島本町の相続した実家、いくらで売れるか査定します

まず押さえたい島本町の空き家の結論

島本町の空き家について、結論を3つにまとめました。

1. 01

   古い戸建の相場は土地1坪あたり約55.9万円

   島本町で取引された1980年以前築の木造戸建（42件）の中央値です。広瀬・東大寺・青葉などで取引が多くあります。建物にはほぼ値段がつかず、土地の値段が中心です。

2. 02

   解体は、見積もりを比べてから

   解体費しだいで有利・不利が入れ替わります。解体の前に両方の金額を比べましょう。

3. 03

   空き家率は6.3%（府内67位）

   売りにも貸しにも出ていない空き家が630戸あります。早めに動くほど選べる売り方が増えます。

島本町の空き家はどれくらい？住宅・土地統計で見る実態

総務省の2023年住宅・土地統計調査によると、島本町の空き家は870戸、総住宅数13,840戸に対する空き家率は6.3%で、府内67市区町のうち67位の高さです（大阪府全体は14.2%）。

空き家の数字には、空室の賃貸マンションも含まれます。売りにも貸しにも出されていない「その他の空き家」に絞ると、島本町では630戸。

空き家全体の72.4%を占め、戸数は府内で64番目です。親が亡くなった後や施設に入った後の家の多くは、ここに含まれます。

島本町でよくある「売れにくい理由」

統計から見ると、島本町の住宅には次のような特徴があります。

• 1980年以前に建った住宅の割合が28.1%と府全体（21.1%）より高く、建物の古さを理由に価格が下がりやすい
• 幅2m未満の道路にしか接していない、または道路に接していない住宅が10.8%（府全体5.5%）あり、建て替えに制約がある家が多い
• 空き家に限ると、接道に難のあるものが23.0%（府全体8.6%）に上る

いずれも「売れない」理由ではなく、「買主が限られる」理由です。業者による買取や、建て替えを前提にしない買主（隣地の方、リフォームして住む方、賃貸に出す方）に絞って探すことで、売却の道は開けます。

出典：総務省統計局「令和5年（2023年）住宅・土地統計調査」。順位は大阪府内67市区町（大阪市24区・堺市7区・その他の市町）の中での高い順。住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません。橙が当エリア、灰色が大阪府全体

島本町の築45年超の戸建、取引価格の実際

• 築古木造戸建の取引価格（中央値）2,250万円42件／1980年以前築
• 土地1坪あたり55.9万円/坪土地面積で割った単価
• 土地面積（中央値）145㎡約44坪
• 参考：2015年以降築の木造戸建140.5万円/坪191件／土地1坪あたり

島本町の1980年以前築の木造戸建の取引は42件あり、真ん中の価格は2,250万円。安いほうから4分の1が1,200万円、高いほうから4分の1が3,000万円という分布です。比較のため2015年以降に建った木造戸建を見ると140.5万円/坪。

築古の単価はその約40%で、価格の大半は土地の値段と考えてよいでしょう。また、島本町で取引された木造戸建（土地250㎡以下、278件）のうち15.5%が1980年以前築で、府内67市区町で低いほうから3番目です。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。 2016年〜2026年第1四半期、1980年以前築の木造・住宅用途・土地250㎡以下）を当社集計

島本町で古家付きのまま売る場合と更地で売る場合の比較

建物付きで売るか、更地にして売るか。島本町の取引単価で比べると、1980年以前に建った木造戸建は土地1㎡あたり169,100円/㎡（55.9万円/坪）（42件の中央値）。島本町の更地（住宅地・250㎡以下）は193,000円/㎡（63.8万円/坪）（122件）で、その差は約1.14倍です。

築古戸建の単価が低いのは、買主が解体費や手直しの費用をあらかじめ価格から引いているためです。それなら売主が解体すれば得なのか──島本町でよくある土地・建物の大きさを当てはめて試算します。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。 2016年〜2026年第1四半期）をもとに当社集計。解体単価は大阪府内の木造解体費の公開相場（坪3.5万〜6万円程度）を使用した目安

この試算はあくまで目安です。更地の取引には、もともと形や道路付けのよい土地が多く含まれるため、お手元の土地がそのまま更地の中央値で売れるとは限りません。解体費も、前面道路が狭く重機が入らない、隣家と壁がつながっている、アスベスト（石綿）の事前調査や除去が必要（2023年10月から有資格者による事前調査が義務）、家財が大量に残っている、といった条件で大きく上振れします。

相続した家なら、相続空き家の3,000万円特別控除も関係します。古家付きのまま売っても、2024年1月以降の売却なら、売った年の翌年2月15日までに買主が耐震改修または解体をすれば特例の対象になりえます。売主が自分で解体しなければ使えない、というわけではありません。

島本町の地価は上がっている？公示地価10年の動き

島本町の住宅地の公示地価5地点を平均すると、2021年から2026年の5年間で+8.5%の変化です。

公示地価は更地・標準的な条件の土地の価格です。古い家が建ったままの土地や、道が狭い土地はこれより低く取引されるのが普通です。上の表は「地域全体の値動き」を見るためのものとして使ってください。

