八尾市の空き家、そのままの状態で買取・売却

八尾市の空き家　結論3つ

八尾市の空き家について、結論を3つにまとめました。

1. 01

   古い戸建の相場は土地1坪あたり約29.3万円

   八尾市で取引された1980年以前築の木造戸建（750件）の中央値です。長池町・西山本町・南本町などで取引が多くあります。建物にはほぼ値段がつかず、土地の値段が中心です。

2. 02

   解体すると手残りが増える計算です

   ただし固定資産税が上がるため、売れる見通しが立ってから解体するのが安全です。

3. 03

   道が狭い・接道なしの家も売れています

   八尾市では道路に接していない物件の取引が27件あります（2016年以降）。

八尾市で再建築が難しい空き家の売却

• 接面道路なしの取引27件2016年以降・全種別
• 接道なしの住宅850戸居住中の住宅（2023年）
• 接道なしの空き家720戸2023年
• 道幅4m未満の単価差-27%築古戸建・4m以上との比較

国土交通省の取引データには、敷地が道路に接していない物件の取引に「接面道路無」と記録されます。八尾市では2016年以降27件の取引がありました。

建築基準法上の道路に2m以上接していない土地は原則として建て替えができませんが、それでも売買は成立しています。件数は府内18位です。

接道の問題は、図面だけでは判断できないことがよくあります。前面の通路が「2項道路」として扱われていれば、敷地を少し後退させることで建て替えが可能になります。私道の場合は持分や通行・掘削の承諾があるかも価格に影響します。

道路付けに不安がある空き家の売り方は、再建築不可・接道なしの空き家の売却で詳しく解説しています。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。、2016年〜2026年第1四半期）、総務省「令和5年住宅・土地統計調査」

八尾市の空き家はどれくらい？住宅・土地統計で見る実態

総務省の2023年住宅・土地統計調査によると、八尾市の空き家は18,460戸、総住宅数132,660戸に対する空き家率は13.9%で、府内67市区町のうち32位の高さです（大阪府全体は14.2%）。

ただし空き家の多くは、入居者募集中の賃貸住宅です。相続した実家のように「住む人も借りる人もいないまま置かれている家」は、統計上「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家」（以下、その他の空き家）に分類されます。八尾市のその他の空き家は5,710戸（空き家全体の30.9%、府内11位の多さ）で、これが当サイトのご相談の中心となる家です。

八尾市でよくある「売れにくい理由」

統計から見ると、八尾市の住宅には次のような特徴があります。

• 1980年以前に建った住宅の割合が25.2%と府全体（21.1%）より高く、建物の古さを理由に価格が下がりやすい
• 幅2m未満の道路にしか接していない、または道路に接していない住宅が8.5%（府全体5.5%）あり、建て替えに制約がある家が多い
• 空き家のうち腐朽・破損があるものが21.3%（府全体16.8%）と多く、傷みが進んでから売りに出るケースが目立つ
• 空き家に限ると、接道に難のあるものが15.2%（府全体8.6%）に上る

こうした条件の家でも、買い手がいないわけではありません。建物を直して使いたい人、隣の土地と合わせたい人、買い取って再生する不動産会社など、条件を受け入れる買主に届く売り方を選ぶことが大切です。

出典：総務省統計局「令和5年（2023年）住宅・土地統計調査」。順位は大阪府内67市区町（大阪市24区・堺市7区・その他の市町）の中での高い順。住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません。橙が当エリア、灰色が大阪府全体

解体する？しない？八尾市の取引単価で試算

八尾市で2016年以降に取引された1980年以前築の木造戸建は、土地1㎡あたりの中央値が88,700円/㎡（29.3万円/坪）でした（750件）。同じ八尾市の250㎡以下の住宅地の更地は150,000円/㎡（49.6万円/坪）（857件）で、更地は築古戸建の約1.69倍の単価で取引されています。

築古戸建の単価が低いのは、買主が解体費や手直しの費用をあらかじめ価格から引いているためです。それなら売主が解体すれば得なのか──八尾市でよくある土地・建物の大きさを当てはめて試算します。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。 2016年〜2026年第1四半期）をもとに当社集計。解体単価は大阪府内の木造解体費の公開相場（坪3.5万〜6万円程度）を使用した目安

この試算はあくまで目安です。更地の取引には、もともと形や道路付けのよい土地が多く含まれるため、お手元の土地がそのまま更地の中央値で売れるとは限りません。解体費も、前面道路が狭く重機が入らない、隣家と壁がつながっている、アスベスト（石綿）の事前調査や除去が必要（2023年10月から有資格者による事前調査が義務）、家財が大量に残っている、といった条件で大きく上振れします。

なお、相続した実家を売る場合は相続空き家の3,000万円特別控除の適用も視野に入れてください。2024年1月以降の売却は、買主が売却の翌年2月15日までに解体や耐震改修をするケースでも要件を満たせるようになっています。

八尾市の古い戸建・空き家の売却相場

• 築古木造戸建の取引価格（中央値）600万円750件／1980年以前築
• 土地1坪あたり29.3万円/坪土地面積で割った単価
• 土地面積（中央値）65㎡約20坪
• 参考：2015年以降築の木造戸建115.7万円/坪944件／土地1坪あたり

八尾市で取引された1980年以前築の木造戸建（土地250㎡以下）は750件。価格の中央値は600万円で、半数が350万円〜1,000万円の間に収まっています。比較のため2015年以降に建った木造戸建を見ると115.7万円/坪。

