堺市東区の相続した実家、いくらで売れるか査定します

堺市東区の空き家売却、3つの結論

堺市東区の空き家について、結論を3つにまとめました。

1. 01

   古い戸建の相場は土地1坪あたり約26.4万円

   堺市東区で取引された1980年以前築の木造戸建（445件）の中央値です。日置荘西町・菩提町・北野田などで取引が多くあります。建物にはほぼ値段がつかず、土地の値段が中心です。

2. 02

   解体すると手残りが増える計算です

   ただし固定資産税が上がるため、売れる見通しが立ってから解体するのが安全です。

3. 03

   空き家率は11.3%（府内56位）

   売りにも貸しにも出ていない空き家が2,370戸あります。早めに動くほど選べる売り方が増えます。

堺市東区の空き家、解体して売るか・そのまま売るか

堺市東区の築45年以上の木造戸建（1980年以前築）は、土地の面積で割った単価が80,000円/㎡（26.4万円/坪）（445件）。一方、堺市東区で建物のない住宅地は150,000円/㎡（49.6万円/坪）（386件）で、単価は築古戸建の1.88倍です。

この差は「古い建物が値段を下げている」というより、買う側が解体費・残置物の処分・建て替えの手間を差し引いて値段をつけている、と読むのが実態に近いでしょう。では、売主が先に解体すれば差額がそのまま手元に残るのか。堺市東区のよくある広さで計算してみます。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。 2016年〜2026年第1四半期）をもとに当社集計。解体単価は大阪府内の木造解体費の公開相場（坪3.5万〜6万円程度）を使用した目安

この試算はあくまで目安です。更地の取引には、もともと形や道路付けのよい土地が多く含まれるため、お手元の土地がそのまま更地の中央値で売れるとは限りません。解体費も、前面道路が狭く重機が入らない、隣家と壁がつながっている、アスベスト（石綿）の事前調査や除去が必要（2023年10月から有資格者による事前調査が義務）、家財が大量に残っている、といった条件で大きく上振れします。

相続した家なら、相続空き家の3,000万円特別控除も関係します。古家付きのまま売っても、2024年1月以降の売却なら、売った年の翌年2月15日までに買主が耐震改修または解体をすれば特例の対象になりえます。売主が自分で解体しなければ使えない、というわけではありません。

堺市東区の古い戸建・空き家の売却相場

• 築古木造戸建の取引価格（中央値）500万円445件／1980年以前築
• 土地1坪あたり26.4万円/坪土地面積で割った単価
• 土地面積（中央値）65㎡約20坪
• 参考：2015年以降築の木造戸建109.1万円/坪334件／土地1坪あたり

堺市東区で取引された1980年以前築の木造戸建（土地250㎡以下）は445件。価格の中央値は500万円で、半数が300万円〜830万円の間に収まっています。比較のため2015年以降に建った木造戸建を見ると109.1万円/坪。

築古の単価はその約24%で、価格の大半は土地の値段と考えてよいでしょう。また、堺市東区で取引された木造戸建（土地250㎡以下、995件）のうち44.8%が1980年以前築で、府内では7番目に高い割合です。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。 2016年〜2026年第1四半期、1980年以前築の木造・住宅用途・土地250㎡以下）を当社集計

堺市東区の町名別の相場

同じ堺市東区でも、町によって単価は変わります。取引3件以上の町では、引野町が27.8万円/坪でもっとも高く、南野田は19.1万円/坪でした。堺市東区内での位置づけの目安にしてください。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。）を当社集計

国の公表データで見る、堺市東区で売れた古い木造戸建

国土交通省が公表している堺市東区の取引のうち、古い木造戸建を新しい順に並べました。当社の取扱いではなく、国が公表している実際の取引価格です。面積は土地の広さです。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報をもとに当社が整理。当社の取扱い実績ではありません。個人が特定されないよう所在は町名までにしています。

この中には、堺市東区の中央値の半分を下回る取引も2件あります。道路付けや建物の傷み、家財の残り具合で、同じ町でも価格は大きく開きます。金額だけで「うちも同じくらい」と決めず、個別に査定することをおすすめします。

堺市東区の空き家率と「その他の空き家」

総務省の2023年住宅・土地統計調査によると、堺市東区の空き家は4,810戸、総住宅数42,540戸に対する空き家率は11.3%で、府内67市区町のうち56位の高さです（大阪府全体は14.2%）。

ただし空き家の多くは、入居者募集中の賃貸住宅です。相続した実家のように「住む人も借りる人もいないまま置かれている家」は、統計上「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家」（以下、その他の空き家）に分類されます。堺市東区のその他の空き家は2,370戸（空き家全体の49.3%、府内37位の多さ）で、これが当サイトのご相談の中心となる家です。

参考までに、堺市全体の空き家率は12.9%、その他の空き家は22,200戸です。

堺市東区でよくある「売れにくい理由」

統計から見ると、堺市東区の住宅には次のような特徴があります。

• 1980年以前に建った住宅の割合が26.3%と府全体（21.1%）より高く、建物の古さを理由に価格が下がりやすい
• 空き家のうち腐朽・破損があるものが22.7%（府全体16.8%）と多く、傷みが進んでから売りに出るケースが目立つ
• 空き家に限ると、接道に難のあるものが12.3%（府全体8.6%）に上る

こうした条件の家でも、買い手がいないわけではありません。建物を直して使いたい人、隣の土地と合わせたい人、買い取って再生する不動産会社など、条件を受け入れる買主に届く売り方を選ぶことが大切です。

