池田市の空き家、道が狭い・傷んでいる家も買取

池田市の空き家　結論3つ

池田市の空き家について、結論を3つにまとめました。

1. 01

   古い戸建の相場は土地1坪あたり約44.9万円

   池田市で取引された1980年以前築の木造戸建（197件）の中央値です。石橋・旭丘・神田などで取引が多くあります。建物にはほぼ値段がつかず、土地の値段が中心です。

2. 02

   解体すると手残りが増える計算です

   ただし固定資産税が上がるため、売れる見通しが立ってから解体するのが安全です。

3. 03

   道が狭い・接道なしの家も売れています

   池田市では道路に接していない物件の取引が14件あります（2016年以降）。

池田市で再建築が難しい空き家の売却

• 接面道路なしの取引14件2016年以降・全種別
• 接道なしの住宅1,440戸居住中の住宅（2023年）
• 接道なしの空き家180戸2023年
• 道幅4m未満の単価差-33%築古戸建・4m以上との比較

国土交通省の取引データには、敷地が道路に接していない物件の取引に「接面道路無」と記録されます。池田市では2016年以降14件の取引がありました。

建築基準法上の道路に2m以上接していない土地は原則として建て替えができませんが、それでも売買は成立しています。件数は府内36位です。

「道が狭いから売れない」と言われた家でも、まず確認したいのは①前面の道が建築基準法上の道路か、②敷地が道路に何m接しているか、③セットバックが必要か、の3点です。役所の道路判定（大阪市なら建築指導の窓口、府内の市町は各建築担当課）で分かります。

道路付けに不安がある空き家の売り方は、再建築不可・接道なしの空き家の売却で詳しく解説しています。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。、2016年〜2026年第1四半期）、総務省「令和5年住宅・土地統計調査」

池田市の空き家率と「その他の空き家」

2023年の住宅・土地統計調査では、池田市の空き家は7,300戸。総住宅数（56,380戸）に占める割合は12.9%で、府内の順位は67市区町中43位です。府全体の14.2%と比べてみてください。

空き家の数字には、空室の賃貸マンションも含まれます。売りにも貸しにも出されていない「その他の空き家」に絞ると、池田市では2,030戸。

空き家全体の27.8%を占め、戸数は府内で43番目です。親が亡くなった後や施設に入った後の家の多くは、ここに含まれます。

池田市でよくある「売れにくい理由」

統計から見ると、池田市の住宅には次のような特徴があります。

• 幅2m未満の道路にしか接していない、または道路に接していない住宅が12.3%（府全体5.5%）あり、建て替えに制約がある家が多い
• 空き家に限ると、接道に難のあるものが13.7%（府全体8.6%）に上る

こうした条件の家でも、買い手がいないわけではありません。建物を直して使いたい人、隣の土地と合わせたい人、買い取って再生する不動産会社など、条件を受け入れる買主に届く売り方を選ぶことが大切です。

出典：総務省統計局「令和5年（2023年）住宅・土地統計調査」。順位は大阪府内67市区町（大阪市24区・堺市7区・その他の市町）の中での高い順。住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません。橙が当エリア、灰色が大阪府全体

池田市の空き家、解体して売るか・そのまま売るか

建物付きで売るか、更地にして売るか。池田市の取引単価で比べると、1980年以前に建った木造戸建は土地1㎡あたり135,700円/㎡（44.9万円/坪）（197件の中央値）。池田市の更地（住宅地・250㎡以下）は205,100円/㎡（67.8万円/坪）（342件）で、その差は約1.51倍です。

この差は「古い建物が値段を下げている」というより、買う側が解体費・残置物の処分・建て替えの手間を差し引いて値段をつけている、と読むのが実態に近いでしょう。では、売主が先に解体すれば差額がそのまま手元に残るのか。池田市のよくある広さで計算してみます。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。 2016年〜2026年第1四半期）をもとに当社集計。解体単価は大阪府内の木造解体費の公開相場（坪3.5万〜6万円程度）を使用した目安

この試算はあくまで目安です。更地の取引には、もともと形や道路付けのよい土地が多く含まれるため、お手元の土地がそのまま更地の中央値で売れるとは限りません。解体費も、前面道路が狭く重機が入らない、隣家と壁がつながっている、アスベスト（石綿）の事前調査や除去が必要（2023年10月から有資格者による事前調査が義務）、家財が大量に残っている、といった条件で大きく上振れします。

なお、相続した実家を売る場合は相続空き家の3,000万円特別控除の適用も視野に入れてください。2024年1月以降の売却は、買主が売却の翌年2月15日までに解体や耐震改修をするケースでも要件を満たせるようになっています。

池田市の古い戸建・空き家の売却相場

• 築古木造戸建の取引価格（中央値）1,200万円197件／1980年以前築
• 土地1坪あたり44.9万円/坪土地面積で割った単価
• 土地面積（中央値）95㎡約29坪
• 参考：2015年以降築の木造戸建132.2万円/坪398件／土地1坪あたり

池田市の1980年以前築の木造戸建の取引は197件あり、真ん中の価格は1,200万円。安いほうから4分の1が760万円、高いほうから4分の1が2,050万円という分布です。築浅（2015年以降築）の木造戸建は土地1坪あたり132.2万円で、築古はその34%ほどの水準です。

