柏原市の相続した実家、いくらで売れるか査定します

まず押さえたい柏原市の空き家の結論

柏原市の空き家について、結論を3つにまとめました。

1. 01

   古い戸建の相場は土地1坪あたり約18.9万円

   柏原市で取引された1980年以前築の木造戸建（255件）の中央値です。法善寺・旭ケ丘・田辺などで取引が多くあります。建物にはほぼ値段がつかず、土地の値段が中心です。

2. 02

   解体すると手残りが増える計算です

   ただし固定資産税が上がるため、売れる見通しが立ってから解体するのが安全です。

3. 03

   空き家率は20.8%（府内3位）

   売りにも貸しにも出ていない空き家が2,670戸あります。早めに動くほど選べる売り方が増えます。

統計で見る柏原市の空き家

2023年の住宅・土地統計調査では、柏原市の空き家は8,150戸。総住宅数（39,210戸）に占める割合は20.8%で、府内の順位は67市区町中3位です。府全体の14.2%と比べてみてください。

ただし空き家の多くは、入居者募集中の賃貸住宅です。相続した実家のように「住む人も借りる人もいないまま置かれている家」は、統計上「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家」（以下、その他の空き家）に分類されます。柏原市のその他の空き家は2,670戸（空き家全体の32.8%、府内30位の多さ）で、これが当サイトのご相談の中心となる家です。

柏原市でよくある「売れにくい理由」

統計から見ると、柏原市の住宅には次のような特徴があります。

• 1980年以前に建った住宅の割合が22.6%と府全体（21.1%）より高く、建物の古さを理由に価格が下がりやすい
• 幅2m未満の道路にしか接していない、または道路に接していない住宅が13.0%（府全体5.5%）あり、建て替えに制約がある家が多い
• 空き家に限ると、接道に難のあるものが17.9%（府全体8.6%）に上る
• 空き家率が府平均を上回り、売り物件が多いぶん買主が選べる状況にある

こうした条件の家でも、買い手がいないわけではありません。建物を直して使いたい人、隣の土地と合わせたい人、買い取って再生する不動産会社など、条件を受け入れる買主に届く売り方を選ぶことが大切です。

出典：総務省統計局「令和5年（2023年）住宅・土地統計調査」。順位は大阪府内67市区町（大阪市24区・堺市7区・その他の市町）の中での高い順。住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません。橙が当エリア、灰色が大阪府全体

柏原市で古家付きのまま売る場合と更地で売る場合の比較

建物付きで売るか、更地にして売るか。柏原市の取引単価で比べると、1980年以前に建った木造戸建は土地1㎡あたり57,100円/㎡（18.9万円/坪）（255件の中央値）。柏原市の更地（住宅地・250㎡以下）は95,600円/㎡（31.6万円/坪）（198件）で、その差は約1.67倍です。

買い手は、古い家を取り壊す費用や片付けの費用を見込んで価格を出します。その分を売主が先に負担した場合に手取りがどう変わるか、柏原市で取引の多い規模を使って計算しました。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。 2016年〜2026年第1四半期）をもとに当社集計。解体単価は大阪府内の木造解体費の公開相場（坪3.5万〜6万円程度）を使用した目安

この試算はあくまで目安です。更地の取引には、もともと形や道路付けのよい土地が多く含まれるため、お手元の土地がそのまま更地の中央値で売れるとは限りません。解体費も、前面道路が狭く重機が入らない、隣家と壁がつながっている、アスベスト（石綿）の事前調査や除去が必要（2023年10月から有資格者による事前調査が義務）、家財が大量に残っている、といった条件で大きく上振れします。

なお、相続した実家を売る場合は相続空き家の3,000万円特別控除の適用も視野に入れてください。2024年1月以降の売却は、買主が売却の翌年2月15日までに解体や耐震改修をするケースでも要件を満たせるようになっています。

町名で見る柏原市の築古戸建の単価

同じ柏原市でも、町によって単価は変わります。取引3件以上の町では、本郷が27.5万円/坪でもっとも高く、安堂町は9.3万円/坪でした。柏原市内での位置づけの目安にしてください。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。）を当社集計

国の公表データで見る、柏原市で売れた古い木造戸建

国土交通省が公表している柏原市の取引のうち、古い木造戸建を新しい順に並べました。当社の取扱いではなく、国が公表している実際の取引価格です。面積は土地の広さです。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報をもとに当社が整理。当社の取扱い実績ではありません。個人が特定されないよう所在は町名までにしています。

この中には、柏原市の中央値の半分を下回る取引も1件あります。道路付けや建物の傷み、家財の残り具合で、同じ町でも価格は大きく開きます。金額だけで「うちも同じくらい」と決めず、個別に査定することをおすすめします。

取引データで見る柏原市の空き家の値段

• 築古木造戸建の取引価格（中央値）400万円255件／1980年以前築
• 土地1坪あたり18.9万円/坪土地面積で割った単価
• 土地面積（中央値）70㎡約21坪
• 参考：2015年以降築の木造戸建102.5万円/坪225件／土地1坪あたり

柏原市の1980年以前築の木造戸建の取引は255件あり、真ん中の価格は400万円。安いほうから4分の1が230万円、高いほうから4分の1が600万円という分布です。築浅（2015年以降築）の木造戸建は土地1坪あたり102.5万円で、築古はその18%ほどの水準です。

