箕面市の古い空き家、買取と仲介の両方で査定

まず押さえたい箕面市の空き家の結論

箕面市の空き家について、結論を3つにまとめました。

1. 01

   古い戸建の相場は土地1坪あたり約52.9万円

   箕面市で取引された1980年以前築の木造戸建（234件）の中央値です。瀬川・箕面・半町などで取引が多くあります。建物にはほぼ値段がつかず、土地の値段が中心です。

2. 02

   解体すると手残りが増える計算です

   ただし固定資産税が上がるため、売れる見通しが立ってから解体するのが安全です。

3. 03

   道が狭い・接道なしの家も売れています

   箕面市では道路に接していない物件の取引が30件あります（2016年以降）。

接道なし・狭い道の空き家は箕面市で売れているか

• 接面道路なしの取引30件2016年以降・全種別
• 接道なしの住宅2,030戸居住中の住宅（2023年）
• 接道なしの空き家460戸2023年
• 道幅4m未満の単価差-28%築古戸建・4m以上との比較

箕面市でも、道路に面していない土地・建物の取引が30件記録されています（2016年以降）。再建築ができない物件は買主が限られるものの、隣地の方や買取業者が買い手となって、実際に売れています。件数は府内16位です。

「道が狭いから売れない」と言われた家でも、まず確認したいのは①前面の道が建築基準法上の道路か、②敷地が道路に何m接しているか、③セットバックが必要か、の3点です。役所の道路判定（大阪市なら建築指導の窓口、府内の市町は各建築担当課）で分かります。

道路付けに不安がある空き家の売り方は、再建築不可・接道なしの空き家の売却で詳しく解説しています。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。、2016年〜2026年第1四半期）、総務省「令和5年住宅・土地統計調査」

箕面市の空き家はどれくらい？住宅・土地統計で見る実態

箕面市には、2023年住宅・土地統計調査の時点で7,710戸の空き家がありました。総住宅数65,930戸のうち11.7%にあたり、府内67市区町で51番目に高い率です（府全体14.2%）。

空き家の数字には、空室の賃貸マンションも含まれます。売りにも貸しにも出されていない「その他の空き家」に絞ると、箕面市では2,290戸。

空き家全体の29.7%を占め、戸数は府内で38番目です。親が亡くなった後や施設に入った後の家の多くは、ここに含まれます。

箕面市でよくある「売れにくい理由」

統計から見ると、箕面市の住宅には次のような特徴があります。

• 1980年以前に建った住宅の割合が23.4%と府全体（21.1%）より高く、建物の古さを理由に価格が下がりやすい
• 幅2m未満の道路にしか接していない、または道路に接していない住宅が9.6%（府全体5.5%）あり、建て替えに制約がある家が多い
• 空き家に限ると、接道に難のあるものが12.8%（府全体8.6%）に上る

こうした条件の家でも、買い手がいないわけではありません。建物を直して使いたい人、隣の土地と合わせたい人、買い取って再生する不動産会社など、条件を受け入れる買主に届く売り方を選ぶことが大切です。

出典：総務省統計局「令和5年（2023年）住宅・土地統計調査」。順位は大阪府内67市区町（大阪市24区・堺市7区・その他の市町）の中での高い順。住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません。橙が当エリア、灰色が大阪府全体

解体する？しない？箕面市の取引単価で試算

箕面市の築45年以上の木造戸建（1980年以前築）は、土地の面積で割った単価が160,000円/㎡（52.9万円/坪）（234件）。一方、箕面市で建物のない住宅地は194,600円/㎡（64.3万円/坪）（626件）で、単価は築古戸建の1.22倍です。

買い手は、古い家を取り壊す費用や片付けの費用を見込んで価格を出します。その分を売主が先に負担した場合に手取りがどう変わるか、箕面市で取引の多い規模を使って計算しました。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。 2016年〜2026年第1四半期）をもとに当社集計。解体単価は大阪府内の木造解体費の公開相場（坪3.5万〜6万円程度）を使用した目安

この試算はあくまで目安です。更地の取引には、もともと形や道路付けのよい土地が多く含まれるため、お手元の土地がそのまま更地の中央値で売れるとは限りません。解体費も、前面道路が狭く重機が入らない、隣家と壁がつながっている、アスベスト（石綿）の事前調査や除去が必要（2023年10月から有資格者による事前調査が義務）、家財が大量に残っている、といった条件で大きく上振れします。

なお、相続した実家を売る場合は相続空き家の3,000万円特別控除の適用も視野に入れてください。2024年1月以降の売却は、買主が売却の翌年2月15日までに解体や耐震改修をするケースでも要件を満たせるようになっています。

箕面市で築古の戸建はいくらで売れているか

• 築古木造戸建の取引価格（中央値）1,900万円234件／1980年以前築
• 土地1坪あたり52.9万円/坪土地面積で割った単価
• 土地面積（中央値）105㎡約32坪
• 参考：2015年以降築の木造戸建128.2万円/坪543件／土地1坪あたり

箕面市の1980年以前築の木造戸建の取引は234件あり、真ん中の価格は1,900万円。安いほうから4分の1が1,000万円、高いほうから4分の1が2,700万円という分布です。比較のため2015年以降に建った木造戸建を見ると128.2万円/坪。

築古の単価はその約41%で、価格の大半は土地の値段と考えてよいでしょう。また、箕面市で取引された木造戸建（土地250㎡以下、1074件）のうち21.9%が1980年以前築で、府内67市区町で低いほうから10番目です。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。 2016年〜2026年第1四半期、1980年以前築の木造・住宅用途・土地250㎡以下）を当社集計

