門真市の空き家売却、片付け前でも査定できます

門真市の空き家売却、3つの結論

門真市の空き家について、結論を3つにまとめました。

1. 01

   古い戸建の相場は土地1坪あたり約27.4万円

   門真市で取引された1980年以前築の木造戸建（349件）の中央値です。舟田町・島頭・三ツ島などで取引が多くあります。建物にはほぼ値段がつかず、土地の値段が中心です。

2. 02

   解体すると手残りが増える計算です

   ただし固定資産税が上がるため、売れる見通しが立ってから解体するのが安全です。

3. 03

   浸水想定区域でも取引は成立しています

   面積の98.9%が洪水浸水想定区域ですが、それだけで売れなくなるわけではありません。

門真市の築古戸建と更地、単価の差から考える解体の要否

門真市の築45年以上の木造戸建（1980年以前築）は、土地の面積で割った単価が82,900円/㎡（27.4万円/坪）（349件）。一方、門真市で建物のない住宅地は132,700円/㎡（43.9万円/坪）（319件）で、単価は築古戸建の1.60倍です。

買い手は、古い家を取り壊す費用や片付けの費用を見込んで価格を出します。その分を売主が先に負担した場合に手取りがどう変わるか、門真市で取引の多い規模を使って計算しました。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。 2016年〜2026年第1四半期）をもとに当社集計。解体単価は大阪府内の木造解体費の公開相場（坪3.5万〜6万円程度）を使用した目安

この試算はあくまで目安です。更地の取引には、もともと形や道路付けのよい土地が多く含まれるため、お手元の土地がそのまま更地の中央値で売れるとは限りません。解体費も、前面道路が狭く重機が入らない、隣家と壁がつながっている、アスベスト（石綿）の事前調査や除去が必要（2023年10月から有資格者による事前調査が義務）、家財が大量に残っている、といった条件で大きく上振れします。

なお、相続した実家を売る場合は相続空き家の3,000万円特別控除の適用も視野に入れてください。2024年1月以降の売却は、買主が売却の翌年2月15日までに解体や耐震改修をするケースでも要件を満たせるようになっています。

門真市の洪水・液状化・標高のデータ

門真市の面積の98.9%が、想定最大規模の洪水で浸水する区域にかかっています。うち0.5m以上の浸水が想定される範囲は97.9%、3m以上は3.0%です。

2020年8月から、不動産会社は売買の重要事項説明で水害ハザードマップ上の位置を説明することが義務になりました。浸水想定区域内だからといって売れないわけではありません。

門真市では区域内でも取引が成立しています。買主は必ず確認する項目なので、売主側も物件ごとにハザードマップで該当するかを確認しておくと話が早く進みます。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（洪水・高潮・津波浸水想定区域、土砂災害警戒区域、液状化）、国土地理院 標高タイル。エリア内に格子状に置いた地点の割合で算出

門真市の築45年超の戸建、取引価格の実際

• 築古木造戸建の取引価格（中央値）440万円349件／1980年以前築
• 土地1坪あたり27.4万円/坪土地面積で割った単価
• 土地面積（中央値）50㎡約15坪
• 参考：2015年以降築の木造戸建114.7万円/坪264件／土地1坪あたり

門真市で取引された1980年以前築の木造戸建（土地250㎡以下）は349件。価格の中央値は440万円で、半数が290万円〜900万円の間に収まっています。築浅（2015年以降築）の木造戸建は土地1坪あたり114.7万円で、築古はその24%ほどの水準です。

建物の価値がほとんど評価されていないことが分かります。また、門真市で取引された木造戸建（土地250㎡以下、928件）のうち38.0%が1980年以前築で、府内では16番目に高い割合です。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。 2016年〜2026年第1四半期、1980年以前築の木造・住宅用途・土地250㎡以下）を当社集計

町名で見る門真市の築古戸建の単価

門真市で1980年以前築の木造戸建の取引が3件以上あった町名を、件数の多い順に並べました。単価がもっとも高いのは石原町（27.5万円/坪）、低いのは三ツ島（22.7万円/坪）で、同じ門真市の中でも差があります。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。）を当社集計

門真市の築古戸建、最近の取引事例（国交省の公表データ）

門真市で最近取引された、1980年以前に建った木造の中古戸建です。当社の取扱いではなく、国が公表している実際の取引価格です。築年や土地の広さが近いものがあれば、お手元の空き家の目安になります。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報をもとに当社が整理。当社の取扱い実績ではありません。個人が特定されないよう所在は町名までにしています。

この中には、門真市の中央値の半分を下回る取引も2件あります。道路付けや建物の傷み、家財の残り具合で、同じ町でも価格は大きく開きます。金額だけで「うちも同じくらい」と決めず、個別に査定することをおすすめします。

門真市の空き家率と「その他の空き家」

2023年の住宅・土地統計調査では、門真市の空き家は11,670戸。総住宅数（68,670戸）に占める割合は17.0%で、府内の順位は67市区町中11位です。府全体の14.2%と比べてみてください。

空き家の数字には、空室の賃貸マンションも含まれます。売りにも貸しにも出されていない「その他の空き家」に絞ると、門真市では3,810戸。

空き家全体の32.6%を占め、戸数は府内で19番目です。親が亡くなった後や施設に入った後の家の多くは、ここに含まれます。

門真市でよくある「売れにくい理由」

統計から見ると、門真市の住宅には次のような特徴があります。

• 幅2m未満の道路にしか接していない、または道路に接していない住宅が10.7%（府全体5.5%）あり、建て替えに制約がある家が多い
• 空き家に限ると、接道に難のあるものが13.5%（府全体8.6%）に上る
• 空き家率が府平均を上回り、売り物件が多いぶん買主が選べる状況にある

