藤井寺市の空き家、道が狭い・傷んでいる家も買取

藤井寺市の空き家　結論3つ

藤井寺市の空き家について、結論を3つにまとめました。

1. 01

   古い戸建の相場は土地1坪あたり約23.1万円

   藤井寺市で取引された1980年以前築の木造戸建（203件）の中央値です。小山・藤井寺・惣社などで取引が多くあります。建物にはほぼ値段がつかず、土地の値段が中心です。

2. 02

   解体すると手残りが増える計算です

   ただし固定資産税が上がるため、売れる見通しが立ってから解体するのが安全です。

3. 03

   空き家率は14.4%（府内29位）

   売りにも貸しにも出ていない空き家が1,940戸あります。早めに動くほど選べる売り方が増えます。

藤井寺市の築45年超の戸建、取引価格の実際

• 築古木造戸建の取引価格（中央値）450万円203件／1980年以前築
• 土地1坪あたり23.1万円/坪土地面積で割った単価
• 土地面積（中央値）70㎡約21坪
• 参考：2015年以降築の木造戸建94.8万円/坪172件／土地1坪あたり

藤井寺市の1980年以前築の木造戸建の取引は203件あり、真ん中の価格は450万円。安いほうから4分の1が280万円、高いほうから4分の1が940万円という分布です。築浅（2015年以降築）の木造戸建は土地1坪あたり94.8万円で、築古はその24%ほどの水準です。

建物の価値がほとんど評価されていないことが分かります。また、藤井寺市で取引された木造戸建（土地250㎡以下、555件）のうち37.1%が1980年以前築で、府内では18番目に高い割合です。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。 2016年〜2026年第1四半期、1980年以前築の木造・住宅用途・土地250㎡以下）を当社集計

町名で見る藤井寺市の築古戸建の単価

藤井寺市で1980年以前築の木造戸建の取引が3件以上あった町名を、件数の多い順に並べました。単価がもっとも高いのは藤井寺（41.3万円/坪）、低いのは船橋町（12.5万円/坪）で、同じ藤井寺市の中でも差があります。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。）を当社集計

国の公表データで見る、藤井寺市で売れた古い木造戸建

国土交通省が公表している藤井寺市の取引のうち、古い木造戸建を新しい順に並べました。当社の取扱いではなく、国が公表している実際の取引価格です。面積は土地の広さです。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報をもとに当社が整理。当社の取扱い実績ではありません。個人が特定されないよう所在は町名までにしています。

藤井寺市の築古戸建と更地、単価の差から考える解体の要否

藤井寺市で2016年以降に取引された1980年以前築の木造戸建は、土地1㎡あたりの中央値が70,000円/㎡（23.1万円/坪）でした（203件）。同じ藤井寺市の250㎡以下の住宅地の更地は113,000円/㎡（37.4万円/坪）（257件）で、更地は築古戸建の約1.61倍の単価で取引されています。

この差は「古い建物が値段を下げている」というより、買う側が解体費・残置物の処分・建て替えの手間を差し引いて値段をつけている、と読むのが実態に近いでしょう。では、売主が先に解体すれば差額がそのまま手元に残るのか。藤井寺市のよくある広さで計算してみます。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。 2016年〜2026年第1四半期）をもとに当社集計。解体単価は大阪府内の木造解体費の公開相場（坪3.5万〜6万円程度）を使用した目安

この試算はあくまで目安です。更地の取引には、もともと形や道路付けのよい土地が多く含まれるため、お手元の土地がそのまま更地の中央値で売れるとは限りません。解体費も、前面道路が狭く重機が入らない、隣家と壁がつながっている、アスベスト（石綿）の事前調査や除去が必要（2023年10月から有資格者による事前調査が義務）、家財が大量に残っている、といった条件で大きく上振れします。

なお、相続した実家を売る場合は相続空き家の3,000万円特別控除の適用も視野に入れてください。2024年1月以降の売却は、買主が売却の翌年2月15日までに解体や耐震改修をするケースでも要件を満たせるようになっています。

統計で見る藤井寺市の空き家

2023年の住宅・土地統計調査では、藤井寺市の空き家は4,720戸。総住宅数（32,770戸）に占める割合は14.4%で、府内の順位は67市区町中29位です。府全体の14.2%と比べてみてください。

空き家の数字には、空室の賃貸マンションも含まれます。売りにも貸しにも出されていない「その他の空き家」に絞ると、藤井寺市では1,940戸。

空き家全体の41.1%を占め、戸数は府内で45番目です。親が亡くなった後や施設に入った後の家の多くは、ここに含まれます。

藤井寺市でよくある「売れにくい理由」

統計から見ると、藤井寺市の住宅には次のような特徴があります。

• 幅2m未満の道路にしか接していない、または道路に接していない住宅が7.0%（府全体5.5%）あり、建て替えに制約がある家が多い
• 空き家のうち腐朽・破損があるものが19.9%（府全体16.8%）と多く、傷みが進んでから売りに出るケースが目立つ
• 空き家に限ると、接道に難のあるものが11.4%（府全体8.6%）に上る

こうした条件の家でも、買い手がいないわけではありません。建物を直して使いたい人、隣の土地と合わせたい人、買い取って再生する不動産会社など、条件を受け入れる買主に届く売り方を選ぶことが大切です。

出典：総務省統計局「令和5年（2023年）住宅・土地統計調査」。順位は大阪府内67市区町（大阪市24区・堺市7区・その他の市町）の中での高い順。住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません。橙が当エリア、灰色が大阪府全体