建物の価値がほとんど評価されていないことが分かります。また、柏原市で取引された木造戸建（土地250㎡以下、722件）のうち35.5%が1980年以前築で、府内では23番目に高い割合です。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。 2016年〜2026年第1四半期、1980年以前築の木造・住宅用途・土地250㎡以下）を当社集計

柏原市で再建築が難しい空き家の売却

• 接面道路なしの取引7件2016年以降・全種別
• 接道なしの住宅960戸居住中の住宅（2023年）
• 接道なしの空き家370戸2023年
• 道幅4m未満の単価差-18%築古戸建・4m以上との比較

柏原市でも、道路に面していない土地・建物の取引が7件記録されています（2016年以降）。再建築ができない物件は買主が限られるものの、隣地の方や買取業者が買い手となって、実際に売れています。件数は府内46位です。

接道の問題は、図面だけでは判断できないことがよくあります。前面の通路が「2項道路」として扱われていれば、敷地を少し後退させることで建て替えが可能になります。私道の場合は持分や通行・掘削の承諾があるかも価格に影響します。

道路付けに不安がある空き家の売り方は、再建築不可・接道なしの空き家の売却で詳しく解説しています。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。、2016年〜2026年第1四半期）、総務省「令和5年住宅・土地統計調査」

買主が気にする柏原市のハザード情報

洪水浸水想定区域は柏原市の18.0%に及び、0.5m以上が15.8%、3m以上が4.8%を占めます。

2020年8月から、不動産会社は売買の重要事項説明で水害ハザードマップ上の位置を説明することが義務になりました。浸水想定区域内だからといって売れないわけではありません。買主は必ず確認する項目なので、売主側も物件ごとにハザードマップで該当するかを確認しておくと話が早く進みます。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（洪水・高潮・津波浸水想定区域、土砂災害警戒区域、液状化）、国土地理院 標高タイル。エリア内に格子状に置いた地点の割合で算出

柏原市の地価は上がっている？公示地価10年の動き

公示地価（住宅地）の17地点について2021年→2026年の変化を平均すると-1.6%で、柏原市の住宅地は府内60位の伸びです。

地価が上がっている局面でも、空き家の建物は年々傷み、固定資産税や管理の手間は毎年かかります。「もう少し上がってから」と待つ場合は、待つ間の費用と建物の劣化を差し引いて考える必要があります。

出典：国土交通省 地価公示（2016年・2021年・2026年）

柏原市の駅と生活施設

買主が最初に見るのは駅からの距離です。柏原市の駅では柏原駅の乗降客数が最も多く、1日あたり約25,791人（2023年）が利用しています。

エリア内の生活施設

• スーパー16か所
• コンビニ20か所
• 病院5か所
• 診療所12か所
• 学校37か所
• 幼稚園・保育園29か所
• 公園100か所

柏原市には、地図データ上でスーパーが16 か所、病院・診療所が17 か所あります。子育て世帯や、実家の近くに住みたい親族など、買主の候補を考える材料になります。

出典：国土交通省 国土数値情報（駅別乗降客数）、OpenStreetMap（施設数は地図に登録されたもの。実数と異なる場合があります）

税金・登記・管理の制度（柏原市の空き家）

• 相続空き家の3,000万円控除2027年12月31日までの売却が対象（現行の適用期限）。相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、という期限もあります
• 相続登記の申請義務2027年3月31日2024年4月より前に相続した不動産の申請期限。以後の相続は、取得を知った日から3年以内
• 固定資産税の住宅用地特例毎年1月1日時点の状況で判定。管理不全空家・特定空家として勧告を受けると、翌年度から特例の対象外

柏原市には、1980年以前に建った住宅が6,740戸（22.6%、府内32位）あります。相続空き家の3,000万円控除は昭和56年5月31日以前の建築が条件なので、該当するかどうかを建築年で確かめておきましょう。

控除を受けるには、相続の直前まで亡くなった方が一人で住んでいたこと（老人ホーム入所の例外あり）、相続後に貸したり住んだりしていないこと、売却代金が1億円以下であることなどの条件があり、市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」も必要です。相続人が3人以上いる場合は、1人あたりの控除額は2,000万円になります。

空き家の管理や除却の相談窓口は、柏原市では住宅・建築の担当課が受け付けています。補助制度は年度ごとに内容や受付期間が変わるため、利用を考える場合は事前に確認してください。制度の詳細は3,000万円控除・相続登記・固定資産税をご覧ください。

柏原市でよくあるご相談の例

ご相談の事例（特定のお客様の事例ではありません）

ご相談：空き家になって3年。月に1回、草引きと換気に通っているが、交通費と固定資産税の負担が重くなってきた。

進め方：柏原市は空き家が多い地域で、似た状況の空き家は統計上も多くあります。持ち続ける費用を年額で出したうえで、売る時期と方法（買取・仲介）を決めます。家財は残したままでも査定できます。

ご相談の段階では、売るかどうか決まっていなくても構いません。

柏原市の周辺エリアの空き家相場もあわせて

柏原市と同じ中河内のエリアです。数字は空き家率（2023年）。

よくあるご質問

このページの監修

シュース健人（宅地建物取引士　大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 所属）

株式会社GEEZ所属。大阪・関西の相続、空き家、再建築不可、借地、工場・倉庫、長屋・文化住宅といった売却の難しい不動産の相談を担当しています。

柏原市について、本ページの数値は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」、総務省「住宅・土地統計調査」、国土地理院、OpenStreetMap の公開データを当社が集計したものです。実際の金額は現地確認のうえでご提示します。