摂津市の空き家売却、片付け前でも査定できます

摂津市の空き家　結論3つ

摂津市の空き家について、結論を3つにまとめました。

1. 01

   古い戸建の相場は土地1坪あたり約34.7万円

   摂津市で取引された1980年以前築の木造戸建（213件）の中央値です。正雀・鳥飼西・鳥飼野々などで取引が多くあります。建物にはほぼ値段がつかず、土地の値段が中心です。

2. 02

   解体すると手残りが増える計算です

   ただし固定資産税が上がるため、売れる見通しが立ってから解体するのが安全です。

3. 03

   空き家率は11.4%（府内53位）

   売りにも貸しにも出ていない空き家が1,730戸あります。早めに動くほど選べる売り方が増えます。

摂津市の築45年超の戸建、取引価格の実際

• 築古木造戸建の取引価格（中央値）600万円213件／1980年以前築
• 土地1坪あたり34.7万円/坪土地面積で割った単価
• 土地面積（中央値）60㎡約18坪
• 参考：2015年以降築の木造戸建128.6万円/坪219件／土地1坪あたり

摂津市の1980年以前築の木造戸建の取引は213件あり、真ん中の価格は600万円。安いほうから4分の1が380万円、高いほうから4分の1が1,200万円という分布です。築浅（2015年以降築）の木造戸建は土地1坪あたり128.6万円で、築古はその27%ほどの水準です。

建物の価値がほとんど評価されていないことが分かります。また、摂津市で取引された木造戸建（土地250㎡以下、626件）のうち34.3%が1980年以前築で、府内では25番目に高い割合です。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。 2016年〜2026年第1四半期、1980年以前築の木造・住宅用途・土地250㎡以下）を当社集計

町名で見る摂津市の築古戸建の単価

摂津市で1980年以前築の木造戸建の取引が3件以上あった町名を、件数の多い順に並べました。単価がもっとも高いのは正雀本町（60.1万円/坪）、低いのは鳥飼野々（18.9万円/坪）で、同じ摂津市の中でも差があります。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。）を当社集計

摂津市で実際に取引された古い戸建（国交省の公表データ）

国土交通省が公表している摂津市の取引のうち、古い木造戸建を新しい順に並べました。当社の取扱いではなく、国が公表している実際の取引価格です。面積は土地の広さです。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報をもとに当社が整理。当社の取扱い実績ではありません。個人が特定されないよう所在は町名までにしています。

摂津市の築古戸建と更地、単価の差から考える解体の要否

摂津市の築45年以上の木造戸建（1980年以前築）は、土地の面積で割った単価が105,000円/㎡（34.7万円/坪）（213件）。一方、摂津市で建物のない住宅地は165,900円/㎡（54.9万円/坪）（288件）で、単価は築古戸建の1.58倍です。

この差は「古い建物が値段を下げている」というより、買う側が解体費・残置物の処分・建て替えの手間を差し引いて値段をつけている、と読むのが実態に近いでしょう。では、売主が先に解体すれば差額がそのまま手元に残るのか。摂津市のよくある広さで計算してみます。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。 2016年〜2026年第1四半期）をもとに当社集計。解体単価は大阪府内の木造解体費の公開相場（坪3.5万〜6万円程度）を使用した目安

この試算はあくまで目安です。更地の取引には、もともと形や道路付けのよい土地が多く含まれるため、お手元の土地がそのまま更地の中央値で売れるとは限りません。解体費も、前面道路が狭く重機が入らない、隣家と壁がつながっている、アスベスト（石綿）の事前調査や除去が必要（2023年10月から有資格者による事前調査が義務）、家財が大量に残っている、といった条件で大きく上振れします。

相続した家なら、相続空き家の3,000万円特別控除も関係します。古家付きのまま売っても、2024年1月以降の売却なら、売った年の翌年2月15日までに買主が耐震改修または解体をすれば特例の対象になりえます。売主が自分で解体しなければ使えない、というわけではありません。

摂津市の空き家率と「その他の空き家」

総務省の2023年住宅・土地統計調査によると、摂津市の空き家は5,280戸、総住宅数46,350戸に対する空き家率は11.4%で、府内67市区町のうち53位の高さです（大阪府全体は14.2%）。

空き家の数字には、空室の賃貸マンションも含まれます。売りにも貸しにも出されていない「その他の空き家」に絞ると、摂津市では1,730戸。

空き家全体の32.8%を占め、戸数は府内で51番目です。親が亡くなった後や施設に入った後の家の多くは、ここに含まれます。

摂津市は、古い住宅の割合・道路事情・空き家の傷みのいずれも府全体の水準を上回っていません。条件のそろった空き家であれば、一般の買主に向けた仲介でも十分に売却が見込めるエリアです。

出典：総務省統計局「令和5年（2023年）住宅・土地統計調査」。順位は大阪府内67市区町（大阪市24区・堺市7区・その他の市町）の中での高い順。住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません。橙が当エリア、灰色が大阪府全体

摂津市の地価は上がっている？公示地価10年の動き

摂津市の住宅地の公示地価13地点を平均すると、2021年から2026年の5年間で+6.7%の変化です。

地価が上がっている局面でも、空き家の建物は年々傷み、固定資産税や管理の手間は毎年かかります。「もう少し上がってから」と待つ場合は、待つ間の費用と建物の劣化を差し引いて考える必要があります。