築古の単価はその約25%で、価格の大半は土地の値段と考えてよいでしょう。また、八尾市で取引された木造戸建（土地250㎡以下、2270件）のうち33.8%が1980年以前築で、府内では27番目に高い割合です。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。 2016年〜2026年第1四半期、1980年以前築の木造・住宅用途・土地250㎡以下）を当社集計

八尾市のどの町でいくら？町名別の単価

同じ八尾市でも、町によって単価は変わります。取引3件以上の町では、東山本新町が41.9万円/坪でもっとも高く、長池町は22.0万円/坪でした。八尾市内での位置づけの目安にしてください。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報。国の公表データで当社の取扱い実績ではありません。）を当社集計

八尾市の築古戸建、最近の取引事例（国交省の公表データ）

八尾市で最近取引された、1980年以前に建った木造の中古戸建です。当社の取扱いではなく、国が公表している実際の取引価格です。築年や土地の広さが近いものがあれば、お手元の空き家の目安になります。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報をもとに当社が整理。当社の取扱い実績ではありません。個人が特定されないよう所在は町名までにしています。

八尾市の洪水・液状化・標高のデータ

洪水浸水想定区域は八尾市の40.7%に及び、0.5m以上が34.1%、3m以上が4.4%を占めます。

2020年8月から、不動産会社は売買の重要事項説明で水害ハザードマップ上の位置を説明することが義務になりました。浸水想定区域内だからといって売れないわけではありません。

八尾市では区域内でも取引が成立しています。買主は必ず確認する項目なので、売主側も物件ごとにハザードマップで該当するかを確認しておくと話が早く進みます。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（洪水・高潮・津波浸水想定区域、土砂災害警戒区域、液状化）、国土地理院 標高タイル。エリア内に格子状に置いた地点の割合で算出

公示地価で見る八尾市の土地の値動き

八尾市の住宅地の公示地価34地点を平均すると、2021年から2026年の5年間で+0.9%の変化です。

地価が上がっている局面でも、空き家の建物は年々傷み、固定資産税や管理の手間は毎年かかります。「もう少し上がってから」と待つ場合は、待つ間の費用と建物の劣化を差し引いて考える必要があります。

出典：国土交通省 地価公示（2016年・2021年・2026年）

八尾市の駅と生活施設

買主が最初に見るのは駅からの距離です。八尾市の駅では久宝寺駅の乗降客数が最も多く、1日あたり約33,894人（2023年）が利用しています。

エリア内の生活施設

• スーパー59か所
• コンビニ94か所
• 病院18か所
• 診療所66か所
• 学校55か所
• 幼稚園・保育園79か所
• 公園294か所

八尾市には、地図データ上でスーパーが59 か所、病院・診療所が84 か所あります。子育て世帯や、実家の近くに住みたい親族など、買主の候補を考える材料になります。

出典：国土交通省 国土数値情報（駅別乗降客数）、OpenStreetMap（施設数は地図に登録されたもの。実数と異なる場合があります）

八尾市の相続した家に関わる3つの期限

• 相続空き家の3,000万円控除2027年12月31日までの売却が対象（現行の適用期限）。相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、という期限もあります
• 相続登記の申請義務2027年3月31日2024年4月より前に相続した不動産の申請期限。以後の相続は、取得を知った日から3年以内
• 固定資産税の住宅用地特例毎年1月1日時点の状況で判定。管理不全空家・特定空家として勧告を受けると、翌年度から特例の対象外

八尾市には、1980年以前に建った住宅が28,650戸（25.2%、府内16位）あります。相続空き家の3,000万円控除は昭和56年5月31日以前の建築が条件なので、該当するかどうかを建築年で確かめておきましょう。

控除を受けるには、相続の直前まで亡くなった方が一人で住んでいたこと（老人ホーム入所の例外あり）、相続後に貸したり住んだりしていないこと、売却代金が1億円以下であることなどの条件があり、市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」も必要です。相続人が3人以上いる場合は、1人あたりの控除額は2,000万円になります。

空き家の管理や除却の相談窓口は、八尾市では住宅・建築の担当課が受け付けています。補助制度は年度ごとに内容や受付期間が変わるため、利用を考える場合は事前に確認してください。制度の詳細は3,000万円控除・相続登記・固定資産税をご覧ください。

ご相談の事例（八尾市）

ご相談の事例（特定のお客様の事例ではありません）

ご相談：不動産会社に「道が狭くて再建築できないかもしれない」と言われ、売れるのか不安になった。

進め方：まず役所で前面道路の扱いを確認し、建て替えができるか・セットバックが必要かを整理します。八尾市でも道路条件に難のある家の取引は記録されており、条件に合う買主を探すか、買取で早く手放すかを比べます。

ご相談の段階では、売るかどうか決まっていなくても構いません。

近隣の市区町と売却ガイド

八尾市と同じ中河内のエリアです。数字は空き家率（2023年）。

よくあるご質問

このページの監修

シュース健人（宅地建物取引士　大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 所属）

株式会社GEEZ所属。大阪・関西の相続、空き家、再建築不可、借地、工場・倉庫、長屋・文化住宅といった売却の難しい不動産の相談を担当しています。

八尾市について、本ページの数値は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」、総務省「住宅・土地統計調査」、国土地理院、OpenStreetMap の公開データを当社が集計したものです。実際の金額は現地確認のうえでご提示します。