建物の価値がほとんど評価されていないことが分かります。また、池田市で取引された木造戸建（土地250㎡以下、778件）のうち26.1%が1980年以前築で、府内67市区町で低いほうから21番目です。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。 2016年〜2026年第1四半期、1980年以前築の木造・住宅用途・土地250㎡以下）を当社集計

池田市のどの町でいくら？町名別の単価

同じ池田市でも、町によって単価は変わります。取引3件以上の町では、城南が66.1万円/坪でもっとも高く、畑は36.5万円/坪でした。池田市内での位置づけの目安にしてください。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。）を当社集計

国の公表データで見る、池田市で売れた古い木造戸建

池田市で最近取引された、1980年以前に建った木造の中古戸建です。当社の取扱いではなく、国が公表している実際の取引価格です。築年や土地の広さが近いものがあれば、お手元の空き家の目安になります。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報をもとに当社が整理。当社の取扱い実績ではありません。個人が特定されないよう所在は町名までにしています。

この中には、池田市の中央値の半分を下回る取引も4件あります。道路付けや建物の傷み、家財の残り具合で、同じ町でも価格は大きく開きます。金額だけで「うちも同じくらい」と決めず、個別に査定することをおすすめします。

池田市の浸水想定・地盤と標高

池田市の面積の19.5%が、想定最大規模の洪水で浸水する区域にかかっています。うち0.5m以上の浸水が想定される範囲は15.0%、3m以上は0.4%です。

2020年8月から、不動産会社は売買の重要事項説明で水害ハザードマップ上の位置を説明することが義務になりました。浸水想定区域内だからといって売れないわけではありません。買主は必ず確認する項目なので、売主側も物件ごとにハザードマップで該当するかを確認しておくと話が早く進みます。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（洪水・高潮・津波浸水想定区域、土砂災害警戒区域、液状化）、国土地理院 標高タイル。エリア内に格子状に置いた地点の割合で算出

池田市の地価は上がっている？公示地価10年の動き

池田市の住宅地の公示地価19地点を平均すると、2021年から2026年の5年間で+5.4%の変化です。

地価が上がっている局面でも、空き家の建物は年々傷み、固定資産税や管理の手間は毎年かかります。「もう少し上がってから」と待つ場合は、待つ間の費用と建物の劣化を差し引いて考える必要があります。

出典：国土交通省 地価公示（2016年・2021年・2026年）

池田市で空き家に買い手がつく理由

池田市で利用者の多い駅は池田駅（1日あたり約37,312人、2023年）。駅から歩ける範囲の空き家は、建物が古くても土地として評価されやすくなります。

エリア内の生活施設

• スーパー10か所
• コンビニ32か所
• 病院5か所
• 診療所20か所
• 学校22か所
• 幼稚園・保育園20か所
• 公園85か所

池田市には、地図データ上でスーパーが10 か所、病院・診療所が25 か所あります。子育て世帯や、実家の近くに住みたい親族など、買主の候補を考える材料になります。

出典：国土交通省 国土数値情報（駅別乗降客数）、OpenStreetMap（施設数は地図に登録されたもの。実数と異なる場合があります）

池田市の相続した家に関わる3つの期限

• 相続空き家の3,000万円控除2027年12月31日までの売却が対象（現行の適用期限）。相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、という期限もあります
• 相続登記の申請義務2027年3月31日2024年4月より前に相続した不動産の申請期限。以後の相続は、取得を知った日から3年以内
• 固定資産税の住宅用地特例毎年1月1日時点の状況で判定。管理不全空家・特定空家として勧告を受けると、翌年度から特例の対象外

池田市には、1980年以前に建った住宅が8,540戸（17.5%、府内57位）あります。相続空き家の3,000万円控除は昭和56年5月31日以前の建築が条件なので、該当するかどうかを建築年で確かめておきましょう。

主な条件は、①相続の直前に亡くなった方が一人で住んでいた（老人ホーム等への入所は一定の条件で可）、②相続から売却まで事業・貸付・居住に使っていない、③売却代金が1億円以下、の3つ。手続きでは市区町村の「被相続人居住用家屋等確認書」が必要で、相続人が3人以上なら1人2,000万円が上限です。

空き家の管理や除却の相談窓口は、池田市では住宅・建築の担当課が受け付けています。補助制度は年度ごとに内容や受付期間が変わるため、利用を考える場合は事前に確認してください。制度の詳細は3,000万円控除・相続登記・固定資産税をご覧ください。

池田市でよくあるご相談の例

ご相談の事例（特定のお客様の事例ではありません）

ご相談：不動産会社に「道が狭くて再建築できないかもしれない」と言われ、売れるのか不安になった。

進め方：まず役所で前面道路の扱いを確認し、建て替えができるか・セットバックが必要かを整理します。池田市でも道路条件に難のある家の取引は記録されており、条件に合う買主を探すか、買取で早く手放すかを比べます。

ご相談の段階では、売るかどうか決まっていなくても構いません。

池田市の周辺エリアの空き家相場もあわせて

池田市と同じ北大阪（北摂）のエリアです。数字は空き家率（2023年）。

よくあるご質問

このページの監修

シュース健人（宅地建物取引士　大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 所属）

株式会社GEEZ所属。大阪・関西の相続、空き家、再建築不可、借地、工場・倉庫、長屋・文化住宅といった売却の難しい不動産の相談を担当しています。

池田市について、本ページの数値は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」、総務省「住宅・土地統計調査」、国土地理院、OpenStreetMap の公開データを当社が集計したものです。実際の金額は現地確認のうえでご提示します。