出典：国土交通省 地価公示（2016年・2021年・2026年）

摂津市で再建築が難しい空き家の売却

• 接面道路なしの取引16件2016年以降・全種別
• 接道なしの住宅230戸居住中の住宅（2023年）
• 接道なしの空き家—戸2023年
• 道幅4m未満の単価差+32%築古戸建・4m以上との比較

摂津市でも、道路に面していない土地・建物の取引が16件記録されています（2016年以降）。再建築ができない物件は買主が限られるものの、隣地の方や買取業者が買い手となって、実際に売れています。件数は府内31位です。

「道が狭いから売れない」と言われた家でも、まず確認したいのは①前面の道が建築基準法上の道路か、②敷地が道路に何m接しているか、③セットバックが必要か、の3点です。役所の道路判定（大阪市なら建築指導の窓口、府内の市町は各建築担当課）で分かります。

道路付けに不安がある空き家の売り方は、再建築不可・接道なしの空き家の売却で詳しく解説しています。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。、2016年〜2026年第1四半期）、総務省「令和5年住宅・土地統計調査」

摂津市の洪水・液状化・標高のデータ

摂津市の面積の77.0%が、想定最大規模の洪水で浸水する区域にかかっています。うち0.5m以上の浸水が想定される範囲は71.3%、3m以上は57.4%です。

2020年8月から、不動産会社は売買の重要事項説明で水害ハザードマップ上の位置を説明することが義務になりました。浸水想定区域内だからといって売れないわけではありません。

摂津市では区域内でも取引が成立しています。買主は必ず確認する項目なので、売主側も物件ごとにハザードマップで該当するかを確認しておくと話が早く進みます。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（洪水・高潮・津波浸水想定区域、土砂災害警戒区域、液状化）、国土地理院 標高タイル。エリア内に格子状に置いた地点の割合で算出

摂津市で空き家に買い手がつく理由

買主が最初に見るのは駅からの距離です。摂津市の駅では千里丘駅の乗降客数が最も多く、1日あたり約38,768人（2023年）が利用しています。

エリア内の生活施設

• スーパー15か所
• コンビニ41か所
• 病院8か所
• 診療所19か所
• 学校25か所
• 幼稚園・保育園33か所
• 公園112か所

摂津市には、地図データ上でスーパーが15 か所、病院・診療所が27 か所あります。子育て世帯や、実家の近くに住みたい親族など、買主の候補を考える材料になります。

出典：国土交通省 国土数値情報（駅別乗降客数）、OpenStreetMap（施設数は地図に登録されたもの。実数と異なる場合があります）

摂津市の相続した家に関わる3つの期限

• 相続空き家の3,000万円控除2027年12月31日までの売却が対象（現行の適用期限）。相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、という期限もあります
• 相続登記の申請義務2027年3月31日2024年4月より前に相続した不動産の申請期限。以後の相続は、取得を知った日から3年以内
• 固定資産税の住宅用地特例毎年1月1日時点の状況で判定。管理不全空家・特定空家として勧告を受けると、翌年度から特例の対象外

摂津市には、1980年以前に建った住宅が8,490戸（20.9%、府内39位）あります。相続空き家の3,000万円控除は昭和56年5月31日以前の建築が条件なので、該当するかどうかを建築年で確かめておきましょう。

控除を受けるには、相続の直前まで亡くなった方が一人で住んでいたこと（老人ホーム入所の例外あり）、相続後に貸したり住んだりしていないこと、売却代金が1億円以下であることなどの条件があり、市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」も必要です。相続人が3人以上いる場合は、1人あたりの控除額は2,000万円になります。

空き家の管理や除却の相談窓口は、摂津市では住宅・建築の担当課が受け付けています。補助制度は年度ごとに内容や受付期間が変わるため、利用を考える場合は事前に確認してください。制度の詳細は3,000万円控除・相続登記・固定資産税をご覧ください。

ご相談の事例（摂津市）

ご相談の事例（特定のお客様の事例ではありません）

ご相談：兄弟3人で相続した実家。全員が別の場所に住んでいて、誰も住む予定がない。売るなら公平に分けたい。

進め方：共有のまま売る場合は全員の同意が必要です。摂津市の相場をもとに査定額を全員に同じ資料でお伝えし、売却代金の分け方を話し合いやすい形にします（分け方そのものの交渉や法律判断は、弁護士・司法書士の領域になります）。

ご相談の段階では、売るかどうか決まっていなくても構いません。

摂津市の周辺エリアの空き家相場もあわせて

摂津市と同じ北大阪（北摂）のエリアです。数字は空き家率（2023年）。

よくあるご質問

このページの監修

シュース健人（宅地建物取引士　大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 所属）

株式会社GEEZ所属。大阪・関西の相続、空き家、再建築不可、借地、工場・倉庫、長屋・文化住宅といった売却の難しい不動産の相談を担当しています。

摂津市について、本ページの数値は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」、総務省「住宅・土地統計調査」、国土地理院、OpenStreetMap の公開データを当社が集計したものです。実際の金額は現地確認のうえでご提示します。