出典：総務省統計局「令和5年（2023年）住宅・土地統計調査」。順位は大阪府内67市区町（大阪市24区・堺市7区・その他の市町）の中での高い順。住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません。橙が当エリア、灰色が大阪府全体

堺市東区で再建築が難しい空き家の売却

• 接面道路なしの取引13件2016年以降・全種別
• 接道なしの住宅410戸居住中の住宅（2023年）
• 接道なしの空き家220戸2023年
• 道幅4m未満の単価差-40%築古戸建・4m以上との比較

国土交通省の取引データには、敷地が道路に接していない物件の取引に「接面道路無」と記録されます。堺市東区では2016年以降13件の取引がありました。

建築基準法上の道路に2m以上接していない土地は原則として建て替えができませんが、それでも売買は成立しています。件数は府内37位です。

接道の問題は、図面だけでは判断できないことがよくあります。前面の通路が「2項道路」として扱われていれば、敷地を少し後退させることで建て替えが可能になります。私道の場合は持分や通行・掘削の承諾があるかも価格に影響します。

道路付けに不安がある空き家の売り方は、再建築不可・接道なしの空き家の売却で詳しく解説しています。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。、2016年〜2026年第1四半期）、総務省「令和5年住宅・土地統計調査」

堺市東区の公示地価の推移と売り時

公示地価（住宅地）の13地点について2021年→2026年の変化を平均すると+17.7%で、堺市東区の住宅地は府内15位の伸びです。

公示地価は更地・標準的な条件の土地の価格です。古い家が建ったままの土地や、道が狭い土地はこれより低く取引されるのが普通です。上の表は「地域全体の値動き」を見るためのものとして使ってください。

出典：国土交通省 地価公示（2016年・2021年・2026年）

買主が気にする堺市東区のハザード情報

堺市東区の面積の2.7%が、想定最大規模の洪水で浸水する区域にかかっています。うち0.5m以上の浸水が想定される範囲は1.0%、3m以上は0.1%です。

2020年8月から、不動産会社は売買の重要事項説明で水害ハザードマップ上の位置を説明することが義務になりました。浸水想定区域内だからといって売れないわけではありません。買主は必ず確認する項目なので、売主側も物件ごとにハザードマップで該当するかを確認しておくと話が早く進みます。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（洪水・高潮・津波浸水想定区域、土砂災害警戒区域、液状化）、国土地理院 標高タイル。エリア内に格子状に置いた地点の割合で算出

買主から見た堺市東区の暮らしやすさ

堺市東区で利用者の多い駅は北野田駅（1日あたり約30,247人、2023年）。駅から歩ける範囲の空き家は、建物が古くても土地として評価されやすくなります。

エリア内の生活施設

• スーパー11か所
• コンビニ28か所
• 病院6か所
• 診療所42か所
• 学校20か所
• 幼稚園・保育園21か所
• 公園139か所

堺市東区には、地図データ上でスーパーが11 か所、病院・診療所が48 か所あります。子育て世帯や、実家の近くに住みたい親族など、買主の候補を考える材料になります。

出典：国土交通省 国土数値情報（駅別乗降客数）、OpenStreetMap（施設数は地図に登録されたもの。実数と異なる場合があります）

税金・登記・管理の制度（堺市東区の空き家）

• 相続空き家の3,000万円控除2027年12月31日までの売却が対象（現行の適用期限）。相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、という期限もあります
• 相続登記の申請義務2027年3月31日2024年4月より前に相続した不動産の申請期限。以後の相続は、取得を知った日から3年以内
• 固定資産税の住宅用地特例毎年1月1日時点の状況で判定。管理不全空家・特定空家として勧告を受けると、翌年度から特例の対象外

3,000万円控除の対象は、1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた一戸建てです。堺市東区で1980年以前に建てられた住宅は9,880戸（居住中の住宅の26.3%、府内9位）あります。親世代が住む家の中には、この年代に当てはまるものが一定数あります。

控除を受けるには、相続の直前まで亡くなった方が一人で住んでいたこと（老人ホーム入所の例外あり）、相続後に貸したり住んだりしていないこと、売却代金が1億円以下であることなどの条件があり、市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」も必要です。相続人が3人以上いる場合は、1人あたりの控除額は2,000万円になります。

空き家の管理や除却の相談窓口は、堺市では各区役所や市の住宅部局が受け付けています。補助制度は年度ごとに内容や受付期間が変わるため、利用を考える場合は事前に確認してください。制度の詳細は3,000万円控除・相続登記・固定資産税をご覧ください。

ご相談の事例（堺市東区）

ご相談の事例（特定のお客様の事例ではありません）

ご相談：親が住んでいた築50年を超える木造2階建て。「更地のほうが高く売れる」と聞いて、解体業者に見積もりを頼もうか迷っている。

進め方：この場合、先に解体を決めず、①古家付きのままの買取額、②仲介で更地として売る場合の見込み額と解体費、の両方を並べて比べます。堺市東区は更地の単価が高い地域なので、解体を条件にした売買契約や、買主に解体してもらう形も含めて検討します。

ご相談の段階では、売るかどうか決まっていなくても構いません。

堺市東区の近くのエリアと関連ガイド

堺市東区と同じ堺市7区のエリアです。数字は空き家率（2023年）。

よくあるご質問

このページの監修

シュース健人（宅地建物取引士　大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 所属）

株式会社GEEZ所属。大阪・関西の相続、空き家、再建築不可、借地、工場・倉庫、長屋・文化住宅といった売却の難しい不動産の相談を担当しています。

堺市東区について、本ページの数値は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」、総務省「住宅・土地統計調査」、国土地理院、OpenStreetMap の公開データを当社が集計したものです。実際の金額は現地確認のうえでご提示します。