大阪市西成区の空き家、そのままの状態で買取・売却

西成区の空き家　結論3つ

西成区の空き家について、結論を3つにまとめました。

1. 01

   古い戸建の相場は土地1坪あたり約41.2万円

   西成区で取引された1980年以前築の木造戸建（242件）の中央値です。千本北・南津守・天下茶屋などで取引が多くあります。建物にはほぼ値段がつかず、土地の値段が中心です。

2. 02

   解体は、見積もりを比べてから

   解体費しだいで有利・不利が入れ替わります。解体の前に両方の金額を比べましょう。

3. 03

   空き家率は25.9%（府内1位）

   売りにも貸しにも出ていない空き家が5,730戸あります。早めに動くほど選べる売り方が増えます。

西成区の空き家の数・傷み・道路事情

総務省の2023年住宅・土地統計調査によると、西成区の空き家は22,870戸、総住宅数88,230戸に対する空き家率は25.9%で、府内67市区町のうち1位の高さです（大阪府全体は14.2%）。

空き家の数字には、空室の賃貸マンションも含まれます。売りにも貸しにも出されていない「その他の空き家」に絞ると、西成区では5,730戸。

空き家全体の25.1%を占め、戸数は府内で10番目です。親が亡くなった後や施設に入った後の家の多くは、ここに含まれます。

参考までに、大阪市全体の空き家率は16.1%、その他の空き家は74,100戸です。

西成区でよくある「売れにくい理由」

統計から見ると、西成区の住宅には次のような特徴があります。

• 空き家率が府平均を上回り、売り物件が多いぶん買主が選べる状況にある

こうした条件の家でも、買い手がいないわけではありません。建物を直して使いたい人、隣の土地と合わせたい人、買い取って再生する不動産会社など、条件を受け入れる買主に届く売り方を選ぶことが大切です。

出典：総務省統計局「令和5年（2023年）住宅・土地統計調査」。順位は大阪府内67市区町（大阪市24区・堺市7区・その他の市町）の中での高い順。住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません。橙が当エリア、灰色が大阪府全体

西成区の築古戸建と更地、単価の差から考える解体の要否

西成区で2016年以降に取引された1980年以前築の木造戸建は、土地1㎡あたりの中央値が124,500円/㎡（41.2万円/坪）でした（242件）。同じ西成区の250㎡以下の住宅地の更地は147,900円/㎡（48.9万円/坪）（240件）で、更地は築古戸建の約1.19倍の単価で取引されています。

築古戸建の単価が低いのは、買主が解体費や手直しの費用をあらかじめ価格から引いているためです。それなら売主が解体すれば得なのか──西成区でよくある土地・建物の大きさを当てはめて試算します。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。 2016年〜2026年第1四半期）をもとに当社集計。解体単価は大阪府内の木造解体費の公開相場（坪3.5万〜6万円程度）を使用した目安

この試算はあくまで目安です。更地の取引には、もともと形や道路付けのよい土地が多く含まれるため、お手元の土地がそのまま更地の中央値で売れるとは限りません。解体費も、前面道路が狭く重機が入らない、隣家と壁がつながっている、アスベスト（石綿）の事前調査や除去が必要（2023年10月から有資格者による事前調査が義務）、家財が大量に残っている、といった条件で大きく上振れします。

なお、相続した実家を売る場合は相続空き家の3,000万円特別控除の適用も視野に入れてください。2024年1月以降の売却は、買主が売却の翌年2月15日までに解体や耐震改修をするケースでも要件を満たせるようになっています。

西成区の町名別の相場

西成区で1980年以前築の木造戸建の取引が3件以上あった町名を、件数の多い順に並べました。単価がもっとも高いのは潮路（58.4万円/坪）、低いのは北津守（23.1万円/坪）で、同じ西成区の中でも差があります。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。）を当社集計

国の公表データで見る、西成区で売れた古い木造戸建

西成区で最近取引された、1980年以前に建った木造の中古戸建です。当社の取扱いではなく、国が公表している実際の取引価格です。築年や土地の広さが近いものがあれば、お手元の空き家の目安になります。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報をもとに当社が整理。当社の取扱い実績ではありません。個人が特定されないよう所在は町名までにしています。

この中には、西成区の中央値の半分を下回る取引も1件あります。道路付けや建物の傷み、家財の残り具合で、同じ町でも価格は大きく開きます。金額だけで「うちも同じくらい」と決めず、個別に査定することをおすすめします。

西成区の築45年超の戸建、取引価格の実際

• 築古木造戸建の取引価格（中央値）750万円242件／1980年以前築
• 土地1坪あたり41.2万円/坪土地面積で割った単価
• 土地面積（中央値）55㎡約17坪
• 参考：2015年以降築の木造戸建147.2万円/坪268件／土地1坪あたり

西成区の1980年以前築の木造戸建の取引は242件あり、真ん中の価格は750万円。安いほうから4分の1が380万円、高いほうから4分の1が1,420万円という分布です。築浅（2015年以降築）の木造戸建は土地1坪あたり147.2万円で、築古はその28%ほどの水準です。

建物の価値がほとんど評価されていないことが分かります。また、西成区で取引された木造戸建（土地250㎡以下、678件）のうち35.7%が1980年以前築で、府内では22番目に高い割合です。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。 2016年〜2026年第1四半期、1980年以前築の木造・住宅用途・土地250㎡以下）を当社集計

