河内長野市の相続した実家、いくらで売れるか査定します

河内長野市の空き家売却、3つの結論

河内長野市の空き家について、結論を3つにまとめました。

1. 01

   古い戸建の相場は土地1坪あたり約14.1万円

   河内長野市で取引された1980年以前築の木造戸建（227件）の中央値です。日東町・緑ケ丘北町・北青葉台などで取引が多くあります。建物にはほぼ値段がつかず、土地の値段が中心です。

2. 02

   解体すると手残りが増える計算です

   ただし固定資産税が上がるため、売れる見通しが立ってから解体するのが安全です。

3. 03

   空き家率は12.1%（府内47位）

   売りにも貸しにも出ていない空き家が2,630戸あります。早めに動くほど選べる売り方が増えます。

河内長野市の古い戸建・空き家の売却相場

• 築古木造戸建の取引価格（中央値）550万円227件／1980年以前築
• 土地1坪あたり14.1万円/坪土地面積で割った単価
• 土地面積（中央値）185㎡約56坪
• 参考：2015年以降築の木造戸建76.4万円/坪140件／土地1坪あたり

河内長野市で取引された1980年以前築の木造戸建（土地250㎡以下）は227件。価格の中央値は550万円で、半数が350万円〜930万円の間に収まっています。築浅（2015年以降築）の木造戸建は土地1坪あたり76.4万円で、築古はその18%ほどの水準です。

建物の価値がほとんど評価されていないことが分かります。また、河内長野市で取引された木造戸建（土地250㎡以下、786件）のうち28.9%が1980年以前築で、府内では36番目に高い割合です。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。 2016年〜2026年第1四半期、1980年以前築の木造・住宅用途・土地250㎡以下）を当社集計

河内長野市の町名別の相場

同じ河内長野市でも、町によって単価は変わります。取引3件以上の町では、千代田台町が23.0万円/坪でもっとも高く、大矢船北町は7.4万円/坪でした。河内長野市内での位置づけの目安にしてください。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。）を当社集計

国の公表データで見る、河内長野市で売れた古い木造戸建

国土交通省が公表している河内長野市の取引のうち、古い木造戸建を新しい順に並べました。当社の取扱いではなく、国が公表している実際の取引価格です。面積は土地の広さです。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報をもとに当社が整理。当社の取扱い実績ではありません。個人が特定されないよう所在は町名までにしています。

この中には、河内長野市の中央値の半分を下回る取引も4件あります。道路付けや建物の傷み、家財の残り具合で、同じ町でも価格は大きく開きます。金額だけで「うちも同じくらい」と決めず、個別に査定することをおすすめします。

河内長野市の築古戸建と更地、単価の差から考える解体の要否

建物付きで売るか、更地にして売るか。河内長野市の取引単価で比べると、1980年以前に建った木造戸建は土地1㎡あたり42,700円/㎡（14.1万円/坪）（227件の中央値）。河内長野市の更地（住宅地・250㎡以下）は66,700円/㎡（22.0万円/坪）（203件）で、その差は約1.56倍です。

買い手は、古い家を取り壊す費用や片付けの費用を見込んで価格を出します。その分を売主が先に負担した場合に手取りがどう変わるか、河内長野市で取引の多い規模を使って計算しました。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。 2016年〜2026年第1四半期）をもとに当社集計。解体単価は大阪府内の木造解体費の公開相場（坪3.5万〜6万円程度）を使用した目安

この試算はあくまで目安です。更地の取引には、もともと形や道路付けのよい土地が多く含まれるため、お手元の土地がそのまま更地の中央値で売れるとは限りません。解体費も、前面道路が狭く重機が入らない、隣家と壁がつながっている、アスベスト（石綿）の事前調査や除去が必要（2023年10月から有資格者による事前調査が義務）、家財が大量に残っている、といった条件で大きく上振れします。

なお、相続した実家を売る場合は相続空き家の3,000万円特別控除の適用も視野に入れてください。2024年1月以降の売却は、買主が売却の翌年2月15日までに解体や耐震改修をするケースでも要件を満たせるようになっています。

統計で見る河内長野市の空き家

河内長野市には、2023年住宅・土地統計調査の時点で5,820戸の空き家がありました。総住宅数48,080戸のうち12.1%にあたり、府内67市区町で47番目に高い率です（府全体14.2%）。

空き家の数字には、空室の賃貸マンションも含まれます。売りにも貸しにも出されていない「その他の空き家」に絞ると、河内長野市では2,630戸。

空き家全体の45.2%を占め、戸数は府内で32番目です。親が亡くなった後や施設に入った後の家の多くは、ここに含まれます。

河内長野市でよくある「売れにくい理由」

統計から見ると、河内長野市の住宅には次のような特徴があります。

• 1980年以前に建った住宅の割合が26.3%と府全体（21.1%）より高く、建物の古さを理由に価格が下がりやすい
• 幅2m未満の道路にしか接していない、または道路に接していない住宅が7.6%（府全体5.5%）あり、建て替えに制約がある家が多い
• 空き家のうち腐朽・破損があるものが20.8%（府全体16.8%）と多く、傷みが進んでから売りに出るケースが目立つ
• 空き家に限ると、接道に難のあるものが17.2%（府全体8.6%）に上る

こうした条件の家でも、買い手がいないわけではありません。建物を直して使いたい人、隣の土地と合わせたい人、買い取って再生する不動産会社など、条件を受け入れる買主に届く売り方を選ぶことが大切です。

出典：総務省統計局「令和5年（2023年）住宅・土地統計調査」。順位は大阪府内67市区町（大阪市24区・堺市7区・その他の市町）の中での高い順。住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません。橙が当エリア、灰色が大阪府全体

