大阪市大正区の空き家売却、片付け前でも査定できます

まず押さえたい大正区の空き家の結論

大正区の空き家について、結論を3つにまとめました。

1. 01

   古い戸建の相場は土地1坪あたり約44.1万円

   大正区で取引された1980年以前築の木造戸建（155件）の中央値です。南恩加島・泉尾・三軒家西などで取引が多くあります。建物にはほぼ値段がつかず、土地の値段が中心です。

2. 02

   解体すると手残りが増える計算です

   ただし固定資産税が上がるため、売れる見通しが立ってから解体するのが安全です。

3. 03

   空き家率は17.7%（府内9位）

   売りにも貸しにも出ていない空き家が2,210戸あります。早めに動くほど選べる売り方が増えます。

大正区の空き家の数・傷み・道路事情

総務省の2023年住宅・土地統計調査によると、大正区の空き家は6,250戸、総住宅数35,280戸に対する空き家率は17.7%で、府内67市区町のうち9位の高さです（大阪府全体は14.2%）。

空き家の数字には、空室の賃貸マンションも含まれます。売りにも貸しにも出されていない「その他の空き家」に絞ると、大正区では2,210戸。

空き家全体の35.4%を占め、戸数は府内で39番目です。親が亡くなった後や施設に入った後の家の多くは、ここに含まれます。

参考までに、大阪市全体の空き家率は16.1%、その他の空き家は74,100戸です。

大正区でよくある「売れにくい理由」

統計から見ると、大正区の住宅には次のような特徴があります。

• 1980年以前に建った住宅の割合が28.8%と府全体（21.1%）より高く、建物の古さを理由に価格が下がりやすい
• 空き家率が府平均を上回り、売り物件が多いぶん買主が選べる状況にある

いずれも「売れない」理由ではなく、「買主が限られる」理由です。業者による買取や、建て替えを前提にしない買主（隣地の方、リフォームして住む方、賃貸に出す方）に絞って探すことで、売却の道は開けます。

出典：総務省統計局「令和5年（2023年）住宅・土地統計調査」。順位は大阪府内67市区町（大阪市24区・堺市7区・その他の市町）の中での高い順。住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません。橙が当エリア、灰色が大阪府全体

大正区で古家付きのまま売る場合と更地で売る場合の比較

建物付きで売るか、更地にして売るか。大正区の取引単価で比べると、1980年以前に建った木造戸建は土地1㎡あたり133,300円/㎡（44.1万円/坪）（155件の中央値）。大正区の更地（住宅地・250㎡以下）は184,600円/㎡（61.0万円/坪）（145件）で、その差は約1.38倍です。

買い手は、古い家を取り壊す費用や片付けの費用を見込んで価格を出します。その分を売主が先に負担した場合に手取りがどう変わるか、大正区で取引の多い規模を使って計算しました。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。 2016年〜2026年第1四半期）をもとに当社集計。解体単価は大阪府内の木造解体費の公開相場（坪3.5万〜6万円程度）を使用した目安

この試算はあくまで目安です。更地の取引には、もともと形や道路付けのよい土地が多く含まれるため、お手元の土地がそのまま更地の中央値で売れるとは限りません。解体費も、前面道路が狭く重機が入らない、隣家と壁がつながっている、アスベスト（石綿）の事前調査や除去が必要（2023年10月から有資格者による事前調査が義務）、家財が大量に残っている、といった条件で大きく上振れします。

なお、相続した実家を売る場合は相続空き家の3,000万円特別控除の適用も視野に入れてください。2024年1月以降の売却は、買主が売却の翌年2月15日までに解体や耐震改修をするケースでも要件を満たせるようになっています。

町名で見る大正区の築古戸建の単価

同じ大正区でも、町によって単価は変わります。取引3件以上の町では、三軒家西が59.4万円/坪でもっとも高く、南恩加島は36.7万円/坪でした。大正区内での位置づけの目安にしてください。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。）を当社集計

大正区の築古戸建、最近の取引事例（国交省の公表データ）

国土交通省が公表している大正区の取引のうち、古い木造戸建を新しい順に並べました。当社の取扱いではなく、国が公表している実際の取引価格です。面積は土地の広さです。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報をもとに当社が整理。当社の取扱い実績ではありません。個人が特定されないよう所在は町名までにしています。

大正区の築45年超の戸建、取引価格の実際

• 築古木造戸建の取引価格（中央値）800万円155件／1980年以前築
• 土地1坪あたり44.1万円/坪土地面積で割った単価
• 土地面積（中央値）55㎡約17坪
• 参考：2015年以降築の木造戸建152.9万円/坪132件／土地1坪あたり

大正区の1980年以前築の木造戸建の取引は155件あり、真ん中の価格は800万円。安いほうから4分の1が450万円、高いほうから4分の1が1,300万円という分布です。比較のため2015年以降に建った木造戸建を見ると152.9万円/坪。

築古の単価はその約29%で、価格の大半は土地の値段と考えてよいでしょう。また、大正区で取引された木造戸建（土地250㎡以下、367件）のうち43.1%が1980年以前築で、府内では10番目に高い割合です。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。 2016年〜2026年第1四半期、1980年以前築の木造・住宅用途・土地250㎡以下）を当社集計