公示地価で見る藤井寺市の土地の値動き

藤井寺市の住宅地の公示地価13地点を平均すると、2021年から2026年の5年間で+1.6%の変化です。

公示地価は更地・標準的な条件の土地の価格です。古い家が建ったままの土地や、道が狭い土地はこれより低く取引されるのが普通です。上の表は「地域全体の値動き」を見るためのものとして使ってください。

出典：国土交通省 地価公示（2016年・2021年・2026年）

接道なし・狭い道の空き家は藤井寺市で売れているか

• 接面道路なしの取引4件2016年以降・全種別
• 接道なしの住宅440戸居住中の住宅（2023年）
• 接道なしの空き家120戸2023年
• 道幅4m未満の単価差-12%築古戸建・4m以上との比較

藤井寺市でも、道路に面していない土地・建物の取引が4件記録されています（2016年以降）。再建築ができない物件は買主が限られるものの、隣地の方や買取業者が買い手となって、実際に売れています。件数は府内53位です。

「道が狭いから売れない」と言われた家でも、まず確認したいのは①前面の道が建築基準法上の道路か、②敷地が道路に何m接しているか、③セットバックが必要か、の3点です。役所の道路判定（大阪市なら建築指導の窓口、府内の市町は各建築担当課）で分かります。

道路付けに不安がある空き家の売り方は、再建築不可・接道なしの空き家の売却で詳しく解説しています。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。、2016年〜2026年第1四半期）、総務省「令和5年住宅・土地統計調査」

藤井寺市の洪水・液状化・標高のデータ

藤井寺市の面積の55.1%が、想定最大規模の洪水で浸水する区域にかかっています。うち0.5m以上の浸水が想定される範囲は51.3%、3m以上は36.3%です。

2020年8月から、不動産会社は売買の重要事項説明で水害ハザードマップ上の位置を説明することが義務になりました。浸水想定区域内だからといって売れないわけではありません。

藤井寺市では区域内でも取引が成立しています。買主は必ず確認する項目なので、売主側も物件ごとにハザードマップで該当するかを確認しておくと話が早く進みます。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（洪水・高潮・津波浸水想定区域、土砂災害警戒区域、液状化）、国土地理院 標高タイル。エリア内に格子状に置いた地点の割合で算出

藤井寺市の駅と生活施設

買主が最初に見るのは駅からの距離です。藤井寺市の駅では藤井寺駅の乗降客数が最も多く、1日あたり約32,714人（2023年）が利用しています。

エリア内の生活施設

• スーパー11か所
• コンビニ18か所
• 病院2か所
• 診療所29か所
• 学校27か所
• 幼稚園・保育園24か所
• 公園48か所

藤井寺市には、地図データ上でスーパーが11 か所、病院・診療所が31 か所あります。子育て世帯や、実家の近くに住みたい親族など、買主の候補を考える材料になります。

出典：国土交通省 国土数値情報（駅別乗降客数）、OpenStreetMap（施設数は地図に登録されたもの。実数と異なる場合があります）

藤井寺市の空き家を売る前に知っておきたい制度と期限

• 相続空き家の3,000万円控除2027年12月31日までの売却が対象（現行の適用期限）。相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、という期限もあります
• 相続登記の申請義務2027年3月31日2024年4月より前に相続した不動産の申請期限。以後の相続は、取得を知った日から3年以内
• 固定資産税の住宅用地特例毎年1月1日時点の状況で判定。管理不全空家・特定空家として勧告を受けると、翌年度から特例の対象外

藤井寺市には、1980年以前に建った住宅が5,830戸（21.0%、府内38位）あります。相続空き家の3,000万円控除は昭和56年5月31日以前の建築が条件なので、該当するかどうかを建築年で確かめておきましょう。

主な条件は、①相続の直前に亡くなった方が一人で住んでいた（老人ホーム等への入所は一定の条件で可）、②相続から売却まで事業・貸付・居住に使っていない、③売却代金が1億円以下、の3つ。手続きでは市区町村の「被相続人居住用家屋等確認書」が必要で、相続人が3人以上なら1人2,000万円が上限です。

空き家の管理や除却の相談窓口は、藤井寺市では住宅・建築の担当課が受け付けています。補助制度は年度ごとに内容や受付期間が変わるため、利用を考える場合は事前に確認してください。制度の詳細は3,000万円控除・相続登記・固定資産税をご覧ください。

ご相談の事例（藤井寺市）

ご相談の事例（特定のお客様の事例ではありません）

ご相談：兄弟3人で相続した実家。全員が別の場所に住んでいて、誰も住む予定がない。売るなら公平に分けたい。

進め方：共有のまま売る場合は全員の同意が必要です。藤井寺市の相場をもとに査定額を全員に同じ資料でお伝えし、売却代金の分け方を話し合いやすい形にします（分け方そのものの交渉や法律判断は、弁護士・司法書士の領域になります）。

ご相談の段階では、売るかどうか決まっていなくても構いません。

藤井寺市の近くのエリアと関連ガイド

藤井寺市と同じ南河内のエリアです。数字は空き家率（2023年）。

よくあるご質問

このページの監修

シュース健人（宅地建物取引士　大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 所属）

株式会社GEEZ所属。大阪・関西の相続、空き家、再建築不可、借地、工場・倉庫、長屋・文化住宅といった売却の難しい不動産の相談を担当しています。

藤井寺市について、本ページの数値は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」、総務省「住宅・土地統計調査」、国土地理院、OpenStreetMap の公開データを当社が集計したものです。実際の金額は現地確認のうえでご提示します。