公示地価で見る河内長野市の土地の値動き

公示地価（住宅地）の27地点について2021年→2026年の変化を平均すると-0.9%で、河内長野市の住宅地は府内58位の伸びです。

地価が上がっている局面でも、空き家の建物は年々傷み、固定資産税や管理の手間は毎年かかります。「もう少し上がってから」と待つ場合は、待つ間の費用と建物の劣化を差し引いて考える必要があります。

出典：国土交通省 地価公示（2016年・2021年・2026年）

河内長野市で再建築が難しい空き家の売却

• 接面道路なしの取引20件2016年以降・全種別
• 接道なしの住宅630戸居住中の住宅（2023年）
• 接道なしの空き家120戸2023年
• 道幅4m未満の単価差-8%築古戸建・4m以上との比較

国土交通省の取引データには、敷地が道路に接していない物件の取引に「接面道路無」と記録されます。河内長野市では2016年以降20件の取引がありました。

建築基準法上の道路に2m以上接していない土地は原則として建て替えができませんが、それでも売買は成立しています。件数は府内26位です。

接道の問題は、図面だけでは判断できないことがよくあります。前面の通路が「2項道路」として扱われていれば、敷地を少し後退させることで建て替えが可能になります。私道の場合は持分や通行・掘削の承諾があるかも価格に影響します。

道路付けに不安がある空き家の売り方は、再建築不可・接道なしの空き家の売却で詳しく解説しています。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。、2016年〜2026年第1四半期）、総務省「令和5年住宅・土地統計調査」

河内長野市の浸水想定・地盤と標高

河内長野市の面積の2.1%が、想定最大規模の洪水で浸水する区域にかかっています。うち0.5m以上の浸水が想定される範囲は1.4%、3m以上は1.0%です。

2020年8月から、不動産会社は売買の重要事項説明で水害ハザードマップ上の位置を説明することが義務になりました。浸水想定区域内だからといって売れないわけではありません。買主は必ず確認する項目なので、売主側も物件ごとにハザードマップで該当するかを確認しておくと話が早く進みます。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（洪水・高潮・津波浸水想定区域、土砂災害警戒区域、液状化）、国土地理院 標高タイル。エリア内に格子状に置いた地点の割合で算出

買主から見た河内長野市の暮らしやすさ

河内長野市で利用者の多い駅は河内長野駅（1日あたり約33,744人、2023年）。駅から歩ける範囲の空き家は、建物が古くても土地として評価されやすくなります。

エリア内の生活施設

• スーパー16か所
• コンビニ29か所
• 病院8か所
• 診療所38か所
• 学校54か所
• 幼稚園・保育園27か所
• 公園155か所

河内長野市には、地図データ上でスーパーが16 か所、病院・診療所が46 か所あります。子育て世帯や、実家の近くに住みたい親族など、買主の候補を考える材料になります。

出典：国土交通省 国土数値情報（駅別乗降客数）、OpenStreetMap（施設数は地図に登録されたもの。実数と異なる場合があります）

河内長野市の空き家を売る前に知っておきたい制度と期限

• 相続空き家の3,000万円控除2027年12月31日までの売却が対象（現行の適用期限）。相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、という期限もあります
• 相続登記の申請義務2027年3月31日2024年4月より前に相続した不動産の申請期限。以後の相続は、取得を知った日から3年以内
• 固定資産税の住宅用地特例毎年1月1日時点の状況で判定。管理不全空家・特定空家として勧告を受けると、翌年度から特例の対象外

河内長野市には、1980年以前に建った住宅が11,080戸（26.3%、府内9位）あります。相続空き家の3,000万円控除は昭和56年5月31日以前の建築が条件なので、該当するかどうかを建築年で確かめておきましょう。

主な条件は、①相続の直前に亡くなった方が一人で住んでいた（老人ホーム等への入所は一定の条件で可）、②相続から売却まで事業・貸付・居住に使っていない、③売却代金が1億円以下、の3つ。手続きでは市区町村の「被相続人居住用家屋等確認書」が必要で、相続人が3人以上なら1人2,000万円が上限です。

空き家の管理や除却の相談窓口は、河内長野市では住宅・建築の担当課が受け付けています。補助制度は年度ごとに内容や受付期間が変わるため、利用を考える場合は事前に確認してください。制度の詳細は3,000万円控除・相続登記・固定資産税をご覧ください。

ご相談の事例（河内長野市）

ご相談の事例（特定のお客様の事例ではありません）

ご相談：兄弟3人で相続した実家。全員が別の場所に住んでいて、誰も住む予定がない。売るなら公平に分けたい。

進め方：共有のまま売る場合は全員の同意が必要です。河内長野市の相場をもとに査定額を全員に同じ資料でお伝えし、売却代金の分け方を話し合いやすい形にします（分け方そのものの交渉や法律判断は、弁護士・司法書士の領域になります）。

ご相談の段階では、売るかどうか決まっていなくても構いません。

河内長野市の周辺エリアの空き家相場もあわせて

河内長野市と同じ南河内のエリアです。数字は空き家率（2023年）。

よくあるご質問

このページの監修

シュース健人（宅地建物取引士　大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 所属）

株式会社GEEZ所属。大阪・関西の相続、空き家、再建築不可、借地、工場・倉庫、長屋・文化住宅といった売却の難しい不動産の相談を担当しています。

河内長野市について、本ページの数値は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」、総務省「住宅・土地統計調査」、国土地理院、OpenStreetMap の公開データを当社が集計したものです。実際の金額は現地確認のうえでご提示します。