大正区の道が狭い家・道路に面していない家

• 接面道路なしの取引4件2016年以降・全種別
• 接道なしの住宅220戸居住中の住宅（2023年）
• 接道なしの空き家—戸2023年
• 道幅4m未満の単価差-22%築古戸建・4m以上との比較

大正区でも、道路に面していない土地・建物の取引が4件記録されています（2016年以降）。再建築ができない物件は買主が限られるものの、隣地の方や買取業者が買い手となって、実際に売れています。件数は府内53位です。

接道の問題は、図面だけでは判断できないことがよくあります。前面の通路が「2項道路」として扱われていれば、敷地を少し後退させることで建て替えが可能になります。私道の場合は持分や通行・掘削の承諾があるかも価格に影響します。

道路付けに不安がある空き家の売り方は、再建築不可・接道なしの空き家の売却で詳しく解説しています。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。、2016年〜2026年第1四半期）、総務省「令和5年住宅・土地統計調査」

大正区の洪水・液状化・標高のデータ

大正区では、洪水浸水想定区域にかかる面積はほとんどありません（0.0%）。

2020年8月から、不動産会社は売買の重要事項説明で水害ハザードマップ上の位置を説明することが義務になりました。浸水想定区域内だからといって売れないわけではありません。買主は必ず確認する項目なので、売主側も物件ごとにハザードマップで該当するかを確認しておくと話が早く進みます。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（洪水・高潮・津波浸水想定区域、土砂災害警戒区域、液状化）、国土地理院 標高タイル。エリア内に格子状に置いた地点の割合で算出

公示地価で見る大正区の土地の値動き

大正区の住宅地の公示地価4地点を平均すると、2021年から2026年の5年間で+8.9%の変化です。

地価が上がっている局面でも、空き家の建物は年々傷み、固定資産税や管理の手間は毎年かかります。「もう少し上がってから」と待つ場合は、待つ間の費用と建物の劣化を差し引いて考える必要があります。

出典：国土交通省 地価公示（2016年・2021年・2026年）

大正区の駅と生活施設

買主が最初に見るのは駅からの距離です。大正区の駅では大正駅の乗降客数が最も多く、1日あたり約57,680人（2023年）が利用しています。

エリア内の生活施設

• スーパー9か所
• コンビニ34か所
• 病院4か所
• 診療所6か所
• 学校20か所
• 幼稚園・保育園22か所
• 公園32か所

大正区には、地図データ上でスーパーが9 か所、病院・診療所が10 か所あります。子育て世帯や、実家の近くに住みたい親族など、買主の候補を考える材料になります。

出典：国土交通省 国土数値情報（駅別乗降客数）、OpenStreetMap（施設数は地図に登録されたもの。実数と異なる場合があります）

大正区の相続した家に関わる3つの期限

• 相続空き家の3,000万円控除2027年12月31日までの売却が対象（現行の適用期限）。相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、という期限もあります
• 相続登記の申請義務2027年3月31日2024年4月より前に相続した不動産の申請期限。以後の相続は、取得を知った日から3年以内
• 固定資産税の住宅用地特例毎年1月1日時点の状況で判定。管理不全空家・特定空家として勧告を受けると、翌年度から特例の対象外

3,000万円控除の対象は、1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた一戸建てです。大正区で1980年以前に建てられた住宅は8,360戸（居住中の住宅の28.8%、府内2位）あります。親世代が住む家の中には、この年代に当てはまるものが一定数あります。

主な条件は、①相続の直前に亡くなった方が一人で住んでいた（老人ホーム等への入所は一定の条件で可）、②相続から売却まで事業・貸付・居住に使っていない、③売却代金が1億円以下、の3つ。手続きでは市区町村の「被相続人居住用家屋等確認書」が必要で、相続人が3人以上なら1人2,000万円が上限です。

空き家の管理や除却の相談窓口は、大阪市では各区役所が受け付けています。補助制度は年度ごとに内容や受付期間が変わるため、利用を考える場合は事前に確認してください。制度の詳細は3,000万円控除・相続登記・固定資産税をご覧ください。

大正区でよくあるご相談の例

ご相談の事例（特定のお客様の事例ではありません）

ご相談：空き家になって3年。月に1回、草引きと換気に通っているが、交通費と固定資産税の負担が重くなってきた。

進め方：大正区は空き家が多い地域で、似た状況の空き家は統計上も多くあります。持ち続ける費用を年額で出したうえで、売る時期と方法（買取・仲介）を決めます。家財は残したままでも査定できます。

ご相談の段階では、売るかどうか決まっていなくても構いません。

近隣の市区町と売却ガイド

大正区と同じ大阪市24区のエリアです。数字は空き家率（2023年）。

よくあるご質問

このページの監修

シュース健人（宅地建物取引士　大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 所属）

株式会社GEEZ所属。大阪・関西の相続、空き家、再建築不可、借地、工場・倉庫、長屋・文化住宅といった売却の難しい不動産の相談を担当しています。

大阪市大正区について、本ページの数値は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」、総務省「住宅・土地統計調査」、国土地理院、OpenStreetMap の公開データを当社が集計したものです。実際の金額は現地確認のうえでご提示します。