西成区の道が狭い家・道路に面していない家

• 接面道路なしの取引4件2016年以降・全種別
• 接道なしの住宅640戸居住中の住宅（2023年）
• 接道なしの空き家140戸2023年
• 道幅4m未満の単価差-2%築古戸建・4m以上との比較

国土交通省の取引データには、敷地が道路に接していない物件の取引に「接面道路無」と記録されます。西成区では2016年以降4件の取引がありました。

建築基準法上の道路に2m以上接していない土地は原則として建て替えができませんが、それでも売買は成立しています。件数は府内53位です。

「道が狭いから売れない」と言われた家でも、まず確認したいのは①前面の道が建築基準法上の道路か、②敷地が道路に何m接しているか、③セットバックが必要か、の3点です。役所の道路判定（大阪市なら建築指導の窓口、府内の市町は各建築担当課）で分かります。

道路付けに不安がある空き家の売り方は、再建築不可・接道なしの空き家の売却で詳しく解説しています。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。、2016年〜2026年第1四半期）、総務省「令和5年住宅・土地統計調査」

西成区の浸水想定・地盤と標高

西成区の面積の70.7%が、想定最大規模の洪水で浸水する区域にかかっています。うち0.5m以上の浸水が想定される範囲は58.3%、3m以上は0.1%です。

2020年8月から、不動産会社は売買の重要事項説明で水害ハザードマップ上の位置を説明することが義務になりました。浸水想定区域内だからといって売れないわけではありません。

西成区では区域内でも取引が成立しています。買主は必ず確認する項目なので、売主側も物件ごとにハザードマップで該当するかを確認しておくと話が早く進みます。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（洪水・高潮・津波浸水想定区域、土砂災害警戒区域、液状化）、国土地理院 標高タイル。エリア内に格子状に置いた地点の割合で算出

西成区の地価は上がっている？公示地価10年の動き

公示地価（住宅地）の7地点について2021年→2026年の変化を平均すると+21.3%で、西成区の住宅地は府内13位の伸びです。

公示地価は更地・標準的な条件の土地の価格です。古い家が建ったままの土地や、道が狭い土地はこれより低く取引されるのが普通です。上の表は「地域全体の値動き」を見るためのものとして使ってください。

出典：国土交通省 地価公示（2016年・2021年・2026年）

買主から見た西成区の暮らしやすさ

西成区で利用者の多い駅は天下茶屋駅（1日あたり約140,359人、2023年）。駅から歩ける範囲の空き家は、建物が古くても土地として評価されやすくなります。

エリア内の生活施設

• スーパー21か所
• コンビニ55か所
• 病院12か所
• 診療所33か所
• 学校27か所
• 幼稚園・保育園27か所
• 公園75か所

西成区には、地図データ上でスーパーが21 か所、病院・診療所が45 か所あります。子育て世帯や、実家の近くに住みたい親族など、買主の候補を考える材料になります。

出典：国土交通省 国土数値情報（駅別乗降客数）、OpenStreetMap（施設数は地図に登録されたもの。実数と異なる場合があります）

西成区の空き家を売る前に知っておきたい制度と期限

• 相続空き家の3,000万円控除2027年12月31日までの売却が対象（現行の適用期限）。相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、という期限もあります
• 相続登記の申請義務2027年3月31日2024年4月より前に相続した不動産の申請期限。以後の相続は、取得を知った日から3年以内
• 固定資産税の住宅用地特例毎年1月1日時点の状況で判定。管理不全空家・特定空家として勧告を受けると、翌年度から特例の対象外

3,000万円控除の対象は、1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた一戸建てです。西成区で1980年以前に建てられた住宅は12,650戸（居住中の住宅の19.4%、府内45位）あります。親世代が住む家の中には、この年代に当てはまるものが一定数あります。

控除を受けるには、相続の直前まで亡くなった方が一人で住んでいたこと（老人ホーム入所の例外あり）、相続後に貸したり住んだりしていないこと、売却代金が1億円以下であることなどの条件があり、市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」も必要です。相続人が3人以上いる場合は、1人あたりの控除額は2,000万円になります。

空き家の管理や除却の相談窓口は、大阪市では各区役所が受け付けています。補助制度は年度ごとに内容や受付期間が変わるため、利用を考える場合は事前に確認してください。制度の詳細は3,000万円控除・相続登記・固定資産税をご覧ください。

西成区でよくあるご相談の例

ご相談の事例（特定のお客様の事例ではありません）

ご相談：空き家になって3年。月に1回、草引きと換気に通っているが、交通費と固定資産税の負担が重くなってきた。

進め方：西成区は空き家が多い地域で、似た状況の空き家は統計上も多くあります。持ち続ける費用を年額で出したうえで、売る時期と方法（買取・仲介）を決めます。家財は残したままでも査定できます。

ご相談の段階では、売るかどうか決まっていなくても構いません。

西成区の近くのエリアと関連ガイド

西成区と同じ大阪市24区のエリアです。数字は空き家率（2023年）。

よくあるご質問

このページの監修

シュース健人（宅地建物取引士　大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 所属）

株式会社GEEZ所属。大阪・関西の相続、空き家、再建築不可、借地、工場・倉庫、長屋・文化住宅といった売却の難しい不動産の相談を担当しています。

大阪市西成区について、本ページの数値は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」、総務省「住宅・土地統計調査」、国土地理院、OpenStreetMap の公開データを当社が集計したものです。実際の金額は現地確認のうえでご提示します。