豊中市の古い空き家、買取と仲介の両方で査定

豊中市の空き家　結論3つ

豊中市の空き家について、結論を3つにまとめました。

1. 01

   古い戸建の相場は土地1坪あたり約52.3万円

   豊中市で取引された1980年以前築の木造戸建（506件）の中央値です。宮山町・北条町・庄内幸町などで取引が多くあります。建物にはほぼ値段がつかず、土地の値段が中心です。

2. 02

   解体すると手残りが増える計算です

   ただし固定資産税が上がるため、売れる見通しが立ってから解体するのが安全です。

3. 03

   空き家率は13.7%（府内35位）

   売りにも貸しにも出ていない空き家が9,510戸あります。早めに動くほど選べる売り方が増えます。

豊中市の築45年超の戸建、取引価格の実際

• 築古木造戸建の取引価格（中央値）1,400万円506件／1980年以前築
• 土地1坪あたり52.3万円/坪土地面積で割った単価
• 土地面積（中央値）80㎡約24坪
• 参考：2015年以降築の木造戸建151.1万円/坪1312件／土地1坪あたり

豊中市の1980年以前築の木造戸建の取引は506件あり、真ん中の価格は1,400万円。安いほうから4分の1が650万円、高いほうから4分の1が2,400万円という分布です。築浅（2015年以降築）の木造戸建は土地1坪あたり151.1万円で、築古はその35%ほどの水準です。

建物の価値がほとんど評価されていないことが分かります。また、豊中市で取引された木造戸建（土地250㎡以下、2388件）のうち21.6%が1980年以前築で、府内67市区町で低いほうから9番目です。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。 2016年〜2026年第1四半期、1980年以前築の木造・住宅用途・土地250㎡以下）を当社集計

町名で見る豊中市の築古戸建の単価

同じ豊中市でも、町によって単価は変わります。取引3件以上の町では、本町が90.2万円/坪でもっとも高く、熊野町は44.5万円/坪でした。豊中市内での位置づけの目安にしてください。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。）を当社集計

豊中市で実際に取引された古い戸建（国交省の公表データ）

国土交通省が公表している豊中市の取引のうち、古い木造戸建を新しい順に並べました。当社の取扱いではなく、国が公表している実際の取引価格です。面積は土地の広さです。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報をもとに当社が整理。当社の取扱い実績ではありません。個人が特定されないよう所在は町名までにしています。

豊中市の築古戸建と更地、単価の差から考える解体の要否

豊中市の築45年以上の木造戸建（1980年以前築）は、土地の面積で割った単価が158,100円/㎡（52.3万円/坪）（506件）。一方、豊中市で建物のない住宅地は230,800円/㎡（76.3万円/坪）（1060件）で、単価は築古戸建の1.46倍です。

この差は「古い建物が値段を下げている」というより、買う側が解体費・残置物の処分・建て替えの手間を差し引いて値段をつけている、と読むのが実態に近いでしょう。では、売主が先に解体すれば差額がそのまま手元に残るのか。豊中市のよくある広さで計算してみます。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。 2016年〜2026年第1四半期）をもとに当社集計。解体単価は大阪府内の木造解体費の公開相場（坪3.5万〜6万円程度）を使用した目安

この試算はあくまで目安です。更地の取引には、もともと形や道路付けのよい土地が多く含まれるため、お手元の土地がそのまま更地の中央値で売れるとは限りません。解体費も、前面道路が狭く重機が入らない、隣家と壁がつながっている、アスベスト（石綿）の事前調査や除去が必要（2023年10月から有資格者による事前調査が義務）、家財が大量に残っている、といった条件で大きく上振れします。

なお、相続した実家を売る場合は相続空き家の3,000万円特別控除の適用も視野に入れてください。2024年1月以降の売却は、買主が売却の翌年2月15日までに解体や耐震改修をするケースでも要件を満たせるようになっています。

豊中市の空き家の数・傷み・道路事情

豊中市には、2023年住宅・土地統計調査の時点で28,370戸の空き家がありました。総住宅数207,120戸のうち13.7%にあたり、府内67市区町で35番目に高い率です（府全体14.2%）。

ただし空き家の多くは、入居者募集中の賃貸住宅です。相続した実家のように「住む人も借りる人もいないまま置かれている家」は、統計上「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家」（以下、その他の空き家）に分類されます。豊中市のその他の空き家は9,510戸（空き家全体の33.5%、府内3位の多さ）で、これが当サイトのご相談の中心となる家です。

豊中市でよくある「売れにくい理由」

統計から見ると、豊中市の住宅には次のような特徴があります。

• 空き家のうち腐朽・破損があるものが26.5%（府全体16.8%）と多く、傷みが進んでから売りに出るケースが目立つ

いずれも「売れない」理由ではなく、「買主が限られる」理由です。業者による買取や、建て替えを前提にしない買主（隣地の方、リフォームして住む方、賃貸に出す方）に絞って探すことで、売却の道は開けます。

出典：総務省統計局「令和5年（2023年）住宅・土地統計調査」。順位は大阪府内67市区町（大阪市24区・堺市7区・その他の市町）の中での高い順。住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません。橙が当エリア、灰色が大阪府全体

