豊能町の空き家は解体せずに売却できる？

豊能町の空き家売却、3つの結論

豊能町の空き家について、結論を3つにまとめました。

1. 01

   古い戸建の相場は土地1坪あたり約11.3万円

   豊能町で取引された1980年以前築の木造戸建（55件）の中央値です。光風台・ときわ台・東ときわ台などで取引が多くあります。建物にはほぼ値段がつかず、土地の値段が中心です。

2. 02

   解体は、見積もりを比べてから

   解体費しだいで有利・不利が入れ替わります。解体の前に両方の金額を比べましょう。

3. 03

   空き家率は8.9%（府内65位）

   売りにも貸しにも出ていない空き家が520戸あります。早めに動くほど選べる売り方が増えます。

取引データで見る豊能町の空き家の値段

• 築古木造戸建の取引価格（中央値）700万円55件／1980年以前築
• 土地1坪あたり11.3万円/坪土地面積で割った単価
• 土地面積（中央値）195㎡約59坪
• 参考：2015年以降築の木造戸建46.8万円/坪27件／土地1坪あたり

豊能町で取引された1980年以前築の木造戸建（土地250㎡以下）は55件。価格の中央値は700万円で、半数が500万円〜930万円の間に収まっています。比較のため2015年以降に建った木造戸建を見ると46.8万円/坪。

築古の単価はその約24%で、価格の大半は土地の値段と考えてよいでしょう。また、豊能町で取引された木造戸建（土地250㎡以下、205件）のうち26.8%が1980年以前築で、府内では43番目に高い割合です。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。 2016年〜2026年第1四半期、1980年以前築の木造・住宅用途・土地250㎡以下）を当社集計

町名で見る豊能町の築古戸建の単価

同じ豊能町でも、町によって単価は変わります。取引3件以上の町では、光風台が12.7万円/坪でもっとも高く、ときわ台は9.9万円/坪でした。豊能町内での位置づけの目安にしてください。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。）を当社集計

国の公表データで見る、豊能町で売れた古い木造戸建

豊能町で最近取引された、1980年以前に建った木造の中古戸建です。当社の取扱いではなく、国が公表している実際の取引価格です。築年や土地の広さが近いものがあれば、お手元の空き家の目安になります。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報をもとに当社が整理。当社の取扱い実績ではありません。個人が特定されないよう所在は町名までにしています。

豊能町の空き家、解体して売るか・そのまま売るか

豊能町で2016年以降に取引された1980年以前築の木造戸建は、土地1㎡あたりの中央値が34,100円/㎡（11.3万円/坪）でした（55件）。同じ豊能町の250㎡以下の住宅地の更地は43,000円/㎡（14.2万円/坪）（60件）で、更地は築古戸建の約1.26倍の単価で取引されています。

この差は「古い建物が値段を下げている」というより、買う側が解体費・残置物の処分・建て替えの手間を差し引いて値段をつけている、と読むのが実態に近いでしょう。では、売主が先に解体すれば差額がそのまま手元に残るのか。豊能町のよくある広さで計算してみます。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。 2016年〜2026年第1四半期）をもとに当社集計。解体単価は大阪府内の木造解体費の公開相場（坪3.5万〜6万円程度）を使用した目安

この試算はあくまで目安です。更地の取引には、もともと形や道路付けのよい土地が多く含まれるため、お手元の土地がそのまま更地の中央値で売れるとは限りません。解体費も、前面道路が狭く重機が入らない、隣家と壁がつながっている、アスベスト（石綿）の事前調査や除去が必要（2023年10月から有資格者による事前調査が義務）、家財が大量に残っている、といった条件で大きく上振れします。

なお、相続した実家を売る場合は相続空き家の3,000万円特別控除の適用も視野に入れてください。2024年1月以降の売却は、買主が売却の翌年2月15日までに解体や耐震改修をするケースでも要件を満たせるようになっています。

豊能町の空き家の数・傷み・道路事情

豊能町には、2023年住宅・土地統計調査の時点で730戸の空き家がありました。総住宅数8,180戸のうち8.9%にあたり、府内67市区町で65番目に高い率です（府全体14.2%）。

空き家の数字には、空室の賃貸マンションも含まれます。売りにも貸しにも出されていない「その他の空き家」に絞ると、豊能町では520戸。

空き家全体の71.2%を占め、戸数は府内で67番目です。親が亡くなった後や施設に入った後の家の多くは、ここに含まれます。

豊能町でよくある「売れにくい理由」

統計から見ると、豊能町の住宅には次のような特徴があります。

• 1980年以前に建った住宅の割合が24.1%と府全体（21.1%）より高く、建物の古さを理由に価格が下がりやすい
• 空き家に限ると、接道に難のあるものが15.1%（府全体8.6%）に上る

いずれも「売れない」理由ではなく、「買主が限られる」理由です。業者による買取や、建て替えを前提にしない買主（隣地の方、リフォームして住む方、賃貸に出す方）に絞って探すことで、売却の道は開けます。

出典：総務省統計局「令和5年（2023年）住宅・土地統計調査」。順位は大阪府内67市区町（大阪市24区・堺市7区・その他の市町）の中での高い順。住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません。橙が当エリア、灰色が大阪府全体