出典：国土交通省 地価公示（2016年・2021年・2026年）

島本町で空き家に買い手がつく理由

買主が最初に見るのは駅からの距離です。島本町の駅では島本駅の乗降客数が最も多く、1日あたり約14,564人（2023年）が利用しています。

エリア内の生活施設

• スーパー5か所
• コンビニ7か所
• 病院1か所
• 診療所6か所
• 学校8か所
• 幼稚園・保育園7か所
• 公園24か所

島本町には、地図データ上でスーパーが5 か所、病院・診療所が7 か所あります。子育て世帯や、実家の近くに住みたい親族など、買主の候補を考える材料になります。

出典：国土交通省 国土数値情報（駅別乗降客数）、OpenStreetMap（施設数は地図に登録されたもの。実数と異なる場合があります）

島本町の浸水想定・地盤と標高

島本町の面積の12.3%が、想定最大規模の洪水で浸水する区域にかかっています。うち0.5m以上の浸水が想定される範囲は11.3%、3m以上は7.0%です。

2020年8月から、不動産会社は売買の重要事項説明で水害ハザードマップ上の位置を説明することが義務になりました。浸水想定区域内だからといって売れないわけではありません。買主は必ず確認する項目なので、売主側も物件ごとにハザードマップで該当するかを確認しておくと話が早く進みます。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（洪水・高潮・津波浸水想定区域、土砂災害警戒区域、液状化）、国土地理院 標高タイル。エリア内に格子状に置いた地点の割合で算出

島本町のどの町でいくら？町名別の単価

同じ島本町でも、町によって単価は変わります。取引3件以上の町では、広瀬が63.6万円/坪でもっとも高く、山崎は33.1万円/坪でした。島本町内での位置づけの目安にしてください。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。）を当社集計

島本町の築古戸建、最近の取引事例（国交省の公表データ）

国土交通省が公表している島本町の取引のうち、古い木造戸建を新しい順に並べました。当社の取扱いではなく、国が公表している実際の取引価格です。面積は土地の広さです。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報をもとに当社が整理。当社の取扱い実績ではありません。個人が特定されないよう所在は町名までにしています。

この中には、島本町の中央値の半分を下回る取引も2件あります。道路付けや建物の傷み、家財の残り具合で、同じ町でも価格は大きく開きます。金額だけで「うちも同じくらい」と決めず、個別に査定することをおすすめします。

接道なし・狭い道の空き家は島本町で売れているか

• 接面道路なしの取引0件2016年以降・全種別
• 接道なしの住宅1,050戸居住中の住宅（2023年）
• 接道なしの空き家140戸2023年
• 道幅4m未満の単価差-44%築古戸建・4m以上との比較

島本町では、2016年以降の取引データに「接面道路無」と記録された取引は確認できませんでした。道路に面していない土地が少ない地域ですが、私道や幅の狭い道にしか接していない家は統計上も存在します（幅2m未満の道路・接道なしの住宅は10.8%）。

「道が狭いから売れない」と言われた家でも、まず確認したいのは①前面の道が建築基準法上の道路か、②敷地が道路に何m接しているか、③セットバックが必要か、の3点です。役所の道路判定（大阪市なら建築指導の窓口、府内の市町は各建築担当課）で分かります。

道路付けに不安がある空き家の売り方は、再建築不可・接道なしの空き家の売却で詳しく解説しています。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。、2016年〜2026年第1四半期）、総務省「令和5年住宅・土地統計調査」

島本町の空き家を売る前に知っておきたい制度と期限

• 相続空き家の3,000万円控除2027年12月31日までの売却が対象（現行の適用期限）。相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、という期限もあります
• 相続登記の申請義務2027年3月31日2024年4月より前に相続した不動産の申請期限。以後の相続は、取得を知った日から3年以内
• 固定資産税の住宅用地特例毎年1月1日時点の状況で判定。管理不全空家・特定空家として勧告を受けると、翌年度から特例の対象外

3,000万円控除の対象は、1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた一戸建てです。島本町で1980年以前に建てられた住宅は3,610戸（居住中の住宅の28.1%、府内4位）あります。親世代が住む家の中には、この年代に当てはまるものが一定数あります。

控除を受けるには、相続の直前まで亡くなった方が一人で住んでいたこと（老人ホーム入所の例外あり）、相続後に貸したり住んだりしていないこと、売却代金が1億円以下であることなどの条件があり、市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」も必要です。相続人が3人以上いる場合は、1人あたりの控除額は2,000万円になります。

空き家の管理や除却の相談窓口は、島本町では住宅・建築の担当課が受け付けています。補助制度は年度ごとに内容や受付期間が変わるため、利用を考える場合は事前に確認してください。制度の詳細は3,000万円控除・相続登記・固定資産税をご覧ください。

島本町でよくあるご相談の例

ご相談の事例（特定のお客様の事例ではありません）

ご相談：実家のある地域は取引が少なく、そもそも値段がつくのか分からない。遠方に住んでいて現地にも行けない。

進め方：島本町のように取引が少ない地域では、近隣の市区町の相場や公示地価も参考にしながら価格を出します。現地確認は当社で行い、写真とともにご報告します。

ご相談の段階では、売るかどうか決まっていなくても構いません。

島本町の周辺エリアの空き家相場もあわせて

島本町と同じ北大阪（北摂）のエリアです。数字は空き家率（2023年）。

よくあるご質問

このページの監修

シュース健人（宅地建物取引士　大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 所属）

株式会社GEEZ所属。大阪・関西の相続、空き家、再建築不可、借地、工場・倉庫、長屋・文化住宅といった売却の難しい不動産の相談を担当しています。

島本町について、本ページの数値は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」、総務省「住宅・土地統計調査」、国土地理院、OpenStreetMap の公開データを当社が集計したものです。実際の金額は現地確認のうえでご提示します。