豊中市の地価は上がっている？公示地価10年の動き

公示地価（住宅地）の52地点について2021年→2026年の変化を平均すると+13.2%で、豊中市の住宅地は府内21位の伸びです。

地価が上がっている局面でも、空き家の建物は年々傷み、固定資産税や管理の手間は毎年かかります。「もう少し上がってから」と待つ場合は、待つ間の費用と建物の劣化を差し引いて考える必要があります。

出典：国土交通省 地価公示（2016年・2021年・2026年）

接道なし・狭い道の空き家は豊中市で売れているか

• 接面道路なしの取引24件2016年以降・全種別
• 接道なしの住宅1,500戸居住中の住宅（2023年）
• 接道なしの空き家420戸2023年
• 道幅4m未満の単価差-34%築古戸建・4m以上との比較

豊中市でも、道路に面していない土地・建物の取引が24件記録されています（2016年以降）。再建築ができない物件は買主が限られるものの、隣地の方や買取業者が買い手となって、実際に売れています。件数は府内23位です。

接道の問題は、図面だけでは判断できないことがよくあります。前面の通路が「2項道路」として扱われていれば、敷地を少し後退させることで建て替えが可能になります。私道の場合は持分や通行・掘削の承諾があるかも価格に影響します。

道路付けに不安がある空き家の売り方は、再建築不可・接道なしの空き家の売却で詳しく解説しています。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。、2016年〜2026年第1四半期）、総務省「令和5年住宅・土地統計調査」

豊中市の浸水想定・地盤と標高

豊中市の面積の31.9%が、想定最大規模の洪水で浸水する区域にかかっています。うち0.5m以上の浸水が想定される範囲は27.5%、3m以上は6.7%です。

2020年8月から、不動産会社は売買の重要事項説明で水害ハザードマップ上の位置を説明することが義務になりました。浸水想定区域内だからといって売れないわけではありません。

豊中市では区域内でも取引が成立しています。買主は必ず確認する項目なので、売主側も物件ごとにハザードマップで該当するかを確認しておくと話が早く進みます。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（洪水・高潮・津波浸水想定区域、土砂災害警戒区域、液状化）、国土地理院 標高タイル。エリア内に格子状に置いた地点の割合で算出

買主から見た豊中市の暮らしやすさ

買主が最初に見るのは駅からの距離です。豊中市の駅では千里中央駅の乗降客数が最も多く、1日あたり約119,514人（2023年）が利用しています。

エリア内の生活施設

• スーパー60か所
• コンビニ116か所
• 病院18か所
• 診療所69か所
• 学校78か所
• 幼稚園・保育園127か所
• 公園435か所

豊中市には、地図データ上でスーパーが60 か所、病院・診療所が87 か所あります。子育て世帯や、実家の近くに住みたい親族など、買主の候補を考える材料になります。

出典：国土交通省 国土数値情報（駅別乗降客数）、OpenStreetMap（施設数は地図に登録されたもの。実数と異なる場合があります）

豊中市の相続した家に関わる3つの期限

• 相続空き家の3,000万円控除2027年12月31日までの売却が対象（現行の適用期限）。相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、という期限もあります
• 相続登記の申請義務2027年3月31日2024年4月より前に相続した不動産の申請期限。以後の相続は、取得を知った日から3年以内
• 固定資産税の住宅用地特例毎年1月1日時点の状況で判定。管理不全空家・特定空家として勧告を受けると、翌年度から特例の対象外

豊中市には、1980年以前に建った住宅が38,630戸（21.8%、府内34位）あります。相続空き家の3,000万円控除は昭和56年5月31日以前の建築が条件なので、該当するかどうかを建築年で確かめておきましょう。

控除を受けるには、相続の直前まで亡くなった方が一人で住んでいたこと（老人ホーム入所の例外あり）、相続後に貸したり住んだりしていないこと、売却代金が1億円以下であることなどの条件があり、市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」も必要です。相続人が3人以上いる場合は、1人あたりの控除額は2,000万円になります。

空き家の管理や除却の相談窓口は、豊中市では住宅・建築の担当課が受け付けています。補助制度は年度ごとに内容や受付期間が変わるため、利用を考える場合は事前に確認してください。制度の詳細は3,000万円控除・相続登記・固定資産税をご覧ください。

ご相談の事例（豊中市）

ご相談の事例（特定のお客様の事例ではありません）

ご相談：兄弟3人で相続した実家。全員が別の場所に住んでいて、誰も住む予定がない。売るなら公平に分けたい。

進め方：共有のまま売る場合は全員の同意が必要です。豊中市の相場をもとに査定額を全員に同じ資料でお伝えし、売却代金の分け方を話し合いやすい形にします（分け方そのものの交渉や法律判断は、弁護士・司法書士の領域になります）。

ご相談の段階では、売るかどうか決まっていなくても構いません。

近隣の市区町と売却ガイド

豊中市と同じ北大阪（北摂）のエリアです。数字は空き家率（2023年）。

よくあるご質問

このページの監修

シュース健人（宅地建物取引士　大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 所属）

株式会社GEEZ所属。大阪・関西の相続、空き家、再建築不可、借地、工場・倉庫、長屋・文化住宅といった売却の難しい不動産の相談を担当しています。

豊中市について、本ページの数値は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」、総務省「住宅・土地統計調査」、国土地理院、OpenStreetMap の公開データを当社が集計したものです。実際の金額は現地確認のうえでご提示します。