豊能町の公示地価の推移と売り時

豊能町の住宅地の公示地価5地点を平均すると、2021年から2026年の5年間で-4.1%の変化です。

地価が上がっている局面でも、空き家の建物は年々傷み、固定資産税や管理の手間は毎年かかります。「もう少し上がってから」と待つ場合は、待つ間の費用と建物の劣化を差し引いて考える必要があります。

出典：国土交通省 地価公示（2016年・2021年・2026年）

豊能町の道が狭い家・道路に面していない家

• 接面道路なしの取引0件2016年以降・全種別
• 接道なしの住宅—戸居住中の住宅（2023年）
• 接道なしの空き家60戸2023年

豊能町では、2016年以降の取引データに「接面道路無」と記録された取引は確認できませんでした。道路に面していない土地が少ない地域ですが、私道や幅の狭い道にしか接していない家は統計上も存在します（幅2m未満の道路・接道なしの住宅は2.0%）。

「道が狭いから売れない」と言われた家でも、まず確認したいのは①前面の道が建築基準法上の道路か、②敷地が道路に何m接しているか、③セットバックが必要か、の3点です。役所の道路判定（大阪市なら建築指導の窓口、府内の市町は各建築担当課）で分かります。

道路付けに不安がある空き家の売り方は、再建築不可・接道なしの空き家の売却で詳しく解説しています。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。、2016年〜2026年第1四半期）、総務省「令和5年住宅・土地統計調査」

豊能町の浸水想定・地盤と標高

洪水浸水想定区域は豊能町の1.7%に及び、0.5m以上が1.4%、3m以上が0.0%を占めます。

2020年8月から、不動産会社は売買の重要事項説明で水害ハザードマップ上の位置を説明することが義務になりました。浸水想定区域内だからといって売れないわけではありません。買主は必ず確認する項目なので、売主側も物件ごとにハザードマップで該当するかを確認しておくと話が早く進みます。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（洪水・高潮・津波浸水想定区域、土砂災害警戒区域、液状化）、国土地理院 標高タイル。エリア内に格子状に置いた地点の割合で算出

買主から見た豊能町の暮らしやすさ

豊能町で利用者の多い駅は光風台駅（1日あたり約2,579人、2023年）。駅から歩ける範囲の空き家は、建物が古くても土地として評価されやすくなります。

エリア内の生活施設

• スーパー5か所
• コンビニ3か所
• 診療所5か所
• 学校8か所
• 幼稚園・保育園4か所
• 公園39か所

豊能町には、地図データ上でスーパーが5 か所、病院・診療所が5 か所あります。子育て世帯や、実家の近くに住みたい親族など、買主の候補を考える材料になります。

出典：国土交通省 国土数値情報（駅別乗降客数）、OpenStreetMap（施設数は地図に登録されたもの。実数と異なる場合があります）

豊能町の相続した家に関わる3つの期限

• 相続空き家の3,000万円控除2027年12月31日までの売却が対象（現行の適用期限）。相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、という期限もあります
• 相続登記の申請義務2027年3月31日2024年4月より前に相続した不動産の申請期限。以後の相続は、取得を知った日から3年以内
• 固定資産税の住宅用地特例毎年1月1日時点の状況で判定。管理不全空家・特定空家として勧告を受けると、翌年度から特例の対象外

3,000万円控除の対象は、1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた一戸建てです。豊能町で1980年以前に建てられた住宅は1,790戸（居住中の住宅の24.1%、府内18位）あります。親世代が住む家の中には、この年代に当てはまるものが一定数あります。

主な条件は、①相続の直前に亡くなった方が一人で住んでいた（老人ホーム等への入所は一定の条件で可）、②相続から売却まで事業・貸付・居住に使っていない、③売却代金が1億円以下、の3つ。手続きでは市区町村の「被相続人居住用家屋等確認書」が必要で、相続人が3人以上なら1人2,000万円が上限です。

空き家の管理や除却の相談窓口は、豊能町では住宅・建築の担当課が受け付けています。補助制度は年度ごとに内容や受付期間が変わるため、利用を考える場合は事前に確認してください。制度の詳細は3,000万円控除・相続登記・固定資産税をご覧ください。

ご相談の事例（豊能町）

ご相談の事例（特定のお客様の事例ではありません）

ご相談：兄弟3人で相続した実家。全員が別の場所に住んでいて、誰も住む予定がない。売るなら公平に分けたい。

進め方：共有のまま売る場合は全員の同意が必要です。豊能町の相場をもとに査定額を全員に同じ資料でお伝えし、売却代金の分け方を話し合いやすい形にします（分け方そのものの交渉や法律判断は、弁護士・司法書士の領域になります）。

ご相談の段階では、売るかどうか決まっていなくても構いません。

豊能町の近くのエリアと関連ガイド

豊能町と同じ北大阪（北摂）のエリアです。数字は空き家率（2023年）。

よくあるご質問

このページの監修

シュース健人（宅地建物取引士　大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 所属）

株式会社GEEZ所属。大阪・関西の相続、空き家、再建築不可、借地、工場・倉庫、長屋・文化住宅といった売却の難しい不動産の相談を担当しています。

豊能町について、本ページの数値は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」、総務省「住宅・土地統計調査」、国土地理院、OpenStreetMap の公開データを当社が集計したものです。実際の金額は現地確認のうえでご提示します。