いずれも「売れない」理由ではなく、「買主が限られる」理由です。業者による買取や、建て替えを前提にしない買主（隣地の方、リフォームして住む方、賃貸に出す方）に絞って探すことで、売却の道は開けます。

出典：総務省統計局「令和5年（2023年）住宅・土地統計調査」。順位は大阪府内67市区町（大阪市24区・堺市7区・その他の市町）の中での高い順。住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません。橙が当エリア、灰色が大阪府全体

門真市の道が狭い家・道路に面していない家

• 接面道路なしの取引15件2016年以降・全種別
• 接道なしの住宅1,000戸居住中の住宅（2023年）
• 接道なしの空き家140戸2023年
• 道幅4m未満の単価差-30%築古戸建・4m以上との比較

国土交通省の取引データには、敷地が道路に接していない物件の取引に「接面道路無」と記録されます。門真市では2016年以降15件の取引がありました。

建築基準法上の道路に2m以上接していない土地は原則として建て替えができませんが、それでも売買は成立しています。件数は府内33位です。

「道が狭いから売れない」と言われた家でも、まず確認したいのは①前面の道が建築基準法上の道路か、②敷地が道路に何m接しているか、③セットバックが必要か、の3点です。役所の道路判定（大阪市なら建築指導の窓口、府内の市町は各建築担当課）で分かります。

道路付けに不安がある空き家の売り方は、再建築不可・接道なしの空き家の売却で詳しく解説しています。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。、2016年〜2026年第1四半期）、総務省「令和5年住宅・土地統計調査」

門真市の公示地価の推移と売り時

門真市の住宅地の公示地価18地点を平均すると、2021年から2026年の5年間で+7.2%の変化です。

地価が上がっている局面でも、空き家の建物は年々傷み、固定資産税や管理の手間は毎年かかります。「もう少し上がってから」と待つ場合は、待つ間の費用と建物の劣化を差し引いて考える必要があります。

出典：国土交通省 地価公示（2016年・2021年・2026年）

買主から見た門真市の暮らしやすさ

買主が最初に見るのは駅からの距離です。門真市の駅では門真市駅の乗降客数が最も多く、1日あたり約46,224人（2023年）が利用しています。

エリア内の生活施設

• スーパー24か所
• コンビニ61か所
• 病院9か所
• 診療所43か所
• 学校40か所
• 幼稚園・保育園46か所
• 公園136か所

門真市には、地図データ上でスーパーが24 か所、病院・診療所が52 か所あります。子育て世帯や、実家の近くに住みたい親族など、買主の候補を考える材料になります。

出典：国土交通省 国土数値情報（駅別乗降客数）、OpenStreetMap（施設数は地図に登録されたもの。実数と異なる場合があります）

税金・登記・管理の制度（門真市の空き家）

• 相続空き家の3,000万円控除2027年12月31日までの売却が対象（現行の適用期限）。相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、という期限もあります
• 相続登記の申請義務2027年3月31日2024年4月より前に相続した不動産の申請期限。以後の相続は、取得を知った日から3年以内
• 固定資産税の住宅用地特例毎年1月1日時点の状況で判定。管理不全空家・特定空家として勧告を受けると、翌年度から特例の対象外

門真市には、1980年以前に建った住宅が11,940戸（21.1%、府内37位）あります。相続空き家の3,000万円控除は昭和56年5月31日以前の建築が条件なので、該当するかどうかを建築年で確かめておきましょう。

控除を受けるには、相続の直前まで亡くなった方が一人で住んでいたこと（老人ホーム入所の例外あり）、相続後に貸したり住んだりしていないこと、売却代金が1億円以下であることなどの条件があり、市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」も必要です。相続人が3人以上いる場合は、1人あたりの控除額は2,000万円になります。

空き家の管理や除却の相談窓口は、門真市では住宅・建築の担当課が受け付けています。補助制度は年度ごとに内容や受付期間が変わるため、利用を考える場合は事前に確認してください。制度の詳細は3,000万円控除・相続登記・固定資産税をご覧ください。

門真市でよくあるご相談の例

ご相談の事例（特定のお客様の事例ではありません）

ご相談：ハザードマップで浸水想定区域に入っていると知り、売れるのか・値段が下がるのか心配になった。

進め方：浸水想定は買主に説明される項目ですが、それだけで売れなくなるわけではありません。門真市の区域内の取引状況と、過去の浸水歴、建物の状態を合わせて価格を考えます。

ご相談の段階では、売るかどうか決まっていなくても構いません。

門真市の近くのエリアと関連ガイド

門真市と同じ北河内のエリアです。数字は空き家率（2023年）。

よくあるご質問

このページの監修

シュース健人（宅地建物取引士　大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 所属）

株式会社GEEZ所属。大阪・関西の相続、空き家、再建築不可、借地、工場・倉庫、長屋・文化住宅といった売却の難しい不動産の相談を担当しています。

門真市について、本ページの数値は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」、総務省「住宅・土地統計調査」、国土地理院、OpenStreetMap の公開データを当社が集計したものです。実際の金額は現地確認のうえでご提示します。