町名で見る箕面市の築古戸建の単価

同じ箕面市でも、町によって単価は変わります。取引3件以上の町では、桜ケ丘が66.1万円/坪でもっとも高く、粟生外院は43.8万円/坪でした。箕面市内での位置づけの目安にしてください。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。）を当社集計

箕面市の築古戸建、最近の取引事例（国交省の公表データ）

国土交通省が公表している箕面市の取引のうち、古い木造戸建を新しい順に並べました。当社の取扱いではなく、国が公表している実際の取引価格です。面積は土地の広さです。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報をもとに当社が整理。当社の取扱い実績ではありません。個人が特定されないよう所在は町名までにしています。

この中には、箕面市の中央値の半分を下回る取引も1件あります。道路付けや建物の傷み、家財の残り具合で、同じ町でも価格は大きく開きます。金額だけで「うちも同じくらい」と決めず、個別に査定することをおすすめします。

箕面市の洪水・液状化・標高のデータ

箕面市の面積の1.4%が、想定最大規模の洪水で浸水する区域にかかっています。うち0.5m以上の浸水が想定される範囲は1.0%、3m以上は0.0%です。

2020年8月から、不動産会社は売買の重要事項説明で水害ハザードマップ上の位置を説明することが義務になりました。浸水想定区域内だからといって売れないわけではありません。買主は必ず確認する項目なので、売主側も物件ごとにハザードマップで該当するかを確認しておくと話が早く進みます。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（洪水・高潮・津波浸水想定区域、土砂災害警戒区域、液状化）、国土地理院 標高タイル。エリア内に格子状に置いた地点の割合で算出

公示地価で見る箕面市の土地の値動き

公示地価（住宅地）の25地点について2021年→2026年の変化を平均すると+11.0%で、箕面市の住宅地は府内26位の伸びです。

地価が上がっている局面でも、空き家の建物は年々傷み、固定資産税や管理の手間は毎年かかります。「もう少し上がってから」と待つ場合は、待つ間の費用と建物の劣化を差し引いて考える必要があります。

出典：国土交通省 地価公示（2016年・2021年・2026年）

箕面市で空き家に買い手がつく理由

買主が最初に見るのは駅からの距離です。箕面市の駅では箕面萱野駅の乗降客数が最も多く、1日あたり約24,712人（2023年）が利用しています。

エリア内の生活施設

• スーパー27か所
• コンビニ46か所
• 病院9か所
• 診療所69か所
• 学校53か所
• 幼稚園・保育園41か所
• 公園140か所

箕面市には、地図データ上でスーパーが27 か所、病院・診療所が78 か所あります。子育て世帯や、実家の近くに住みたい親族など、買主の候補を考える材料になります。

出典：国土交通省 国土数値情報（駅別乗降客数）、OpenStreetMap（施設数は地図に登録されたもの。実数と異なる場合があります）

箕面市の相続した家に関わる3つの期限

• 相続空き家の3,000万円控除2027年12月31日までの売却が対象（現行の適用期限）。相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、という期限もあります
• 相続登記の申請義務2027年3月31日2024年4月より前に相続した不動産の申請期限。以後の相続は、取得を知った日から3年以内
• 固定資産税の住宅用地特例毎年1月1日時点の状況で判定。管理不全空家・特定空家として勧告を受けると、翌年度から特例の対象外

3,000万円控除の対象は、1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた一戸建てです。箕面市で1980年以前に建てられた住宅は13,530戸（居住中の住宅の23.4%、府内22位）あります。親世代が住む家の中には、この年代に当てはまるものが一定数あります。

控除を受けるには、相続の直前まで亡くなった方が一人で住んでいたこと（老人ホーム入所の例外あり）、相続後に貸したり住んだりしていないこと、売却代金が1億円以下であることなどの条件があり、市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」も必要です。相続人が3人以上いる場合は、1人あたりの控除額は2,000万円になります。

空き家の管理や除却の相談窓口は、箕面市では住宅・建築の担当課が受け付けています。補助制度は年度ごとに内容や受付期間が変わるため、利用を考える場合は事前に確認してください。制度の詳細は3,000万円控除・相続登記・固定資産税をご覧ください。

ご相談の事例（箕面市）

ご相談の事例（特定のお客様の事例ではありません）

ご相談：不動産会社に「道が狭くて再建築できないかもしれない」と言われ、売れるのか不安になった。

進め方：まず役所で前面道路の扱いを確認し、建て替えができるか・セットバックが必要かを整理します。箕面市でも道路条件に難のある家の取引は記録されており、条件に合う買主を探すか、買取で早く手放すかを比べます。

ご相談の段階では、売るかどうか決まっていなくても構いません。

箕面市の近くのエリアと関連ガイド

箕面市と同じ北大阪（北摂）のエリアです。数字は空き家率（2023年）。

よくあるご質問

このページの監修

シュース健人（宅地建物取引士　大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 所属）

株式会社GEEZ所属。大阪・関西の相続、空き家、再建築不可、借地、工場・倉庫、長屋・文化住宅といった売却の難しい不動産の相談を担当しています。

箕面市について、本ページの数値は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」、総務省「住宅・土地統計調査」、国土地理院、OpenStreetMap の公開データを当社が集計したものです。実際の金額は現地確認のうえでご提示します。