件ごとにハザードマップで該当するかを確認しておくと話が早く進みます。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（洪水・高潮・津波浸水想定区域、土砂災害警戒区域、液状化）、国土地理院 標高タイル。エリア内に格子状に置いた地点の割合で算出

公示地価で見る中央区の土地の値動き

中央区の住宅地の公示地価3地点を平均すると、2021年から2026年の5年間で+32.6%の変化です。

地価が上がっている局面でも、空き家の建物は年々傷み、固定資産税や管理の手間は毎年かかります。「もう少し上がってから」と待つ場合は、待つ間の費用と建物の劣化を差し引いて考える必要があります。

出典：国土交通省 地価公示（2016年・2021年・2026年）

中央区で空き家に買い手がつく理由

中央区で利用者の多い駅は淀屋橋駅（1日あたり約280,859人、2023年）。駅から歩ける範囲の空き家は、建物が古くても土地として評価されやすくなります。

エリア内の生活施設

• スーパー42か所
• コンビニ219か所
• 病院10か所
• 診療所45か所
• 学校31か所
• 幼稚園・保育園13か所
• 公園31か所

中央区には、地図データ上でスーパーが42 か所、病院・診療所が55 か所あります。子育て世帯や、実家の近くに住みたい親族など、買主の候補を考える材料になります。

出典：国土交通省 国土数値情報（駅別乗降客数）、OpenStreetMap（施設数は地図に登録されたもの。実数と異なる場合があります）

中央区の空き家を売る前に知っておきたい制度と期限

• 相続空き家の3,000万円控除2027年12月31日までの売却が対象（現行の適用期限）。相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、という期限もあります
• 相続登記の申請義務2027年3月31日2024年4月より前に相続した不動産の申請期限。以後の相続は、取得を知った日から3年以内
• 固定資産税の住宅用地特例毎年1月1日時点の状況で判定。管理不全空家・特定空家として勧告を受けると、翌年度から特例の対象外

3,000万円控除の対象は、1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた一戸建てです。中央区で1980年以前に建てられた住宅は7,660戸（居住中の住宅の10.4%、府内66位）あります。親世代が住む家の中には、この年代に当てはまるものが一定数あります。

主な条件は、①相続の直前に亡くなった方が一人で住んでいた（老人ホーム等への入所は一定の条件で可）、②相続から売却まで事業・貸付・居住に使っていない、③売却代金が1億円以下、の3つ。手続きでは市区町村の「被相続人居住用家屋等確認書」が必要で、相続人が3人以上なら1人2,000万円が上限です。

空き家の管理や除却の相談窓口は、大阪市では各区役所が受け付けています。補助制度は年度ごとに内容や受付期間が変わるため、利用を考える場合は事前に確認してください。制度の詳細は3,000万円控除・相続登記・固定資産税をご覧ください。

中央区でよくあるご相談の例

ご相談の事例（特定のお客様の事例ではありません）

ご相談：空き家になって3年。月に1回、草引きと換気に通っているが、交通費と固定資産税の負担が重くなってきた。

進め方：中央区は空き家が多い地域で、似た状況の空き家は統計上も多くあります。持ち続ける費用を年額で出したうえで、売る時期と方法（買取・仲介）を決めます。家財は残したままでも査定できます。

ご相談の段階では、売るかどうか決まっていなくても構いません。

中央区の近くのエリアと関連ガイド

中央区と同じ大阪市24区のエリアです。数字は空き家率（2023年）。

よくあるご質問

このページの監修

シュース健人（宅地建物取引士　大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 所属）

株式会社GEEZ所属。大阪・関西の相続、空き家、再建築不可、借地、工場・倉庫、長屋・文化住宅といった売却の難しい不動産の相談を担当しています。

大阪市中央区について、本ページの数値は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」、総務省「住宅・土地統計調査」、国土地理院、OpenStreetMap の公開データを当社が集計したものです。実際の金額は現地確認のうえでご提示します。